文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
也许我们看见的一切都仅是一个视角，楼市惟其如此。
据国家统计局2月23日公布的数据，2021年1月份全国房地产市场运行总体平稳，但一、二、三线城市呈现普涨，且各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大。其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。数据行间，似有春风徐来。
与之形成呼应的是，广东、海南、浙江、上海等地于日前纷纷上调部分银行房贷集中度监管上限（见表1）。
广东将第三档银行机构（中资小型银行和非县域农合机构）房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限均上调2个百分点，第四档银行机构（县域农合机构）房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限均上调2.5个百分点，第五档维持与监管标准一致；紧随其后，海南将第三档银行机构房地产贷款占比上限上调2.5个百分点；浙江将第四档、第五档相关银行机构房地产贷款集中度上限分别上调1个百分点、2个百分点；上海将第三档、第五档相关银行机构的房地产贷及占比上限分别上调了2个、1.5个百分点。
在一、二线城市房价上涨压力依然较大的情况下，上述各地为何纷纷上调部分银行机构房地产贷款集中度上限？对此，市场充满了各种揣测，甚至臆断为楼市调控“松绑”。
上调的依据是什么？
部分地区上调部分银行机构房地产贷款集中度上限，最大的前提显然是“一城一策、因城施策”的政策导向；而最直接的依据则是央行、银保监会2020年末联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），规定，房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%（见下表2）。
但上述分档并非“一刀切”。《通知》同时赋予了各地一定的调节空间：人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
可见，各地所谓的“上调”其实并非基于当前市场的即时性调整，而是结合当地中小银行机构资产结构及当地市场特征对房地产贷款集中度监管指标的本地化。
上调的目的是什么？
此次直接针对某一行业设定集中度考核指标则是首创，最直接的目的就是增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性；更深层的考虑，则是有效调控房地产行业的杠杆率，减少该领域对社会信贷资源的过度消耗，以更好地服务小微企业、“三农”等实体领域。应该说，这一制度的建立是“房住不炒”政策导向在金融领域的具体体现。
但是，调控房地产行业与保障房企及居民合理的房地产信贷需求并不矛盾，即在严控信贷资金流入房地产的同时，仍需保障房企及居民合理融资需求，特别是居民刚需购房对金融的需求。而房地产贷款集中度制度的实施，或面临一个无法回避的问题，就是房地产信贷资源的错配。
按照贷款集中度制度规定，将银行业金融机构根据规模大小及重要性划分为五档，每一档设定了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。其中第一档机构（中资大型银行）、第二档机构（中资中型银行）所给定的占比上限相对较高，就是说这两类银行在贷款集中度管理下，为满足房地产领域合理需求的压力并不大。但第三档机构（中资小型银行和非县域农合机构）、第四档机构（县域农合机构）、第五档（村镇银行）所给定的占比上限较低，在满足合理需求方面的面临的矛盾和压力较大。而这些机构服务的重心是县域，即三、四、五线城市。如果按制度所设定的房地产贷款占比和个人贷款占比上限执行，则部分三、四、五线城市的房地产企业资金链风险凸显，居民合理购房的金融服务难以得到保障。
有关地区在房地产贷款集中度制度本地化过程中的政策调整，既符合这三档银行机构房地产信贷现状，有利于缓解房地产领域信贷需求矛盾；也暗合了当前房地产市场供需矛盾比较集中于一、二线城市的现实，充分体现了房地产调控“一城一策、因城施策”的调控导向，也为当地房地产信贷风险预留政策空间。
上调发出了什么信号？
在《通知》实施尚不足两个月的时候，多地上调房地产贷款集中度上限，是否果如市场解读的、意味着楼市“松绑”？
显然这是一种误解。在坚持“房住不炒”总基调下，贷款集中度的微调不能视为房地产调控的放松，至多只能解读为更温和的调控，体现了监管审慎性与包容性的调和。
监管部门在房地产贷款集中度达标要求上，也充分考虑了各机构的现状，设定了合理的过渡期。各地监管部门适当上调房贷集中度上限，显然是希望在过渡期给予压力比较大的中小银行以适当的缓冲，避免因规模紧张滋生风险或放大风险。
实际上，各地银保监局在微调房贷集中度上限的同时，并未放松对房地产信贷风险的监管，而是加大了现场检查力度，严查信贷资金通过经营贷、消费贷等渠道违规流入房地产。与此同时，在政策预期推动下，房贷利率也呈上涨趋势，各大行纷纷上调房贷利率。据截至25日的WIND数据，2月份全国首套房平均贷款利率为5.26%，二套房平均贷款利率为5.56%，环比分别上升4 bp和3 bp。
政策的双向发力，说明当前房地产市场融资环境正在发生变化，在货币政策保持总体稳定、“不急转弯”大格局下，金融资源的配置格局将发生变化。
一方面，信贷供给总体上将从数量和价格两方面对房地产形成挤出，而这种效应将是管理层乐见其成的。对于房地产企业而言，降杠杆是主旋律，行业并购重组的节奏或加快，行业集中度上升，一些实力弱小的房企或出局。
另一方面，房贷的放款节奏或趋缓，将推动供需结构的改变。刚需类合理的购房需求不会受到明显的影响；但改善性需求或面临资金错配的困惑，即买与卖在时间上的错位将表现为资金上的错位，先买后卖的置换模式或面临现实压力；而投机性需求则必然面临买入成本和退出成本的双升。从刚需和改善性需求看，随着二次置业难度和成本的增大，或强化一次性到位的购房取向，表现为对大面积、豪宅类物业需求的上升。这种需求结构的改变趋势与供给结构（特别是对低密度豪宅的管控）的矛盾或加深，或催生房地产市场供需结构性失衡，成为影响房价波动的要因。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：戴菁菁
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