禹洲集团三年千亿背后：增收不增利前景难测，公司股价一挫再挫
今日财富FortuneToday（ID：FortuneToday-）
文 | 黄晓峰
编 | 宋 鸿
2020年12月10日，禹洲集团（01628.HK）在官网发布消息称：“提前达成千亿销售目标”。“进军千亿房企”源于2017年禹洲集团董事长林龙安提出“将在2020年实现销售额达到千亿”的目标，现如今得偿所望，正式晋级“千亿俱乐部”。
与之形成强烈反差的是，公司股价未受到喜讯鼓舞，在2020年的最后一个月里反而继续下跌。完成千亿销售，股价却一路下滑，市场在担心什么？《今日财富》杂志发现，虽然达到千亿目标，近年来公司盈利下滑明显，市场预期也在降低。
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股价表现差强人意
截至1月8日，禹洲集团收报2.17元/股，市值约154.3亿港元，不及公司2020年11月与12月的合计销售额163.52亿元人民币。
近三年来，禹洲集团在二级市场的表现一直不如人意，在销售额猛增的同时，总市值由3年前的351亿港元至今已跌去近200亿，而相比之下，同在2020年跻身千亿、近几年规模快速增长的龙光集团，过去三年股价涨幅约68%。
对此，禹洲集团回复《今日财富》杂志称：“公司财务方面基本面良好，也一直倡导持续保持稳健的风格。且2020年中期业绩会上，禹洲就宣布派发中期股息每股12港仙，派息率为36.65%。上市近11年来，禹洲每股已累计派息2.87港元，若计算此次中期宣布派息，禹洲派息相当于IPO价格2.7港元的111%。这意味着在2009年禹洲上市时投资禹洲股票，到2020年时股票所获得的分红完全覆盖本金。”
且不说持有11年才能使派息覆盖发行价的苛刻条件，据《今日财富》杂志了解，禹州集团的财务面并不能算良好。
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陷“增收不增利”窘境
据禹州集团2020年中期报显示，2020年上半年，禹洲集团实现营业收入140.06亿元，同比增长20.36%，但归母净利润仅有10.19亿元，同比减少37.81%，是继2019年归母净利润同比下滑33.32%后的继续下滑，业内担心会影响全年利润。
（数据来源: Wind资讯）
2016-2019年期间，禹洲集团毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，呈逐年下滑趋势，并在2020中期进一步降至23.39%，盈利能力堪忧。
（数据来源: Wind资讯）
负债方面，2019年禹洲集团的总借贷规模达近3年高峰，为556.69亿元，资本化利息支出41.57亿元，超过当年36.06亿元的净利润。2020年前6个月，公司资本化利息支出17.92亿元，同比增长15.76%，同期公司资产负债率达81%，或面临“三条红线”的限制。
另外，近年来禹洲集团少数股东权益快速增加，据半年报显示已达80.35亿元，同比增长175.64%，这与合作开发的模式有关。
合作开发作为房企“抱团取暖”的一种方式，虽能为房企创造诸多价值，但从长远看，公司对项目的可控性和不确定性也在增大，这导致了禹洲集团收入结构的变化，影响母公司利润。
2020年5月左右，穆迪、标普下调禹洲集团评级。标普认为，禹洲集团的去杠杆化前景仍不明朗，未来收入增长可能会放缓，预计公司未来12个月内或不会得到恢复或改善。
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物业拟上市竞争力有限
禹佳生活服务是禹洲集团旗下从事管理服务的物业公司，在诸多物业公司上市的浪潮中，2020年12月13日，禹洲集团发公告称拟将禹佳生活服务推向港交所主板上市。
2020年，地产公司将旗下物业公司拆分上市以获得更多融资渠道的情况成为一大趋势，目前累积已有金科智慧、世贸服务等15家物业企业上市，超过去年的12家，初步统计，目前还有20多家正准备或等待上市。
但随着物业上市公司的增多、房地产业面临“三道红线”的政策监管，市场对拆分上市的物业公司态度日趋理性，2020年，多家上市物业新股破发，为物业股后市增添变数。
根据招股说明书显示，禹佳生活服务历年业绩收入增长良好，2017年至2020年上半年，公司分别实现收入3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元和2.75亿元，年复合增长率33.5%，同期，归母净利润年复合增长率66.2%。
但禹佳生活服务公司在管面积仅1320万平方米，不及行业排名第8的正荣服务在管面积的一半，只能说是微型物业服务公司。
同时，禹佳生活服务也面临上市物业公司共有的问题：与母公司关联性收入占比极大。
报告期内，公司来自向母公司禹洲集团开发的项目提供物业服务收入，分别为2.12亿元、2.68亿元、3.7亿元和1.9亿元，分别占公司收入的96.9%、94.6%、91.6和88.9%，来自于禹洲集团及其合营及联营开发项目收入比重99.7%，约是上市物业中占比最高。
在2020年中期业绩会上，林龙安曾表示，物业板块未来将继续外拓及并购，3年达成物业管理面积1亿平方米。而千亿之后，如何创新并扭转盈利颓局，成为市场关注的问题。
责任编辑：李思阳
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