景业名邦背靠“大树”赴港IPO 多元化业务遭遇亏损

　　景业名邦背靠“大树”赴港IPO

　　翁榕涛，童海华

　　“地产二代”正逐渐走向前台，有的选择继承家业，有的却选择自主创业。

　　6月18日，景业名邦集团控股有限公司（下称“景业名邦”）在港交所披露通过上市聆讯后的IPO申请材料，赴港上市之路又进一步。招股书显示，景业名邦的业务主要集中于广东省、海南省，去年营业收入为13.28亿元，公司实际控股人陈思铭为雅居乐集团控股有限公司（03383.HK，下称“雅居乐集团”）董事局副主席陈卓贤之子。

　　从招股书来看，景业名邦和雅居乐之间的联系紧密，景业名邦的起步资金由陈思铭家族提供，其中有6名披露信息的高管均曾在雅居乐集团公司任职。

　　景业名邦发展时间不长，但目前已拥有四项主营业务，分别是物业开发与销售、酒店运营、商业物业投资以及物业管理，其中物业开发与销售营收占比超过92%以上，而酒店运营、物业管理业务出现亏损。

　　背靠“大树”赴港IPO

　　“地产二代”一贯低调，现年30岁的陈思铭已在地产行业从业超过5年时间，却极少出现在聚光灯下。

　　陈思铭于2011年7月获得澳洲格里菲斯大学商业学士学位（主修金融），在雅居乐集团陈氏家族资源的支持下，2013年12月，陈思铭毕业不久后就创立了景业名邦集团，并担任集团执行董事兼主席，负责制定集团发展战略，整体业务运营及项目投资策略等。

　　公开资料显示，景业名邦集团总部设在香港铜锣湾，集团主要发展涵盖地产开发、物业管理、酒店运营以及金融投资，2016年~2018年的营业收入分别为6.40亿元、8.38亿元以及13.28亿元，同期毛利润分别为1.65亿元、2.70亿元以及5.13亿元。

　　梳理景业名邦发展路径可以发现，集团成立仅一年后就在广州成功布局首个住宅项目景业荔都，该项目位于广州市从化区，2016~2018年为公司贡献业绩为1.68亿元、4.13亿元以及0.9亿元，分别占据当年营业总收入的27%、52.8%以及7.2%。

　　除景业荔都以外，景业名邦在售的项目还有位于海南三亚的景业清水湾项目，该项目2018年销售额达11.55亿元，占据去年营业总收入的92.8%。值得注意的是，雅居乐集团在海南的清水湾项目也一度赚得盆满钵满，2018年雅居乐首次进入千亿销售阵营，房地产销售金额1026.7亿元。

　　招股书显示，雅居乐集团由Full Choice Investments Limited（“富丰”，一家于香港注册成立的有限公司）间接拥有约62.63%股份，富丰为家族信托的受托人，家族信托的受益人为陈卓贤、陈卓林、陆倩芳以及陈卓雄等人，均为陈思铭的亲属，基于上述关系，雅居乐集团全资子公司番禺雅居乐被视为景业名邦的“关联人士”。

　　此外，景业名邦招股书中披露的多位高管均曾在雅居乐集团任职。其中雅居乐集团原副总裁刘华锡于今年5月加盟景业名邦，担任执行董事和副主席一职，负责集团投资中心、营销中心；雅居乐集团原总裁助理郑红于2014年3月加盟，现任景业名邦集团总裁一职；雅居乐集团原工程中心总经理吴新平于2017年3月加入，担任景业名邦集团副总裁一职，主管工程中心。

　　景业名邦公关负责人告诉《中国经营报》记者，景业名邦与雅居乐是两家完全独立运营的公司，在股权上没有关联，但集团不排除未来有合作的机会，集团不时与独立第三方合作收购土地及开发房地产项目。

　　尽管有着千亿房企雅居乐集团作为“后盾”，景业名邦的赴港上市之路却绝不轻松。在宏观环境的不确定性下，中小房企赴港上市再掀热潮，登陆资本市场的难度在持续加大。

　　今年以来，共有8家房企和2家物业公司赴港上市，其中，仅有德信中国、银城国际控股两家成功登陆港交所，有4家房企的申请记录在今年5月显示“失效”。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，中小房企去境外谋求融资，除了短期内能拿到一笔钱以外，从中长期考虑，未来还能在资本市场进行再融资，拓宽了企业的融资渠道，对企业未来规模扩张有推动作用。

　　多元化业务遭遇亏损

　　作为一家地产公司，景业名邦目前已拥有四项主营业务，分别是物业开发与销售、酒店运营、商业物业投资以及物业管理，但营收来源仍较为单一，其中物业开发与销售营收占比超过92%以上，而酒店运营、物业管理业务出现亏损。

　　值得一提的是，报告期内，景业名邦物业开发业务的毛利率非常抢眼，由2016年的26%增加至2017年的36.4%，并进一步增加至2018年的40.4%，这得益于低廉的土地价格。

　　景业名邦通过多种方式获得土地，包括收购持有相关土地的公司股权；通过招拍挂获得的土地；通过城市更新改造政策获得土地项目；获取集体所有建设用地的土地使用权。2016~2018年，景业名邦获取土地的成本分别为1.22亿元、1.19亿元以及1.89亿元，仅占相对应时期已售物业成本的26.4%、23.9%以及25.6%。

　　招股书显示，酒店运营业务于2017年年度录得亏损1889.2万元，物业管理业务更是连续三年亏损，累计超过212.7万元。据景业名邦方面解释，公司的酒店营运分部于2017年录得亏损，主要是因为位于从化的卓思道温泉度假酒店开业，而2018年借助平均房价和入住率的抬升，该酒店的业务回暖，其毛利也逐渐增加。

　　于过往记录期间，景业名邦的物业管理业务也录得亏损，据解释称公司在为物业提供物业管理服务的首年会录得亏损，主要是因为产生若干固定资产，过往记录期间的亏损来自不同物业，但第二年的物业管理服务则录得溢利。

　　本报记者就多元化业务亏损原因和解决措施等问题致函采访景业名邦集团公关负责人，对方表示由于公司处于静默期，部分问题暂时不方便回应。

　　土储扩张偿债高峰将至

　　包括已经在售卖的景业荔都和景业清水湾项目在内，景业名邦在全国共拥有30个物业项目，包括6个已竣工项目、6个在建项目、18个持作未来发展的项目，建筑面积合共约为300万平方米，其中只有230万平方米属于未开发项目。与其他房企动辄千万平方米级别的储备相比，景业名邦的土地储备显得有些不足。

　　从景业名邦的招股书来看，公司的现金流情况不容乐观。年末现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元、2.19亿元，经营活动产生的现金流连续两年为负，分别约-2.7亿元、-2.10亿元。招股书表示，如果上市成功，募集的资金将有三大用途，一是现有项目的开发资金，二是土地购买，三是一般运营资金。

　　尽管有雅居乐提供财务资助，景业名邦仍然经历了负债过山车。截至2016年、2017年、2018年底，其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元以及7.6亿元，对应净负债率分别为614.4%、194.1%及42.0%。对于2018年净负债率骤降，其表示是由于2018年末银行及其他借款总额减少3.63亿及产生年度溢利3.82亿元致总权益进一步增加所致。

　　亿翰智库研究统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

　　协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉本报记者，“民营房企在缺乏银行资金支持下应谨慎扩张，在融资困难时期要降负债降杠杆，将净资产负债比率控制到70%以下比较适合，以加速现金流回笼为准绳，未来90%的中小房企将看不到曙光到来的一天，会被市场淘汰。”

责任编辑：张国帅