7年未动工 合生创展广州核心商务圈项目搁置

　　7年未动工 合生创展广州核心商务圈项目搁置

　　陈靖斌

　　广州珠江新城商务圈地带，曾经规划了一个占地近15万平方米的超大型综合商业项目——TIT合生科贸园，但搁置7年仍未动工。

　　该项目由合生创展集团有限公司（下称“合生创展”，0754.HK）与广州纺织工贸集团共同开发，原计划最晚在2013年开工，2016年落成。

　　据《中国经营报》记者获悉，2010年8月25日合生创展斥资逾37亿元竞投合作开发地块，TIT合生科贸园一度被列为广州市“十一五”规划的主要发展项目。

　　搁置7年未动工背后，记者调查发现，TIT合生科贸园实际为广州第一染织厂有限公司（下称“染织公司”）“三旧”改造项目。

　　根据广州市城市更新局2017年的一份公示文件显示，该项目已获批，但未办理供地手续。

　　记者进一步获悉，当年合生创展为了取得该项目所支付的逾37亿元当中，还包含了一笔6亿元的信托贷款。

　　对于为何项目至今未开发、审批后却未供地等缘由，记者分别致电致函开发商合生创展、广州市住房和城乡建设局以及广州市规划和自然资源局，截至发稿未获进一步回复。

　　7年未动工

　　近日，记者走访了位于广州市海珠区新港中路489号的TIT合生科贸园项目，从一块绿底白字的“TIT科贸园”指示牌指示的园区内部，记者看到由停车场、租车场、练车场以及篮球场、足球场组成的围蔽式园区。

　　在园区入口处，“广州第一染织厂”以及几个公司锈迹斑斑的字样仍挂在墙面上。

　　标识着“TIT科贸园”的地块，实际并非科贸园，记者在园区内看到染织公司的办公室，走进办公室询问发现仅有一人在办公。

　　当问及该项目为何未动工时，该员工对此讳莫如深，表示不太清楚。当记者向该员工表示想向负责人了解一下情况时，其表示没有负责人。

　　事实上，该项目早在2010年完成收购，计划两三年内动工，2016年落成。

　　原本早应在2016年落成的超大型商业综合体项目，如今却沦为了停车场、租车场与运动场。

　　据了解，该地块总占地面积约为14.686万平方米，TIT合生科贸园也是广州市政府列为“十一五”规划的主要发展项目之一。

　　根据《广州现代服务业发展“十一五”规划》显示，在商贸综合服务工程方面要建设TIT合生科贸园，开发以纺织服装为主题的综合服务商圈。

　　为了获取并开发TIT合生科贸园项目，合生创展原计划向其投入逾37亿元。

　　根据2010年8月合生创展公告，公司拟与广州纺织工贸集团共同参与开发科贸园项目，收购土地及须予注资的总额以37.176亿元人民币为上限。

　　合生创展称，该幅位于广州海珠区新港中路的地块，原来由广州纺织工贸集团拥有。合生创展已于8月18日与其订立了合作协议，公司将在该土地于产权交易所挂牌出售时参与产权挂牌交易程序竞投，并投资于目标公司。若成功竞得土地并完成对目标公司的增资等交易，合生创展和广州纺织工贸集团将分别持有科贸园项目的65%及35%股权。

　　按照规划方案，TIT合生科贸园涉及发展和兴建服饰及时装主题综合项目，总建筑面积约50万平方米，其中约25万平方米将包括办公室楼宇及酒店，而约25万平方米则为住宅公寓、购物中心及展览中心。

　　其目标是成为位于泛珠江三角洲的世界级服饰及时装展览、服务、交易及资讯中心，服务境内及境外的制造商及交易商。预期TIT合生科贸园项目一经完成，将会吸引数以千计服饰及时装制造商及交易商设立总部及店铺，以及利用服务及设施；其将能够为目标公司带来长期稳定租金及其他收入。

　　未动工背后

　　事实上，记者调查发现，合生创展斥资逾37亿元与染织公司合作开发的项目至今未动工的主要原因，是该项目已过审批但未符合供地条件。

　　2017年3月1日，广州市城市更新局印发《关于加快推进已批“三旧”改造项目办理供地手续的通知》，相关已批未办理供地手续的“三旧”改造项目权属人，与各区进一步核对条件，具备供地条件的，尽快到有关部门申请办理供地手续，不符合供地条件的，不予受理供地手续申请。

　　历年已批“三旧”改造项目参考名单中，包含了海珠区染织公司的项目——TIT合生科贸园。

　　事实上，《中国经营报》记者调查发现，合生创展持有TIT合生科贸园项目65%股权的逾37亿元中有6亿元并购资金，源于中信信托发起的委托抵押贷款计划。

　　而该信托计划成立时，担保措施涉及到合生创展与珠江系的多个项目。

　　根据中信信托披露的信息，2012年11月30日，“中信创达·广州第一染织厂并购贷款集合资金信托计划”依法成立，信托期限36个月，信托本金为6亿元。

　　该信托计划募集的6亿元资金全部用于向广州创达投资发展有限公司（下称“广州创达”）发放贷款，而广州创达将贷款资金全部用于染织公司65%股权并购，贷款发放后，广州创达按合同约定全部用于向染织公司进行增资。

　　记者在天眼查发现，广州创达实际为合生创展的全资子公司。值得注意的是，该信托计划成立时，主要抵押担保为合生创展子公司的国土使用权、别墅以及珠江系旗下的在建工程。

　　据记者了解，抵押担保包括合生创展子公司广州紫云山庄房地产有限公司持有的广州增城市239498.29平方米国有土地使用权，合生创展旗下公司上海御泰房地产开发有限公司持有的上海浦东新区“合生·东郊别墅”13栋别墅（建筑面积11102.55平方米），“珠江系”广东珠江投资股份有限公司（下称“珠江投资”）非全资子公司广州珠江侨都房地产开发有限公司（下称“珠江侨都”）持有的广州市海珠区珠江帝景苑建筑面积38211.99平方米在建工程作为本信托计划《信托贷款合同》项下的本息偿还抵押担保。

　　值得一提的是，珠江侨都为珠江投资与合生创展的合资公司，珠江投资的实控人朱伟航为合生创展主席朱孟依之子。

　　该信托计划相关信息还显示，珠江侨都及合生创展为广州创达的还款义务提供连带责任保证担保。

　　另据信托计划的期间收益分配方案，本信托计划自成立日起每满一年向受益人进行一次收益分配，A类信托受益权预期收益率为10.8%/年（含认购费）；B类信托受益权预期收益率为12.5%/年（含认购费）；C类信托计划自成立日起前两年预期收益率为12.5%/年（含认购费），自信托计划成立日起第三年预期收益率为13.5%/年（含认购费）。

　　对于信托计划的实际收益与抵押贷款情况，记者致电致函了合生创展，截至发稿未获进一步回复。

　　截至2018年12月31日，合生创展土地储备已达2922万平方米，其中7年未动工的广州市“十一五”规划的主要发展项目TIT合生科贸园，亦囊括其中。

责任编辑：覃肄灵