美国地产股回报率创五年新高

原标题：美国地产股回报率创五年新高

在利率下降的推动下，美国地产股今年大幅上升，头11个月的回报率超过20％。

美国地产股连续四年表现平平，但这类股份仍略微跑输标普500指数，分析师表示，如果稳定的美国经济推动利率上升，明年地产股若要再次实现今年这样的升幅就有一定挑战了。

在房地产投资信托基金中，仓库和物流中心类别表现最佳，得益于消费者购物方式朝著电子商务购物的转变。截至周一（2019年12月16日）收市，这类股份2019年的总回报率为46.7％，其中安博（Prologis Inc.， PLD）以53.6％的回报率居首。

持有住宅的房地产投资信托基金表现位居第二，回报率为29.3％。购物中心类别表现最差，虽然整体零售额持续增长，但商店不断关闭、零售商不断破产仍令投资者持谨慎态度。

自2015年美联储开始加息以来，虽然美国整体经济继续复苏和增长，但地产股的走势并不平稳。这类股票对利率尤其敏感，因为它们需要大量举债，而且必须将大部分收入作为股息派发给股东。

随著美联储今年三次减息，并且据FactSet数据显示，2019年10年期美国国债收益率跌至1.46％，利率环境有所改善。美联储上周保持利率不变，并暗示或维持利率至2020年。分析师表示国际贸易局势局势，且明年1月份英国脱欧前景更加明朗，美联储再次减息的前景似乎很遥远。

联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac， 简称﹕房地美）首席经济学家哈提尔（Sam Khater）认为，经济滑坡的风险已经减弱，且就业市场表现很强劲，料会出现一个利率略有上升的环境。有分析师预计，投资者将减持受利率影响较小领域的地产类股份。房地产投资信托基金（REIT）近几日已出现了一些获利回吐，12月份REIT总回报率回落了3.1％。

不过仍有一些投资者按兵不动。房地产市场的增长已经持续了10年，但许多REIT的资产负债表颇为稳健，还降低了自身债务规模，这将助其度过低迷期。建设成本高企也抑制了供应，这有助于支撑租金。房地产投资公司Jaguar Listed Property的董事总经理布莱克（Amanda Black）表示：一大风险是需求受到冲击，但我们预计经济不会马上陷入衰退。

Chilton Capital Management LLC投资组合经理沃纳（Matthew Werner）预计2020年REIT的回报率在8％-12％。他表示：即使有衰退的跡象，REIT亦有合约租赁。

今年至今FTSE Nareit All Equity REIT指数的总回报率为23.9％，同时标普500指数的回报率为28.9％。去年该REIT指数的回报率为负4.0％，标普500指数的回报率为负4.4％。该REIT指数之前两年每年的回报率都不足9％，而标普500指数在2017年和2016年分别上涨21.8％和12％。

FactSet的数据显示，今年，在标普500指数的10个类股中，地产股的表现位列第六，排在资讯技术、金融、通讯服务、工业和必需消费品类股之后。