[房企图鉴]万科销售增速放缓拿地不再“激进”_新浪财经

　　持续调控政策下的房企有哪些变化？地产行业真的进入了严冬？房企真的迎来了“剩者为王”的局面？新浪财经上市公司研究院梳理上市房企主要的经营数据，带你窥探龙头房企“过冬”的变化与应对，从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻房企之变。

　　本期新浪财经上市公司研究院梳理万科今年以来经营业绩表现，并与去年同期数据、主流50家上市房企经营数据均值进行比较，同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程，参考主流评级体系，归类经营指标并赋予相应权重，从四个方面来评估万科今年以来的“中考成绩”与“改变”。

　　上半年，万科实现营收1393.2亿元，同比增长31.47%，归母净利润118.42亿元，同比增长29.79%。中考成绩方面，万科总体的成绩较好，总成绩为A。规模优势较大，成绩为A+，财务实力为A，业务发展和盈利能力为B。

　　基本业务方面，万科2019年上半年拿地金额为946.68亿元，拿地面积为1372万㎡，而2018年上半年拿地金额为1043.1亿元，拿地力度有所放缓。万科半年销售金额在克而瑞销售排行中位列第2位，为3340亿元，较去年同期上涨9.63%，较上年同期的9.9%进一步放缓。拿地强度（拿地金额/销售金额）较小，为0.28，销售均价与拿地均价之比为2.25。公司存货周转率较去年同期变动不大，为0.12。

　　财务方面，万科今年中期平均融资成本较2018年略有下降，为5.89%，低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。2018年数据显示，万科平均融资成本为6.25%。截止上半年，公司净负债率较低，为36.77%，远于行业均值99.62%，较上年末30.89%有所上升。

　　目前万科货币资金+受限制使用资金共有1438.69亿元，短期债务为706.8亿元，长期债务为1586.69亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，万科短期偿债压力指数为0.49，低于主流房企数据均值0.66。

　　规模与盈利方面，万科明显规模优势较大，盈利能力有所上升。2019年上半年万科总资产15770.57亿元，净资产2324.68亿元，土地储备货值为23301亿元（以当期销售均价乘以土储面积所得），权益土储货值为14965亿元，万科预收账款（合同负债）为6.2亿元。

　　万科的销售毛利率36.25%，三费较去年同期均有所上升，销售净利率13.84%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE为7.26%，行业平均水平9.8%。

　　说明：

　　（1）指标统计所用数据均来自中国指数研究院、克而瑞、wind数据、公告、公开资料等。

　　（2）相应指标测算成绩为新浪财经选取一定周期内，对公开经营数据赋予相应

　　权重，并参考主流评级体系，进行分值计算。

　　（3）上市房企数据均值为新浪财经依据相关评价体系，筛选50家主流上市房企的一定周期内数据，进行算术平均。

　　（4）上市房企经营数据统计为2018年半年数值，部分指标为测算数据，新浪财经依据公开数据、相应会计准则进行公式计算。

　　万科业绩图谱如下：