上市房企年报亮家底:2018年"都挺好" 2019年将迎大考

　　上市房企年报亮“家底”，2018年“都挺好”，2019年将迎大考

　　图片来源：摄图网

　　近期，上市房企年报季拉开帷幕，从财报数据来看，上市房企业绩普遍上涨，此前一直被低估的房企市盈率也出现普涨的趋势。不过，2018年四季度楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，房企业绩将迎来大考。

　　对此，同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，这存在行业周期问题。2017年房价涨得快，市场好，销售业绩好，导致2018年年报数据表现很好。不过，2018年市场下滑，大部分企业的销售业绩也将随之下滑。目前市面上在售的项目价格也出现滞涨，因此2019年行业下滑是趋势，决定了市值与资本市场表现将有偏差。

　　三大龙头业绩PK

　　恒大交出亮眼成绩单，多项利润指标行业第一

　　3月26日，中国恒大在港交所披露2018年财报，多项核心指标行业第一：核心净利润783.2亿，同比大增93.3%；净利润722.1亿，同比大增106.4%；毛利润1689.5亿，同比大增50.5%，继续保持高质量增长态势；营业额4662亿，同比大增49.9%；总资产达18800亿，净资产3086亿，现金余额2042亿。

　　超强的土地储备被认为是恒大取得上述业绩的重要原因之一。恒大集团总裁夏海钧在发布会上指出，早一步布局全国省会城市，为恒大赢了上升扩展空间。他表示，目前恒大的土地储备中，66%在一二线城市，30%在三线城市。“从早先确立的省会城市布局到进入发达的地级市，再从二三线城市转战一线城市，超前的土地储备使得恒大以优质土地价格创造高的利润。”夏海钧说。

　　数据显示，截至2018年年底，恒大在228个城市拥有项目811个，土地储备达3.03亿平方米，单个项目规模大，土储成本为1635元/平方米。世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿。

　　销售业绩方面，财报显示，公司本年度录得合约销售额5，513.4亿元，较2017年增长10.1%；合约销售面积5，243.5万平方米，较2017年增长4.2%；合约销售均价每平方米10，515元，较2017年增长5.6%。

　　在地产主业高质量增长的同时，2018年恒大大举进军新能源汽车产业，通过入主NEVS、卡耐公司，牵手科尼赛克、收购荷兰e-Traction公司等一系列动作，完成新能源汽车的全产业链布局。

　　许家印在业绩发布会宣布，恒大多元产业布局已经全面完成，形成了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，未来五年内恒大不会再涉足其他大产业。

　　碧桂园：继续深化三四线城市布局

　　3月18日，房企龙头碧桂园发布2018年年报，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速远超行业平均水平｡

　　数据显示，2018年，碧桂园营收、毛利润、净利润等核心财务指标均有大幅增长。公司实现收入约3790.8亿元，同比增长达67.1%。毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元，净利润同比增长68.8%至485.4亿元；股东应占利润、股东应占核心净利润分别增长至346.2亿元、341.3亿元。

　　杨国强在发布会上表示，他坚定地看好三四五线，理由是“现在农民工工资已经上涨，农民工到万人以上的城镇聚集成为趋势。”

　　有分析认为，碧桂园经营业绩的持续提升得益于城镇化市场红利的不断兑现。随着中国新型城镇化战略的推进，碧桂园丰富的土储优势也将显现出来。

　　除地产开发主业之外，碧桂园正加速布局人工智能，推动业务多元化发展，地产、农业、机器人已成为未来三大重点发展方向。

　　万科年报“稳”字当头，郁亮强调回归“基本盘”

　　万科A3月25日晚间公布2018年年报，公司实现营业收入2，976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。期末净负债率30.9%，继续处于行业低位，公司拟每10股派现10.7元。

　　万科披露的分红派息预案显示，2018年度万科现金股利约为118.1亿元，以2018年末公司总股份数计算，每10股派送人民币10.70元（含税）现金股息。

　　郁亮表示，2019年，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

　　国联证券认为，在当前流动性宽松背景之下，房地产行业有望迎来复苏。万科作为行业龙头，销售扩张、拿地稳健，长期看物流地产、长租公寓、物业管理、商业地产等方面独具特色。

　　多家房企抢滩大湾区

　　越秀地产：大湾区仍是核心发展区域

　　财报显示，2018年越秀地产实现合同销售额577.8亿元，同比上升41.4%；营业收入约为264.3亿元，同比上升11.1%；毛利约为人民币83.9亿元，同比上升37.4%。与此同时，越秀地产负债下降，净借贷比为61.2%相较年初下降11.6个百分点。

　　2018年，越秀地产的主要布局区域集中在粤港澳大湾区、长江三角洲、中部地区，上述三大区域的合同销售额就达到536.8亿元，占到总额的92.9%。

　　关于今年的发展战略，公司表示，2019年是实施本集团十三五规划的关键之年。在发展区域战略上，集团将重点投向大湾区、长三角和中部三大区域，并以大湾区国家战略为契机，保持和加强在大湾区的市场优势地位。

　　龙光地产：多重优势，大湾区发展空间巨大

　　3月19日，龙光地产发布了公司2018年全年业绩报告。年报显示，受益于前瞻性战略布局及物业销售收益增长等因素，龙光地产全年合约销售额人民币718亿元，同比增长65.4%，合约销售面积约440万平方米，超额完成全年700亿元销售目标。

　　在销售业绩保持快速增长的同时，龙光地产在盈利方面的表现更加抢眼。报告期内，龙光地产盈利能力继续高位攀升，实现营业收入人民币441.37亿元，同比增长59.4%；毛利润首次突破百亿大关，达到人民币148.87亿元，同比增长56.4%；净利润人民币89.96亿元，核心利润人民币76.55亿元，同比增长65.7%，核心利润规模在同等规模房企中稳步领跑，甚至超过部分千亿规模房企。

　　截至2018年12月31日，包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内，龙光地产土储权益总货值增加至人民币6520亿元，其中大湾区土储货值5356亿元，占总货值比重82%，深圳土储货值1805亿元，进一步巩固了公司在大湾区的先发优势和龙头地位。

　　3月20日，国泰君安发布最新龙光地产年度业绩点评报告。报告指出，公司通过逆周期及多元化拿地策略，持续以低成本获取大湾区优质项目；大湾区的强劲发展势头将助力公司不断转化土储为利润，优质的旧改项目将不断释放丰厚的利润，确保公司保持行业领先的规模及盈利能力。维持“买入”评级，目标价15.7港元。

　　雅居乐：加大力度布局大湾区，投资占比约20%

　　截至2018年12月31日，雅居乐营业额及毛利分别为人民币561.45亿元及人民币246.74亿元，较去年分别增加8.8%及19.3%。净利润为人民币83.58亿元，较去年上升23.3%。股东应占利润为人民币71.25亿元，较去年增加18.3%。整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%，较去年分别上升3.8个百分点及1.8个百分点。

　　公司副总裁王海洋透露，若按投资比例分布，集团希望今年在大湾区的投资比例能够占到20%左右的份额，且如果机会好，这个比例甚至可以更高。

　　截止2018年12月31日，雅居乐在65个城市拥有预计总建筑面积达3，623万㎡的土地储备，其中位于“粤港澳大湾区”的土地储备占比近30%，平均地价为3300元/㎡。

　　多家2019年降速求稳

　　阳光城：提利润、降负债是未来发展重点

　　3月14日晚间，阳光城公布2018年度财务报告，报告显示，2018年度阳光城实现营业收入564.70亿元，同比去年上升70.28%；当期净利润39.06亿元，同比增长75.30%，归属与上市公司股东净利润30.18亿元，同比增长46.36%；报告期内总资产增幅23.52%，至2633.97亿元。

　　阳光城2019年销售目标为1800亿，仅比2018年高出10.53%。并制定底线管理策略，即要求集团各区域公司的销售都有一个最低指标，这一指标是按照目前已经具备的土储，制定供货能力的底线。同时要保证回款，将关注点从销售规模转到销售回款，调整经营奖激励措施，回款率力求超过2018年平均水平，保证现金流的安全可靠。

　　首创置业：下调千亿目标“改道”800亿突围

　　3月8日，首创置业发布了2018年年报，全年实现签约金额706.4亿元，同比增长26.5%；实现签约面积306.3万平米，同比增长27.6%。

　　财报显示，2018年实现营业收入232.57亿元，同比增长约9%；营业利润人民币31.6亿元，同比下降约18%；归属于母公司股东净利润人民币19.23亿元，同比下降约9%；基本每股收益人民币0.45元（2017年，基本每股收益人民币0.67元）。

　　在2017年业绩发布会上，首创置业曾提出了两年晋级千亿房企的目标，表示“2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年销售额争取突破1000亿元，2020年销售额争取突破1400亿元”。而在一年后的2019年3月，首创置业将签约销售目标调整为800亿元。

　　对此，首创置业方面表示，主要是由于上半年房地产市场较为火热，下半年有所下降，而公司重仓在第三季度、第四季度，因而对销售影响较大。加之2018年该集团业务布局偏重于一线城市及热点二线城市，因而签约销售额未达目标。

责任编辑：张恒