[价值榜]中梁控股：补土储压力大 高负债率下的高ROE

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　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　中梁控股成立于 1993 年在浙江温州起家，早期聚焦于浙江及江苏 的地产开发项目，2015年走出江浙，开始向长三角扩张，后拓展至 全国各地，当前布局覆盖长三角，中西部，海峡西岸，环渤海及珠 三角五大战略性经济区。中梁控股位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第36位，其中公司在综合规模方面表现一般，千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现相对一般，位列30位；而盈利能力方面在TOP50中表现中游，位列28位；且中梁控股的财务表现较为一般，较高的融资成本与资产负债率拉低公司整体的财务稳健性。

　　综合规模：净资产规模小 资产负债率高

　　据克而瑞及公司公告数据，中梁控股在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为764、1525、4433亿元，在TOP50房企中分别位列第17、19、24位，头部效应不算明显。中梁控股销售额从2017年的行业第25位，2018年突破千亿规模，逐渐提升至2019年的第19位。

　　中梁控股拿地节奏有所放缓，2019年拿地面积同比下降，但与当期销售面积接近，整体的土地储备池子大致保持稳定，加上销售增速较快，公司的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，中梁控股营收为566.55亿元，同比增速达到87.46%，在此前几年行业大牛市的背景下，这一增速表现不足为奇。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达2245.2亿元、208亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第45位。

　　运营周转：销售高速增长 土地储备告急

　　中梁控股2019年拿地金额为764亿元，拿地面积为1660万㎡，同比明显减少，相较于销售面积而言，拿地力度较为合理，整体土储面积保持稳定。拿地均价约为4607元/平米，较上年的2896元/平米明显上涨。中梁控股全年销售面积为1485.1万㎡，销售金额为1525亿元，同比增长50.2%，这一增速在TOP50名单中较为靠前，这在很大程度上提升了中梁控股在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为2.23。总体看，全年的拿地面与销售面积相近，整体土地储备变化较小，但土地成本有所上升。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。中梁控股收入储备倍数为12.38（参照的是2019年收入），基本与主流房企数据均值相仿，而公司该数值2018年为20.61。

　　中梁控股的存货周转率上市后有所提高，近几年来在0.2-0.4左右，由于2019年结算增速较大，存货周转率由2018年的0.28回升至0.37。

　　盈利能力：高负债率下的高ROE

　　中梁控股近年来营收及利润增速较快，连续三年归母利润快速增长，得益于去年的项目集中结转，全年业绩增速较快，但利润率表现一直差强人意。2019年中梁控股销售毛利率为23.27%、销售净利率11.04%，最终靠着高企的资产负债率，使得净资产收益率（加权ROE）达到67.81%，各项盈利指标处在TOP50房企的中游。

　　在千亿规模左右的几家房企中，中梁控股的加权ROE表现凸出，比金科股份、中国金茂、融信中国等都要低一些，这跟中梁控股的高资产负债有关系。不过，值得注意的是，这一ROE水平较2018年确实大幅下滑的。与此同时，中梁控股近些年的股利支付率达到了40.26%，超过TOP50房企均值。

　　财务：融资成本依然高企

　　中梁控股2019年平均融资成本较2018年有所下降，但仍高达9.4%的水平，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%，近年来中梁控股一直有着资产负债率、融资成本双高的形象，上市前突击改善净负债率，但资产负债率却依超过90%。2018年数据显示，中梁控股平均融资成本也约为9.9%。

　　目前中梁控股账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有264.95亿元，短期债务为215.03亿元，长期债务为186.78亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，中梁控股短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.81，高于TOP50房企数据均值0.78。

　　截止2019年底，中梁控股净负债率为65.6%，在TOP50中位列第20低位，低于均值81.23%，与龙光地产、时代中国等处于同一水平，但资产负债率达到90.7%的高水平。公司整体的土地储备多数分布在三四线城市，存在一定的风险。

　　附：2020新浪财经上市房企价值榜TOP50