富力暂停拿地 专家：房企开发投资拐点或已至

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　　原标题：负债超3000亿的富力暂停拿地 专家：房企开发投资拐点或已至 来源：中新经纬

　　客户端7月31日电 （董文博）近期全国多地气温爆表，但炎炎夏日里房企却倍感冷意。

　　人民法院公告网的最新数据显示，截至7月31日早间，今年全国已有超280家房地产企业发布破产公告。

　　近日有媒体报道称，“华南五虎”之一的老牌房企富力地产7月26日发布了一份内部文件，要求2019年下半年工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

　　媒体流传出的富力地产内部文件还提到，2019年下半年原则上将暂停拿地，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

资料图 董湘依 摄

　　下半年将发力销售

　　据《中国建设报·中国房地产》7月30日消息，7月26日富力地产下发了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，提出当前“各公司最重要的工作是加大销售力度”，其中，“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”还被加粗进行强调；同时，要求今年下半年原则上暂停拿地工作。

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　　“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”，这是短短数百字的文件对富力全体员工提出的三项任务。

　　富力地产发布的内部文件 来源：《中国建设报·中国房地产》

　　《中国建设报·中国房地产》在报道中称，经多方信源核实确认，富力地产每一位员工都收到了这份文件。一位富力内部员工透露，以往来说，这样的通知一般都是密件传阅给各地区负责人，鲜有直接发给全体员工的。

　　业内某知名地产评论员对客户端表示，富力地产在上述通知中所说的下半年暂停拿地是销售压力所致，今年以来“销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”，因此下半年的工作重点是“促销售、抓回款”，也就是说一方面加强促销力度、加快资金回笼，另一方面把资金优先用于保障销售，同时暂停拿地，减少支出。

　　这点在富力地产此前公布的数据也可窥得一二。

　　7月2日午间，富力地产发布上半年未经审核营运数据显示，累计至今年六月底，总权益合约销售金额约602.2亿元，销售面积达约551.68万平方米，与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升6%和25%。

　　今年3月份富力地产联席董事长张力透露，富力地产2019年销售目标为1600亿元。据此计算，富力地产在上半年仅完成全年销售目标的37.64%，距离既定目标相差近千亿元，销售压力之大可见一斑。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受客户端采访时表示，富力地产此次内部文件中提到了暂时不拿地的表述，充分说明了战略方面的新特点。第一，“战”方面说明要狠抓去库存和追销售，以资金回笼为重要导向；第二，“略”方面则主要放弃拿地等机会，进而形成主动降低投资速度等导向，类似规定和富力地产本身以及行业等情况都有关。从实际情况看，富力地产当前收购了很多项目，包括酒店和汽车产业，本身对于资金的渴求程度是很高的；而从行业本身来说，当前地产行业进入降温周期，本身也体现了收紧和风险扩大的特征。

　　“如果上升更高程度，富力地产事件或说明从企业层面看，开发投资的拐点已经到来。类似企业都是大型企业的代表，此类收缩战略恰是说明企业相对保守的经营策略已经形成，这也是后续其他相关房企需要积极研究的一个信号。”严跃进表示。

　　巨额负债压顶

　　富力地产下半年的三项任务，最终都指向了一个字：钱。资金链紧张的富力地产，除了销售方面存在问题，还面临着巨额负债。

　　富力地产一季度业绩报告显示，截至2019年3月底，公司负债总额达3218.61亿元，资产负债率为82.04%，较2018年底的80%上升2.04百分点。

　　另据富力地产7月8日公布的2019年累计新增借款公告，截至6月30日，富力地产借款余额达1952.34亿元，较2018年末新增320亿元，新增借款占公司2018年末净资产698亿元的比重达45.8%。其中，银行贷款净增加25.30亿元，境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元，其他贷款净增加77.00亿元，委托贷款、融资租赁贷款减少5.41亿元。

　　至于新增的320亿元借款被做何用，富力地产方面明确表示是“偿还原有债务”。

　　值得一提的是，“借新还旧”之间还留存着不少缺口，因此富力地产还将部分到期债务选择了续期留存。数据显示，富力地产2019年债券回售选择权到期总额为245.5亿，其中1-6月内回售选择权到期的公司债券均全额续期留存，合计176.5亿元；截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模为69亿元。

　　资料图 熊家丽 摄

　　不仅如此，从整个大环境来看，今年以来房企融资渠道持续收紧。

　　财经评论员盘和林介绍，2019年以来，针对收紧房地产资金链而发布的政策多达十余次，国家从开发贷、房地产信托到内债外债、私募等融资等渠道对房地产行业资金进行收紧。

　　不过，盘和林表示，作为国民经济支撑产业，房地产行业对经济稳定的重要性不言而喻，在去杠杆、守住金融风险底线的背景下，融资环境在短时间内不会发生很大的改观。因此，房企接下来的生活不太可能安逸。

　　中央重申“房住不炒”

　　在中央和地方的一系列调控政策下，国家统计局公布的数据显示，1-6月份全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，房地产市场小阳春难入夏，整体楼市表现出现小阳春后的退烧现象，不论是投资数据还是销售数据，在收紧调控的影响下市场再次出现了放缓。

　　7月30日召开的中央政治局会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　严跃进分析认为，从此次表述看，最大的内容就在于提出了房地产不是经济刺激手段的新定义，在当前经济下行压力增大、政策判断扑朔迷离的情况下，该表述具有积极的意义。

　　严跃进解释到，首先，该表述进一步明确了房地产的市场角色，即房地产不应该是刺激经济的工具，各地对于房地产市场的定位依然需要强化其消费品的概念，即房子是用来住的，不是用来炒的。各地发展房地产业务，要更多考虑房地产背后的消费需求，而不应该和经济刺激等做过多挂钩。

　　第二，该表述含义在于，部分经济下行压力大的城市不能直接放松房地产政策。此次中央政治局会议的定调，说明单纯因为经济下行压力大而盲目松绑楼市，以刺激的手段来对待房地产，基本上是行不通的，这至少意味着三季度各地政策松绑的可能性几乎为零。

　　第三，该表述对于当前地产企业的影响是很大的。如果政策不松绑，考虑到现在房地产领域的三大压力（资金、库存和销售），这个时候房企会主动降价促销，其他地产指标也会有所变动。总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。（APP）

责任编辑：张海营