文/乐居新媒体 林振兴
年关将近，颐海澐颂项目公司的一把手却悄悄换人了。
12月11日，海开颐和房地产的法人兼经理，由牛卫华变更为叶星。
叶星很低调神秘，甚至从未出现在海开控股的官微报道里。
牛卫华则不同，他是海开“老人”，有过不少地产项目的操盘经验。
目前，牛卫华仍是海开多家子公司的高管，包括北京建海汇合房地产和北京海开华大置业董事长，北京壹品海开房地产经理，以及北京京门兴海科技集团和北京华大基业房地产董事。
海开为何在颐海澐颂即将入市前，偷偷换掉项目经理？
这一迷之操作，或许只有海开控股董事长马光华心里最为清楚。
时间拉回到半年前。6月4日，海开控股单枪匹马以79.17亿元拿下永丰南地块，溢价率1.5%。短短16天后，项目公司北京海开颐和房地产开发有限责任公司成立，注册资本5000万元。
比海开控股晚一个多月拿地的保利地产，嘉华天珺拿到规划证的时间仅比颐海澐颂晚两天。
虽然中途被“神秘人”投诉消防问题，使得嘉华天珺不得不重新修改设计方案，走报规流程，但保利仍争分夺秒跟海开抢时间。
天下武功，唯快不破。至少在推盘速度上，保利这局小胜。
永丰南其实比永丰北“包袱”多，它还自持社区商业综合体，不太可能做到太低价格。传言，永丰南开盘价比保利高3000元。
楼盘之间怎么比？
首先看地块条件，容积率和限高尤为重要，它决定了小区居住的舒适度。
嘉华天珺东地块的容积率2.0，西地块的容积率1.7，限高36米（局部45米）。除了东区最东侧3栋是14/15层小高层，其他全是洋房。洋房只有一梯，它的得房率会更高。
颐海澐颂的容积率2.2，限高 45米。南区两梯两户，注定了得房率高不了。
简单算一笔账，嘉华天珺88平的按84%得房率计算，套内73.9平；永丰南97平的按77%得房率计算，套内74.6平。套内面积基本一样，永丰南贵了9平的钱。单价按9万算，得多花81万。
其次，买房人选房看的是户型的设计与空间感。
S先生原本非常坚定要买永丰南，但看了颐海澐颂户型图，他决定放弃了。
“我本来想的是，海开比保利单价高5000元以内我都能接受，还是优先永丰南，因为我实在太需要地铁。但户型这么差，还有主力户型没样板间，这两件事属实让我动摇了。”
颐海澐颂销售跟S先生透露，海开样板间只有116、137和164三个户型，“主力户型110和123这俩户型不愁卖，所以就没做样板间。”
放弃颐海澐颂，S先生去更北边看了保利都嘉华天珺，“户型和产品没得说，134平都能做四叶草带三个卫生间，还不显得很局促。”
没有对比就没有伤害。虽然都知道海淀没啥黑科技，玩不出花样，但颐海澐颂面对保利这个劲敌，显然过于轻敌了。
是因为颐海澐颂有地铁和所谓的好地段，不愁卖，开发商就不那么用心了？
根据规划，颐海澐颂拟建15栋住宅楼，752套房源。其中，97-124平三居/四居的小户型，主要集中在南侧地块；137平-171平的大户型则集中在北侧地块。
目前，市面上曝光了颐海澐颂97-117-124-137-148-171平的几款户型。
97平三居是颐海澐颂最小的户型，位于南区3#/4#，各有半个单元，总共29套。缺点在于，两个卫生间过小，而且都是暗卫；不仅缺角还是两面宽户型，仅有客厅和主卧朝南，得房率估计在77%上下。
嘉华天珺同样面积段，99平三居却能做到南向三面宽设计，得房率在82%左右，南北通透且紧凑，浪费面积不多，还有家政间。
嘉华天珺99平的三居套数将近600套，占总套数比超四成。保利这招也很聪明，用小户型提前跑量去化。
海淀购房者个个都是福尔摩斯，一眼就发现颐海澐颂117平户型很眼熟，它直接抄了永丰另一个项目——中海富华里116平户型。
富华里餐厅有3.9米宽，海开照搬过来。但颐海澐颂3.1米宽的餐厅，却显得很别扭，放了桌椅后各种碍事挡道。
海开也不敢明目张胆100%“抄作业”，也做了一些创新，比如主卧有270度转角窗。
在北京，转角窗的设计也蛮鸡肋的。业内人士表示，一般来说，这种转角窗因为玻璃上没人给你贴保温层，而且比中户少一面墙供热，所以同样的供热转角房子会比中户低2-3度，除非自采暖，你多花钱才能和中户差不多的温度。而且窗户质量参差不齐，时间久了变形会漏风。
如果说，小户型让海开不能“大展拳脚”，颐海澐颂的大户型也被购房者一顿吐槽。
例如，颐海澐颂148平四居，厨房竟然是一个细长条状，宽才2.45米，再扣除操作台的面积，根本容纳不了多人同时在厨房。这让海淀妈妈怎么享受做饭的乐趣？
据乐居新媒体了解到，颐海澐颂的设计公司为北京大象建筑设计有限公司，中标报价2198万元。该设计公司跟圆明天颂是同一家。
业内人士看来，圆明天颂纯大户型看不出海开功力，而颐海澐颂一眼就能看出海开在设计上的缺陷。
“本来等永丰南，这下可以等功德寺，颐海澐颂户型真是稀碎，这还大象设计。”一位海淀购房者在社交平台上吐槽。
还有一些购房者放弃颐海澐颂，是因为看到了海开在永丰北的另一个项目——栖海澐颂。
前段时间，不少栖海澐颂业主在社交平台上反映，宣传中的外立面，实际建成却与“回迁房”无异，这种巨大的反差实在让人难以接受。此外，前期宣传视频与宣传图中包含的水系，后期却以“不好维护”为由随意取消，而隔壁同期在建盘都有水系。
让业主们最失望的是，开发商消极沟通，通过退群等方式拒绝与业主代表保持沟通，关于园林、车库、工区、室内装修（电梯隔音、地板等级）等业主最为关心的问题置若罔闻。
有意思的是，刚从颐海澐颂离开的牛卫华，正是栖海澐颂项目公司（北京壹品海开房地产开发有限公司）的法人兼经理。
VIP课程推荐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
