中国奥园：三年复合增长率66% 规模效应下现金充裕

3月24日晚间，中国奥园（03883.HK）发布2019年业绩公告。凭借快速扩张策略，中国奥园冲击千亿成功，实现销售额1180.6亿元，同比增长29%，完成全年销售目标。

据悉，在2016年-2019年中国奥园的复合增长率高达66%。更为亮眼的是，中国奥园大幅改善了流动性，短期偿债能力向好。

规模效应显现  盈利能力有所提升

报告期内，中国奥园在深耕粤港澳大湾区的基础上，完成“布局－聚焦－深耕”三步曲，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域，由区域性房企成长为全国性规模房企。

其中，中国奥园在广东、四川、浙江的销售金额较多，分别为332.6亿元、107.2亿元及104.4亿元，区域贡献占总销售额的28.2%、9.1%及8.8%。在业绩发布会上，中国奥园的管理层也指出，2020年预期销售目标为同比增长12%。据此计算，其销售金额约为1322亿元。

得益于销售规模快速增长，中国奥园期内实现营业收入505.3亿元，同比增长63%；实现毛利150.2亿元，同比增长56%；毛利率为29.7%；同时实现净利润52.2亿元，同比增长78%；净利润率为10.3%；实现归母净利润42.0亿元，同比增长73.4%。据观察，各项盈利指标涨幅都超过了50%，可见中国奥园在销售额快速增长的同时，也在利润方面实现了有质量的增长。

从收入类型看来，中国奥园通过物业结转收入480.9亿元，同比上升61.7%，占总收入的95.2%。所交付物业的总楼面面积较2018年的330万平方米上升至521万平方米，同比增加57.9%；平均售价由2018年的每平方米约9007元上升至每平方米约9227元，同比增加2.4%，主要是因为交付的物业中占比最高的住宅性公寓销售均价比2018年同期增加约19.7%。

同时，中国奥园“一业为主，纵向发展”的战略进一步深化，物业管理收入同比增长45.6%至9.0亿元。

销售回款增加 短期偿债能力向好

报告期内，中国奥园通过多种融资渠道募资，发行了五笔共计15.4亿美元的优先票据，其中两年期1笔、三年期1笔、四年期3笔，保证了流动性充足。

此外，中国奥园在快速扩张的同时，亦使其债务结构更趋合理。期内有息负债约957.6亿元，占总负债的37.9%，与去年的37.8%持平。其中，一年内到期负债约为418.7亿元，长期负债约为538.9亿元。在部分前期债务转化的情况下，长短债比依然维持在1.29左右，债务曲线较为平滑。

相比之下，中国奥园期末拥有的长短期债务授信额度合计约1840.0亿元，较去年的949.2亿元有较大幅度提升。其中，未使用授信额度约646.7亿元，令公司未来融资有所保障。

期内，中国奥园通过物业合同销售回款约78%，公司的合同义务一项也由期初的599.7亿元同比大幅上升134.2%至860.6亿元。销售回款的大幅上涨，也增强了中国奥园的流动性。截至期末，中国奥园的现金及现金等价物为580.4亿元，受限制存款93.1亿元，结构性存款7.1亿元，其短期负债合计为418.7亿元。经过计算可知，中国奥园的现金短债比大于1，短期偿债能力向好。

旧改成拿地新方式  重仓大湾区享政策利好

2019年，中国奥园新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元。

通过城市更新获取项目，中国奥园不仅拓宽了拿地的渠道，也有效降低了土地成本，并实现了“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三旧改造全覆盖。截至期末，中国奥园拥有超过30个城市更新项目，总规划建筑面积1425万平方米，规划可售面积约845万平方米，可售货值约人民币2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%，将持续受益于大湾区的利好政策。

谈及2020年的土地投资策略，中国奥园总裁郭梓宁在业绩会上指出，拿地的政策方面，一方面继续做好收并购的工作，选择一些优质的项目或者优质的房地产企业进行收并购，另一方面会继续大力推进三旧改造的项目。我们今年会有一批（大概8-10个）项目从一级开发转为二级开发，这也为我们今后的土地储备打下良好的基础。

截至2019年年底，中国奥园共拥有280个项目，分布于85个境内外城市，土地储备总建筑面积达4503万平方米，其中权益面积约为3557万平方米，权益占比79%；总货值约4585亿元，计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。