公司丨债务围城，正源地产能否扭转乾坤_新浪财经

本文来自微信公众号“中国房地产报”

中房报记者唐珊珊丨北京报道

正源地产的债务阴云仍在蔓延。

2月24日，正源股份发布公告称，公司及子公司四川鸿腾源实业有限公司(“鸿腾源”)计划在翠屏区投资建设“智能家居高端板材项目”，并拟与宜宾市翠屏区人民政府指定的宜宾市翠屏区工业园区管理委员会签署《投资协议书》。

但这条利好消息，却并未给正源股份股价带来明显提振，其控股股东正源地产的债务阴云仍未散去。

今年1月，西南证券一纸诉状将正源地产告上法庭，根据披露公告显示，正源地产未能根据约定支付给西南证券的债券为2016年发行的公司债券,具体包括“16正源01”“16正源02”“16正源03”，此项违约导致西南证券预计减少2020年度归母净利润2.12亿元。

如今债务是否化解？

2月24日下午，中国房地产报记者致电正源地产，但截至发稿前未能接通。西南证券方面则表示：目前重庆市一中院已对此前诉讼申请立案受理中，相关诉讼进展以公司披露的信息为准。

据记者了解，截至2月24日下午，涉及违约的“16正源01”“16正源02”仍处于停牌中。

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债务围城

正源地产的债务危机在2019年已露出端倪。

资料显示，“16正源01”和“16正源02”均发行于2016年，发行人为正源房地产开发有限公司（以下简称“正源地产”）。其中，“16正源01”发行规模为20亿元，期限5年，票面利率7.3%，本应于2019年7月15日回售，但正源地产并未按时打款，直到两日后才将回售资金完成过户清算并发放至债券持有人的资金账户。

“16正源02”的发行规模为20亿元，期限5年，票面利率7%，本应于2019年7月26日回售，但2019年6月，“16正源02”因为异常波动被上交所4次临时停牌。

2019年9月4日，联合信用评级有限公司（以下简称：联合评级）将正源地产主体长期信用等级及“16正源01”“16正源02”信用等级由AA级下调至AA-，理由是：2018年，正源地产净利润为-3.55亿元，由盈利转为亏损，公司短期债务规模大，现金资产中受限比例高且不能覆盖短期债务。

一位持有正源债的私募机构人士告诉中国房地产报记者，当时正源地产手头只有4亿元资金，根本无法过多回售，否则只能违约。

“当时，正源地产、承销商民生证券、债券持有人、银行之前可谓经历了一场生死博弈。最后在多方协商的情况下，正源债的回售数量最终未超过可使用现金。”该私募机构人士表示。

两个月后，“16正源03”兑付也出现了问题。

2019年9月20日，五矿信托曾在其官网发布公告称，公司名下“五矿信托-千为1号债券投资集合资金信托计划”，目前持有140万张“16正源03”私募债。截至2019年9月19日，公司账户未收到“16正源03”的本息，亦未收到关于“16正源03”兑付情况的公告（通知）。

资料显示，“16正源03”发行规模20亿元，期限2+1年，发行利率7.8%，当期票面利率8.8%，起息日为2016年9月19日，到期日为2019年9月19日，由民生证券包销。

随着时间的推移，正源地产的债务“窟窿”越来越大。

“正源债比较复杂，因为不仅规模大，而且牵涉到很多机构。”一位信托机构知情人士透露。

据记者了解，正源债持有人包括：西南证券、金元顺安基金、正前方金服、五矿信托、太平洋证券、渤海信托、中航信托、银泰证券、中信证券，等等。

在企查查司法案件一栏，与债券纠纷相关的案件多达数十起。除了西南证券，与正源地产对薄公堂的还有宏信证券、中信建投基金、长江证券、北京福升投资管理有限公司、民生证券。

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富彦斌手中的“牌”

尽管债务围城，但正源地产官微却在最近更新的一条消息中宣称：2021年，正源地产必将扭转乾坤，生机勃勃，蜕变成功。

壮志豪言之下，我们不妨梳理一下这家企业的成长背景，以及它手中的牌是否能够打个翻身仗。

正源地产始创于1991年大连，创始人富彦斌毕业于北京大学，是“90派”地产人中为数不多的名校毕业生。上世纪90年代，其拿下于大连沙河口区大起大重搬迁改造地块，总建筑面积150万平方米，打造出集住宅、商业、物业服务一体化管理的幸福e家项目。

很多大连人还记得2001年幸福e家首次推向市场的广告，请来了春晚刚刚走红的董洁代言。幸福e家也确实不负众望，成为大连当年的热销楼盘。

2006年，富彦斌带领正源地产北上，在他的求学之地拿下多个地块，相继开发了北京金融世家、北京尚峰尚水、南京尚峰尚水、湖南尚峰尚等产品。在此后十年里，正源地产又相继进入南京、重庆、长沙，逐渐发展出住宅开发、商业地产及酒店和工业地产三条主线，这十年是正源地产的高光时刻。

2016年，面对行业的深度调整，富彦斌提出“笃守正道，以新制胜”，即全面推出“守正出新，房地产＋”的企业发展战略。在房地产主营业务的基础上，正源地产先后设立了融资租赁，小额贷款等新兴产业，在湖南创设医养示范基地，并开拓“互联网+装修”“互联网+物业”“互联网+营销”“互联网+展览”等新业务，一时间，当时风口上的金融投资、医养结合、健康美业，富彦斌几乎都做了个遍。

也是这一年底，富彦斌豪掷25亿元，揽下了四川国栋建设23.7%股份，成为国栋建设的实控人，后将其更名为“正源股份”，意图将地产业务注入国栋建设，借壳上市。

巧合的是，前述违约的三笔60亿元债券也正是这一年发行。企查查显示，在入主国栋建设后两个月，正源地产便将全部股权质押给了渤海银行，此举也引来了上交所问询函。

可见，为了对接资本市场，富彦斌几乎押上了全部身家，但此后的地产市场风云变幻，一切都在其预料之外。拿下“壳”不久，监管政策随之而来，借壳计划落空，正源股份至今仍是人造板材生产商。

2018年底，正源地产开始出现业绩变脸，财报显示，正源地产这年总资产为309.49亿元、总负债184.3亿元，年内实现营收25.48亿元，同比下降18.76%；实现净利润-3.74亿元，同比下滑235.52%，首次出现业绩的由盈转亏。

同期，该公司借款总额64.09亿元，其中短期借款及一年内到期的非流动负债，达到25.51亿元；而它的在手现金，却只为19.93亿元。

我们不妨梳理一下富彦斌手中的牌：

首先是上市公司正源股份。

财报显示，正源股份2020年年度实现归属上市公司股东的净利润为-7.2亿元到-7.7亿元。预计公司2020年年度实现归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-7.24亿元到-7.74亿元。股价也从当初富彦斌入手时的每股7元，跌至如今的1.95元上下。

其手中另一张牌，是其曾引以为傲的北大校友圈。

资料显示，其当年回归北京后，曾频繁参加北京大学创业训练营理事大会，作客“金融客咖啡”的跨界对话。如今的正源股份董事长何延龙也是其北大校友。

在其持股的公司中，一家名为“横琴北创燕园投资中心（有限合伙）”（简称“横琴北创燕园”）的公司，除了他之外，多名北大毕业的企业高管，都在股东之列。其中，包括北京国风广告的董事长欧阳旭、中关村上市公司协会副会长孙陶然、中公教育集团创始人李永新、铁汉生态创始人刘水等，阵容强大。

如今这两张牌，哪张将成为其翻身的关键？仍是悬念。