我爱我家5.6亿元收购蓝海购100%股权 存量资管市场火爆

    本报记者 唐韶葵 上海报道

    4月17日，我爱我家（000560.SZ）发布公告称，旗下子公司将计划以 5.6 亿元收购由谢照、胡洋、黄磊、田春杉、湖南玖行、南通沃富、麦伽玖创、上海唯猎持有的湖南蓝海购企业策划有限公司（简称“蓝海购”）100%股份。

    蓝海购主打房产营销服务，主要提供互联网+（电商）、新房交易（代理销售）、存量交易（经纪）等服务。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，此次我爱我家积极收购项目，体现了其多元化发展的思路。蓝海购主要是服务于社区商业的企业，我爱我家此次收购将利好后续对社区商业的管理。实际上这两年我爱我家管理的不动产项目越来越多，通过导入此类商业管理资源的企业，有助于形成更好的管理模式。另外从上市企业的角度看，通过此类收购，也有助于形成更多的赢利点。

    加码资管业务

    从我爱我家近几年的战略布局不难看出，该公司对商业地产觊觎已久。2015 年，我爱我家推出长租公寓品牌“相寓”，开始向资产管理领域转型。目前我爱我家主营业务分三部分，包括二手房经纪、新房、资管。在该公司2018年财报中，这三大业务毛利率均呈现良好增长态势。

    截至2017年底，我爱我家资管业务核心部分的“相寓”已布局全国15个城市，在管房屋套数达29万套，60万间。截至2018年底，相寓在管规模达30.3万套，较2017年底净增4.8万套；相寓全国平均出租率为94.9%，平均出房周期为9.7天。2018年年报显示，我爱我家资产管理业务实现收入 16.54亿元，同比增长50.78%，随着在管规模的增长，资管业务将成为公司收入的压舱石，以抵御周期风险。

    2017年，我爱我家通过昆明百货大楼集团股份有限公司（简称“昆百大”）完成曲线上市。这是我爱我家切入商业地产运营的一个重要信号，此次收购蓝海购，是我爱我家加码资管业务的又一举措。

    成立于2013年的蓝海购定位商业地产运营与去化服务交易平台。早在2016年5月，蓝海购就宣布完成数千万元A+轮融资，上线金融服务“HomeBank”，并开始切入商业地产，聚焦营销及运营，是社区体验式商业及商业公寓销售运营服务商。此前有媒体报道，自2016年下半年开始，蓝海购已经成功运营去化了12个项目，主要集中在华中、华东、武汉、南京、长沙、合肥等城市，并在接下来重点围绕上海和长三角区域、深圳和珠三角区域拓展业务。

    据相关数据显示，当前国内整体商业库存约为11.3亿平方米，占用资本超过10万亿， 库存积压程度远超住宅，商业地产的去库存问题已经非常突出。

    掘金存量商业资产

    存量商业地产，正在迎来“爆发期”。

    据世界银行及英国不动产资本分析公司RCA2017年数据显示，中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级，约占全球总量的12%，仅次于美国，且显著高于印度、巴西、韩国、俄罗斯、墨西哥等新兴经济体，市场空间巨大。2016年至2017年，中国资管行业管理的资产增加22%，至4.2万亿美元。

    与此同时，国内存量商业地产的发展，无论是政策面还是投资面都迎来窗口期。

    2018年，商业地产ABS发行量大增，住房租赁类REITs、CMBS业务创新提速。2018年2月，国内首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”完成首期产品发行；8月，“深圳市世纪海翔投资集团有限公司2018年度第一期资产支持票据”发行，成为首单不依赖主体信用的 CMBN项目，期限长达10年且无回售安排，同时引入第三方专业增信机构和特殊资产服务机构，具有较强的创新意义及示范效应。

    但在租金与出租率方面，商业地产项目良莠不齐，上海、深圳、西安、长沙等城市表现出色，近几年商业发展较快的大连、郑州、天津、重庆、青岛等城市表现却不尽如人意。

    此外，由于近些年商业模式的高速迭代，在新零售及互联网发展的冲击下，旧的商业模式先后衰败，2018 年百货商店净闭店7家，未来将有更多百货被淘汰或是改造转型；购物中心虽仍在扩张，但其速度已明显放缓。

    据易居旗下CAIC数据，2018 年，国内存量改造的商业项目超30 个，主要集中在2万-5万方体量的城市核心商圈内。

    在商用物业库存风险加大、零售业业绩不断下滑的市场环境下，集投资少、灵活性强、风险低等优点的轻资产运营模式渐成主流。例如，万达、大悦城、凯德等企业都在通过管理输出的方式加速商业布局。上述业内人士指出，我爱我家此次收购的蓝海购偏重社区商业项目，结合其相寓的运作模式，可在打造存量资产闭环上做文章。

    （编辑：黄锴）