花样年押注城市更新 上半年完成36.5%年度目标

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　　原标题：花样年押注城市更新 上半年完成36.5%年度目标

　　本报记者 翁榕涛 赵毅 深圳报道

　　与往年不同，花样年控股集团有限公司（01777.HK，以下简称“花样年”）今年将中期业绩发布会放在了深圳举行。

　　8月21日，花样年以及彩生活服务集团有限公司（01778.HK，以下简称“彩生活”）在深圳总部举办了业绩会。

　　花样年及彩生活董事会主席潘军、彩生活执行董事及首席执行官唐学斌、花样年执行董事张惠明等高管均出席了此次业绩会。

　　《中国经营报》记者获悉，2019年上半年，花样年房地产合同销售金额达人民币131.69亿元，同比增长16.5%，相比去年而言增速放缓。

　　在经历数年规模掉队后，潘军首次提出了“二次创业”。他告诉记者，花样年过往的发展路径出现了迟缓，原来以收并购为主的模式需要转换，今年要换赛道、换打法，要在投资方式、投资的人才组合上进行换仓。

　　据了解，花样年在未来3年将有超过20个城市更新项目推出。花样年首席财务官陈新禹表示：“花样年未来的目标是做大湾区的旧改之王。”

　　上半年完成36.58%年度目标

　　财报显示，2019年上半年，花样年房地产合同销售金额达人民币131.69亿元，同比增长16.5%，合同销售建筑面积约为111.86平方米。期内花样年录得总收入人民币85.77亿元，同比增长65.1%，净利润约为人民币2.44亿元，同比增长35.6%。

　　上半年花样年的毛利水平仍维持在较高水平，毛利约为人民币25.37亿元，同比增长92.5%。毛利率为29.6%，对比行业平均值来看处于较高水平。

　　尽管盈利情况良好，但花样年的业绩增速却处于放缓状态。

　　按照花样年提出的360亿元全年销售目标来看，上半年仅完成了36.58%。此前花样年将2019年的业绩增速定为20%~30%之间，但上半年增速仅为16.5%，未达预期。

　　在行业集中度不断攀升的背景下，花样年在过去两年销售增速曾迎来大幅增长，2017年度合同销售额达201.64亿元，同比增长65.2%，2018年合同销售金额则首次超过300亿元，同比增长49.6%。

　　张惠明指出，花样年提出“强运营”，因为过往在效率上不够快、不够高效。第一是追求合约销售的稳步增长，全年的销售目标是力争完成20%以上的增长；第二是提升彩生活的生态圈运营体系，包括引进京东作为战略合作者等。

　　新增土储来源于城市更新

　　城市更新项目是花样年重点布局的领域。

　　目前，花样年在大湾区已有39个城市更新项目正处于不同的发展阶段，其中22个项目位于深圳，并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市，预计规划总建筑面积约1672万平方米，储备总货值约3526亿元人民币。

　　潘军表示：“花样年在深圳、东莞做部分旧村改造项目的过程中，不只是一个盖新房子的过程，而是需要引进产业。”他进一步指出，未来大湾区大部分城市，尤其像东莞、惠州等城市，政府更希望开发商做产城一体化，不仅要盖房子，还要把产业引进来，建服务配套，这是城市发展运营的过程。

　　花样年方面披露，未来3年将有20个城市更新项目可转化为开发用地，预计供地总建筑面积为631万平方米，供地总货值约1334亿元人民币。其中有14个项目位于深圳，5个项目位于惠州，1个项目位于东莞。

　　值得注意的是，上半年花样年仅新增张家口、天津的两幅土地，总权益建筑面积为43万平方米，投资额10亿元。换而言之，未来城市更新项目将成为花样年新增土储的主要来源。

　　同策研究院首席研究员张宏伟认为，因为现在市场的缘故，大家拿地方式发生了改变，都想通过旧改拿地。但是旧改常常面临政策、规划改变和拆迁的风险，并且旧改时间周期长，财务成本高，并非所有旧改都能顺利完成。

　　以花样年正在进行的深圳坪山世界塑料厂旧改项目为例，从城市更新意愿征集到目前签订土地出让合同阶段，已经历了超过7年时间，预计销售时间在2020年。而该项目毛利率也较可观，达到50%以上。

　　彩生活“引入”互联网巨头

　　作为房企转型轻资产的样本，花样年的轻重资产业务是一体两面。2019年上半年，花样年物业销售收入同比增长123.6%，占总收入的66.8%，其中，花样年旗下彩生活表现较为突出。

　　从收入结构来看，2019年上半年，彩生活收入组成物业管理服务、增值服务和工程服务三大板块。物业管理服务对收入的贡献依然最大，达15.1亿元，占比83.4%，同比增长2.98%，基本与去年同期持平。增值收入约为2亿元，同比减少5.6%，占比11%。

　　今年7月19日，彩生活与互联网巨头京东、360达成协议，定向增发股份并募集资金合共约4.9亿港元，两者在扩大的股本中将分别占比5.00%和3.05%。未来彩生活将与京东、360共同探索“社区+商业”“社区+物流”“社区+安全”“社区+科技”的融合业态创新，构建“智慧社区”。

　　半年报显示，彩生活平台服务面积合计达到1205.5百万平方米，较2018年末增长83.2百万平方米。其中合约管理的总建筑面积达到5.63亿平方米，服务于2824个小区。与此同时，彩生活生态圈注册用户数达约3200万人，其中生态圈活跃用户数增加至1640万人，用户活跃度为51.3%。

　　唐学斌认为：“彩生活未来发展，不是依赖物业管理来支撑收入和利润的增长，相反，我们未来要逐渐放弃传统物业管理利润增长，未来我们收入增长不会很快，但是利润增长会很快。”

　　（编辑：赵毅 校对：颜京宁）

责任编辑：张海营