兴业物联转战港股 智能“黑科技”难掩规模化隐忧

　　原标题：兴业物联转战港股 智能“黑科技”难掩规模化隐忧

　　本报记者 张家振 北京报道

　　用机器人等前沿科技“武装”头脑的兴业物联服务集团有限公司（872196.OC，以下简称“兴业物联”），正式开启了赴港上市融资的征程。

　　根据港交所“披露易”信息，兴业物联已于10月18日首次提交了招股书，拟募资用作公司业务扩展、实现协同效应的能力，提升智能化工程服务以扩大物业管理组合等。根据第一太平戴维斯报告，按2018年在管物业建筑面积计算，公司为河南第三大非住宅物业管理服务供应商。

　　据了解，兴业物联为郑州本土房企龙头正商集团旗下子公司，后者持有兴业物联75.45%股权。尽管背靠正商集团这座“大山”，但兴业物联不管是在营收规模还是行业地位方面，均与行业龙头存在较大差距。以2018年为例，兴业物联营收规模在国内15家上市物业管理公司中位列末位。

　　此外，兴业物联还面临着业务过度倚靠河南特别是郑州市场，收入来源主要依赖母公司正商集团等问题。招股书显示，2016年至2018年和今年上半年，兴业物联向正商集团开发的非住宅物业提供物业管理服务的收益分别约占94.0%、88.2%、88.3%及86.6%，而来自智能化工程服务的收益全部源自正商集团。

　　对于相关问题，《中国经营报》记者向相关负责人取得了联系，对方以不方便为由未作具体回应。

　　“蚊型”公司的上市梦

　　相关资料显示，兴业物联成立于1999年，专注于为非住宅物业提供物业管理及增值服务，将自身定位为“非住宅高端物管领航者”。2017年9月25日，公司正式挂牌新三板，并开启了从传统物业向物联网智慧服务的转型之路。

　　兴业物联正积极探索智慧物联之路，希望借无人机巡逻、机器人迎宾等“黑科技”提升智能化服务水平。根据招股书披露的数据，截至目前兴业物联已承接29个智能化工程项目，原始合约总金额约为7800万元。

　　不过，梳理招股书发现，兴业物联在管及合约物业规模和营收数据并不亮眼。数据显示，截至目前，兴业物联在管物业和合约物业建筑面积分别约为210万平方米、410万平方米，其中在管的16幢商业楼宇均由正商集团开发，此外还有3栋政府楼宇由独立物业业主开发。

　　倚仗着正商集团优势的兴业物联，营收规模并不突出，而被喻作“蚊型”公司。按2018年在管物业建筑面积计算，兴业物联是河南省第三大非住宅物业管理服务供应商，但在中国物业服务百强企业排行榜上排名第67位。

　　而从行业横向对比来看，如果兴业物联成功上市，兴业物联将成为港股中规模最小的一家物业公司，物业在管面积比排名靠后的浦江中国（在管面积556.5万平方米）还要小一半以上。

　　营收方面，根据招股书披露的数据，在2016至2018年和今年上半年，兴业物联营业收入分别为4727.6万元、7606.8万元、1.31亿元和8119.0万元，复合年增长率约66.4%；同期净利润分别为1148.6万元、1927.9万元、3422.0万元和2062.3万元。

　　据了解，兴业物联在挂牌新三板仅一年多后就“因战略发展调整”的需要，于2019年1月21日起终止挂牌，继而转战港股资本市场。关于未来发展的策略，兴业物联方面表示，将继续专注发展中高档非住宅物业，计划开展更多物业管理项目及持续发展智能化工程服务等。

　　“提升智能工程服务不仅可以提高我们在快速增长的智能工程服务行业的竞争力，而且将有助于通过提供智能工程服务于建设项目的早期阶段介入。”兴业物联方面表示，集团将能够通过在物业开发的不同阶段与第三方物业开发商及业主建立业务关系而扩大客户基础。例如，于动工前在建筑工地建立安全及安保系统，以及于施工期间和之后提供项目管理咨询服务。

　　不过，在招银国际分析师文干森看来，兴业物联主打非住宅物业，最大优点是物业费会比一般住宅物业高。“但规模太小在资本市场肯定没那么吃香，目前资本市场还是比较青睐规模大、增长速度快的物业公司。”

　　背靠大树难乘凉

　　作为正商集团旗下其中的一个物业平台，兴业物联定位为非住宅物业的中高端物业管理服务供应商，赴港上市也寄托着正商集团分拆物业打造新融资平台的愿望。

　　据了解，目前正商集团旗下正恒国际已在港股上市，兴业物联成功上市后有望成为正商集团第二个港股融资平台，正商集团也将由此成为河南首家同时拥有A股、美股和港股上市企业的地产公司。

　　在此背景下，兴业物联业务过度集中于郑州市场并倚重正商集团，也成为兴业物联不得不面对的问题。

　　招股书显示，兴业物联大部分收益来自于河南省郑州市提供的物业管理及增值服务。2016年至2018年和今年上半年的财务期内，公司在郑州市场分别录得4730万元、7610万元、10750万元及7350万元，分别占收益总额100.0%、100.0%、82.0%及90.6%。

　　“我们几乎所有物业管理及增值服务收入和所有智能化工程服务收入均来自河南省。”兴业物联方面认为，“我们预期河南省于可见未来仍继续占据我们大部分经营业务，河南省的政府政策或商业环境如有任何不利发展，对业务、财务状况及经营业绩将会造成重大不利影响。”

　　而和大部分物业企业初始阶段类似，兴业物联的发展规模与大股东关联较高，物业管理协议中大部分涉及正商集团开发的物业。兴业物联方面表示：“凭借我们过去与关连人士正商集团一直维持良好业务往来，使我们能够受惠于正商集团广泛且大型的项目组合。”

　　例如，在19个在管项目中，来自正商集团的16幢商业楼宇无疑是兴业物联的主要收入来源。相关数据显示，2016年至2018年及截至2019年6月30日，兴业物联来自商业楼宇的物业管理费分别约为4440万元、6710万元、9490万元、6370万元，分别约占各期来自物业管理及增值服务的收益总额的约94%、88.2%、88.3%及86.6%，来自智能化工程服务的收益则全部源自正商集团。

　　而值得注意的是，正商集团旗下还有一个名为河南正商物业管理有限公司（以下简称“正商物业”）的平台，主要负责正商集团旗下住宅项目的物业管理服务。官网信息显示，正商物业当前累计接管面积1600余万平方米，合同面积1600余万平方米，服务项目60余个，管理业态涵盖多层、小高层、高层住宅、别墅及花园洋房、综合商业等多种物业类型。

　　兴业物联方面也表示：“正商集团的营运或其开发新物业的能力如有任何不利的发展情况，可能会影响我们取得新物业管理协议或智能工程协议的能力。倘若我们无法利用来自独立物业发展商所开发物业的业务，填补正商集团所开发物业的任何业务不足差额，对我们的增长前景可能会造成重大不利影响。”

　　在业内人士看来，盈利高度依赖母公司正商集团以及物业项目区域特征明显的问题，或将为兴业物联未来的业务拓展和战略扩张带来压力。此外，兴业物联如何借助智能化设备提升管理、服务业水平，借助智能化手段降低人工成本并增强客户黏性，也是值得关注的问题。

　　（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

责任编辑：张海营