中交地产再发债高负债、高存量有待处理_新浪财经

　　出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：大眼楼管/半隐

　　继9月份发布定增不超过35亿元的募集说明后，近日中交地产股份有限公司（下文简称“中交地产”）公告称将发行规模不超过43亿元的公司债券。在近两年 “三条红线”均为红标的情况下，公司依然坚持多渠道融资，离不开多元化的融资方式和控股股东中交房地产集团有限公司的支持，但后续本息的偿付压力和流动性风险有待观察。

　　如何更好地去存量也是亟待公司关注的问题。截至今年上半年底，公司开发产品余额较上年有较大幅度的增长，而上半年的签约权益金额下滑，也使得业绩承压。

　　先发定增再发新债 “三条红线”均为红标

　　根据中交地产今年9月发布的募集说明书，本次发行的对象为不超过35名（含本数）特定对象。发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的 30%，即不超过 208，630，106 股（含本数），募集资金总额预计不超过 350，000.00 万元（含本数）。本次募集的资金将全部应用于住宅项目，以积极响应“保交楼、保民生”相关政策要求。

　　不难看出，公司希望积极使用“第三只箭”（即表现为证监会在股权融资方面调整优化5项措施）继续拓宽融资渠道，同时降低自身的资产负债率。

　　据今年上半年披露的数据来看，近几年公司的剔除预收账款后资产负债率一直高居不下。2021年12月31日，2022年12月31日和2023年6月30日分别为82.04%、82.61%和82.45%，与“三条红线”中不超过70%的标准相差较远。

　　而在如此高负债、高杠杆的情况下，公司于10月18日公告表示拟发行规模不超过43亿元公司债券的方案，募集资金拟用于偿还到期公司债务、补充流动资金、项目建设或运营，或证监会、交易所核准的用途等法律法规允许的用途。具体用途的暂不明确不禁让人疑问，这次募资究竟是为了缓解流动性压力而救急，亦或是为开发项目“储备粮草”。

　　从短期负债来看，公司上半年短期借款和一年内到期的非流动负债合计金额为203.14亿元，较去年同期下降了51.25亿元；货币资金余额为154.77亿元，同比增长49.21亿元。但货币资金为扣除受限资金和预售监管资金后计算得出现金短债比为0.69，依然不到1，即目前公司的在手资金无法覆盖全部一年内到期的流动负债，流动性承压。

　　而公司敢于维持如此高占比的负债，一定程度是由于其目前的融资结构。从披露的各融资路径金额分析，上半年占融资总金额比例最高的前三位分别是，银行贷款余额314.88亿元，占比47.19%；控股股东方借款为174.87亿元，占比26.21%；债券融资金额为72.82亿元，占比10.91%。参考下图并结合公开信息披露，公司的融资方式相对丰富，同时控股股东在其中给予了相当的支持，这也使得其更容易保持资金链的稳定。而从另一个角度来看，向控股股东借款面临更大的利息偿付压力。据公司披露的信息来看，在目前公司已使用的借款额度中，利率大多已达到7.5%-8%，而这已超过银行贷款利率1.80-6.50%和债券融资利率3.52-6.05%中的最高值，这也使得公司的后续利息偿付压力较大。

　　去存量任重道远少数股东划分大部分利润

　　就存货整体来看，2021年末、2022年末和2023年6月底存货账面价值占全部资产的比例分别为76.71%、77.89%和 75.61%，占比均在75%以上。更具体来看，今年上半年开发产品余额为168亿元，较去年同期的97亿元增长了71亿元，涨幅达到约73%，足以看出目前公司去存量压力之大。再来看开发成本，上半年余额915亿元，较去年同比下降了约13%。

　　公司上半年实现签约销售面积100.29万平方米，较上年同期减少3.57%；实现签约权益销售金额153.92亿元，较上年同期减少6.15%。“造血”能力的下滑也使公司后续销售端承压。

　　今年上半年房地产开发营业收入为86.78亿元，较去年同期下降29.96%；毛利率为7.74%，毛利率较上年同期下降4.52%。2023年上半年归母净利润为-5.69亿元，较去年上半年0.84亿元，下降了6.53亿元。而值得关注的是，归母净利润已转为负值，虽然少数股东收益较上年下降49.6%，但依然盈利1.25亿元。

　　究竟是什么原因导致了这种情况呢？从资产负债表可以看出，今年6月末少数股东权益为161.35亿元，占所有者权益的比例达到85.59%，主要原因为大量的合作开发使得少数股东权益占比较高。据不完全统计，截至今年上半年全部115个开发项目中，合作开发的项目（即公司所占权益比例不足100%）约为98个，占到了全部项目的85.22%。如果公司继续加大合作开发模式规模、以规模换利润，少数股东划分的利润将会进一步增长，削弱母公司的利润。

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