中银证券发布研报称，近期中央与核心城市政策密集落地，4个一线城市执行“认房不认贷”，广州调整首付比例下限和房贷利率下限、放松限购、降低增值税免征年限，多个二线城市放松限购措施。当前市场正值传统销售旺季，该行预计此轮政策能阶段性拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但后续核心城市的带动效应、销售积极性的持续程度、以及全国销售的复苏仍待观察。
现阶段该行建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(01109)、建发国际集团(01908)、越秀地产(00123)、绿城中国(03900)、华发股份(600325.SH)、滨江集团(002244.SZ)；底部回升、弹性较大的公司：金地集团(600383.SH)、龙湖集团(00960)；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业(600675.SH)、光明地产(600708.SH)、中交地产(000736.SZ)、城建发展(600266.SH)、天健集团(000090.SZ)。
中银证券主要观点如下：
新房：
8月成交同环比降幅均收窄，累计同比由正转负。8月40城新房成交面积环比-1.1%，同比-29.4%，同比降幅较上月收窄3.2pct。1-8月累计同比-1.6%，增幅较上月下降4.1pct。3月“小阳春”后已经迎来四个月同比增速连续下跌，不过8月新房成交同环比跌幅有收窄趋势，市场逐步筑底企稳。
8月一线城市跌幅大于二三四线城市，不过从累计同比看，仍有6.4%的正增长。
1）一线城市8月新房成交面积环比-17.5%，同比-34.4%，同比降幅较上月扩大16pct；1-8月累计同比仍有6.4%的增长。上海、北京、广州、深圳新房成交环比分别下降15%、22%、12%、28%，同比分别下降36%、23%、40%、30%，市场均承压。其中，北京受限于供应；上海8月供应回升并未带动成交如期放量，受供应结构影响，南汇、金山等外围边缘区域占比上升，同时成交热度转降。因8月一线城市市场显著承压，具备了月末陆续出台“认房不认贷”政策的基础。
2）二线城市8月新房成交面积环比+5.0%，同比-26.8%，同比降幅较上月收窄11.8pct，1-8月累计同比-6.7%。除福州外，该行跟踪的所有二线城市同比均下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅武汉、青岛、苏州、福州、宁波环比正增长。
3）三四线城市8月新房成交面积环比+2.8%，同比-29.2%，同比降幅较上月收窄6.0pct，1-8月累计同比+2.8%。三四线城市分化明显，金华、温州同环比正增长，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。
二手房：
8月二手房成交环比增速由负转正，同比降幅收窄。8月18城二手房成交面积环比+4.2%，增速由负转正，同比-8.3%，同比降幅较上月缩小5.3pct。1-8月累计同比+25.6%，增幅较上个月下降5.8pct。8月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为7.9%、2.6%、5.1%，同比增速分别为-16.2%、-11.5%、14.1%，一线城市同比降幅较上月扩大1.4pct，二、三四线城市同比增速较上月分别提升7.1、13.3pct；累计同比增速分别为13.3%、32.6%、30.5%。 “认房不认贷”等政策落地或将促进置换需求的释放，同步先带动二手房交易，叠加传统“金九”销售旺季到来，该行预计9月二手房成交有望企稳回升。
从具体城市来看，二手房市场整体仍是跌多涨少。前期热度较高的北京、厦门、南京、苏州等城市成交同比跌幅超10%，市场还处在调整期。杭州降幅明显收窄至6%，市场逐渐显现筑底企稳之势。深圳、南宁、韶关、金华成交同环比均有所回升。
库存与去化：
8月整体库存环比略有下降，去化环比上升。截至8月底12城新房住宅库存面积为1.20亿平，环比下降0.1%，同比下降3.0%；整体去化周期为13.3个月，环比上升0.3个月，同比下降0.7个月。具体来看，8成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
开盘去化率：
重点城市开盘去化率低位持稳，杭州、苏州、宁波等城市改善盘拉动热度回升。重点城市8月平均开盘去化率为33%，较上月微增1个百分点，低位持稳。因8月正处于中央到地方利好政策落地观望期，多数城市来访量或持平上月或稳中微增，但是转化率尚无明显改观，客户观望情绪持续加剧。8月北京、上海、杭州、苏州、宁波等迎来了改善盘的集中供应，整体去化率稳中有增；青岛、武汉等单月均有10个楼盘以上首开或加推，依托于较大的折扣力度，整体去化率低位回升，不过仍低于25%。另有部分弱二线和三四线城市延续低位徘徊，如重庆、郑州、厦门、无锡、常州等，去化表现依旧不佳。
土地市场：
8月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.2亿平，环比下降29.3%，同比下降59.2%，同比降幅较7月扩大了13.8pct。虽然北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影响，8月全国土地市场成交规模仍在低位。本月全国住宅类用地平均溢价率为3.92%，环比-1.7pct，同比-0.4pct，土地溢价率连续两个月下行。从累计来看，1-8月全国住宅类用地土地成交建面同比下降32.1%；成交总价同比下降26.8%；溢价率5.8%，同比提升1.7pct。
房企：
1）销售：百强房企单月与累计销售同比降幅均扩大。百强房企8月单月实现权益销售额2540亿元，同比下降41%（前值：-38%）；1-8月累计实现权益口径销售额2.97万亿元，同比-10%（前值：-5%）。TOP20房企中，1-8月累计销售额同比增长较快的有：越秀（60%）、华发（39%）、建发（31%）、招蛇（24%）、滨江（22%）、华润（22%）、中海（17%）。
2）拿地：8月核心城市土拍带动下，百强房企拿地量与拿地强度同比提升，但从规模来看仍处于低位。百强房企8月单月全口径拿地金额1634亿元，同比+60%，拿地强度从7月的47%下降至45%，同比提升28pct。1-8月百强房企全口径拿地金额9619亿元，同比-13%，降幅较上月收窄了6.7pct，拿地强度同比下降0.8pct至23%。累计拿地金额排名靠前的有：华润（拿地金额745亿元，拿地强度36%）、保利（668亿元，22%）、万科（616亿元，25%）、建发（578亿元，49%）、绿城（572亿元，49%）、滨江（441亿元，39%）、中海（411亿元，19%）、招蛇（367亿元，18%）、越秀（320亿元，31%），均为央国企或区域深耕型的优质民企。该行认为，随着上半年核心城市优质地块的补充，若“金九银十”销售无明显企稳回升，房企拿地大概率保持理性和谨慎，拿地房企依旧是央国企占主导，民企保持弱复苏态势。
3）融资：房企单月融资规模同比虽回升，但仍处于较低水平；融资成本持续下行。8月行业国内外债券、信托、ABS发行规模697亿元，同比+22%，环比-10%，平均发行利率3.35%，同比-0.27pct，环比-0.11pct。1-8月累计发行5332亿元，同比-14%。主流房企中8月招蛇、金融街、美的发行国内债券规模较大。今年年内国内外债券到期小高峰已过。2023年9-12月仍有国内外债券合计2607亿元待到期偿还，9、10、11、12月到期规模分别为735、762、574、536亿元。具体来看, 9月华发、佳兆业、铁建、碧桂园、金融街到期规模较大，均超30亿元。根据该行对主流房企的债务到期压力测试，金地、碧桂园、融创、保利、中海、万科2023年9月-2024年年末债务到期规模超过200亿元。其中2024年单月到期规模超过50亿元的有：碧桂园2024年1月；融创2023年10月、2024年4月；金地2024年3月；远洋2024年7月；绿地2024年6月；华发2023年9月；保利2024年3月；中海2024年5月；华润2024年2月。从当月债务到期规模/月均流入来看，除融创和远洋外，其余主流房企月均权益销售额与月均融资额均能完全覆盖当月到期债务。整体而言，央国企债务到期压力明显小于民企和混合所有制房企。
政策：
中央政策：中央多项重磅利好出台，居民加杠杆空间被进一步打开。
1）降低存量首套住房贷款利率。该行认为，有助于减少居民每月的利息支出节流，一定程度上促进消费和投资；同时或能有效减少提前还贷、违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的情况。
2）统一下调二套房贷利率下限。此次政策将二套住房利率政策下限由不低于相应期限LPR+60BP调整为不低于+20BP。根据最新5年期以上LPR报价，首套房贷利率最低可到4.0%（部分房价疲软的城市可突破4.0%），二套房贷利率下限调整为4.4%，进一步打开了房贷利率下调空间，带动实际房贷利率持续下降。该行认为，一线城市或将首先下调房贷利率加点数，打开房贷利率下行空间，预计房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进。
3）统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。此前各地购买商品住宅的首付比例下限非限购区分别为首套20%、二套30%，限购区域下限为首套30%、二套40%。本次监管部门统一下调商贷首付比例下限，不再区分限购和非限购区域，进一步降低了购房门槛。该行判断，二线城市大概率将首付比例调整全国统一的下限水平，一线城市二套房首付比例或更可能优先调整。
地方政策：一线城市落地“认房不认贷”，京沪政策力度超出预期。
从政策影响上看，1）直接利好外地有过贷款记录但本地无房家庭、本地卖一买一的置换家庭。不过购房资格理论上没有增加，政策有效降低了部分有购房资格的人的购房门槛，也符合“房住不炒”的政策方向。2）政策信号意义重大，有效带动市场预期和信心的修复，激活楼市活跃度。3）一线城市的调整还有较强的风向标意义，武汉、中山、惠州、厦门、东莞、江苏省、成都、鄂州、沈阳、杭州、珠海、合肥等超过十个省市也在一周内落地“认房不认贷”。该行认为，短期二三线城市将加速跟进，“认房不认贷”或基本在全国范围内的城市全面放开。
从政策效果来看，1）新房市场：“认房不认贷”后，北京、广州、深圳新房成交均有所回升。其中北京是回升最明显、也是最快回升的城市，9月1日-17日北京新房日均认购量高出8月日均认购量32%。9月1日-17日广州新房日均成交量高出8月日均成交量12%。2）二手房市场：从挂牌量来看，9月初二手房挂牌量出现回升，尤其是一线城市第35周（8月28日-9月3日）二手房出售挂牌量指数环比上周提升了59%，或是因为部分考虑卖一买一的置换群体集中挂牌，挂牌价则无明显变动。从成交量来看，“认房不认贷”后，北京二手房成交均明显回升，9月1-17日的日均成交量较8月日均成交量提升了12%。不过由于备案数据较真实成交数据有所延迟，因此存在政策效果尚未在官方成交数据中体现的情形。该行预期9月底10月初整体网签数据或有明显起色。当前市场进入“金九银十”，该行预计此轮政策能阶段性拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。
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