机构：东吴证券
评级：增持
战略引进央企华侨城，强强联合、协同效应彰显。禹洲地产于2018年8月31日与央企华侨城签订认购协议，禹洲地产按照每股3.96港元的价格配发及发行约4.60亿股股份予华侨城（亚洲）控股有限公司，相当于配售后已发行股本的9.90%，配售完成后华侨城（亚洲）成为公司第二大股东。华侨城（亚洲）主要以“文化+旅游+城镇化”为发展模式，是其母公司华侨城集团唯一的境外上市平台。华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型中央企业。公司战略引进华侨城，有利于双方在开发运营上相互协作，有效提升各项主营业务的开发和运营能力，对公司未来战略布局、土地市场规模化发展以及融资成本上均有较大利处。
投资积极，土储充沛。公司土地储备充沛，截至2018年上半年末，公司土地储备可销售面积1725万平米，平均楼面成本约4995元/平米，遍布6大都市圈，布局25个城市，目前公司土地储备足够满足3-4年的发展需求。2018年公司持续布局长三角和西南区域。公司在2018上半年新增16幅土地储备，总建筑面积223.44万平米，拿地总成本达118.37亿元，同比增长4%；权益总地价55.24亿元，平均楼面均价仅5297元/平米，占同期销售均价的39%，未来毛利空间持续可期。
积极布局国内各大都市圈，静待销售放量。禹洲地产2018年上半年实现销售金额214.94亿元，与去年同期基本持平；销售面积157.78万平米，同比增长22.95%。销售均价13623元/平米，均价有所下滑主要系公司推盘结构有所变化所致。1-9月公司实现销售金额338.69亿元，同比增长17%。预计公司随着推盘节奏的加速，未来销售能够持续提速。
融资成本保持低位。截止2018上半年末，公司资产负债率82.5%，净负债率63.0%，较2017年末略有回升，但仍处于较低水平。公司融资成本仅6.5%。公司融资结构分布合理，截至2018年上半年，企业债券、优先票据、银行及其他贷款合计365.48亿元；其中发行在外企业债券合计100亿元，2018年到期仅20亿元；优先票据77亿元，均在2021年后到期；银行及其他借款188亿元，1年内到期仅74亿元；短期偿债压力较小。
投资建议：禹洲地产坚持“住宅+商业”双轮驱动，产品多样化满足各阶层需求，踩准周期、多元化拿地，围绕六大都市圈积极布局，土地储备丰富。公司财务杠杆稳健，推盘加速推动销售进入快速增长期。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.84、1.11、1.44元人民币，对应PE分别为2.89、2.18、1.68倍，首次覆盖给予“增持”评级。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。
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