深圳“CBD之王” 卓越集团再传高层变动

　　深圳“CBD之王” 卓越集团再传高层变动

　　孙梦凡 陈淑贞

　　[2018年，卓越集团拿地总面积896.93万平方米，其中，长三角区域占比44%、中西部区域占比26%、粤港澳区域占比25%。]

　　经历掌门人卷入“调查风波”后，卓越集团再传高层人事变动。

　　业内消息称，卓越集团执行总裁王卫锋已于春节前离职。对此，王卫锋对第一财经表示，自己目前还在卓越。但来自卓越内部人士的说法是：“往年开年舞狮，王卫锋会出席并为舞狮点睛，但他今年并没出现。”

　　此前有消息显示，因疑卷入深圳原市委副书记李华楠涉嫌贪腐案，卓越集团董事局主席李华被有关部门带走协助调查。第一财经获悉，李华已于春节前回归。2月11日，李华出席了公司的开工仪式。

　　人事迷局

　　人事变动迷雾重重，但这家偏居南方且并未上市的企业却走入大众视野。

　　在深圳，李华被誉为商业地产界的“隐形大佬”；卓越更是被称为“隐形”CBD写字楼之王，在全国多地开发有项目。

　　而王卫锋已为卓越效力近七年。2012年，他加入卓越，任职集团高级副总裁，分管集团战略、运营、设计、成本、工程等业务。2016年出任执行总裁，主持公司日常经营管理工作。此前，王卫锋曾供职万科多年。

　　离开万科后，王卫锋依然对老东家的职业经理人情有独钟。他不断从万科挖来职业经理人，充盈集团管理团队。但不可忽视的是，尽管起用职业经理人管理公司，卓越集团的“家族气息”仍非常浓厚。

　　作为家族化运营的企业，如果未能实现经营上的职业经理人化和社会化，一旦核心控制人“消失”，后果不堪设想。因此，日前李华的“被带走”事件，结结实实让卓越恐慌了一把。

　　消息显示，李华楠被调查，是因其主政深圳光明新区时的土地问题。而据公开资料，早在2013年11月，李华执掌的卓越集团就与光明新区管委会签订协议，对田寮片区等8个重点区域进行改造，改造面积共计约101公顷。

　　值得注意的是，被带走协助调查的地产商不只卓越一家。2018年10月，皇庭国际（000056.SZ）董事长郑康豪也被要求协助调查，时间长达一个多月，现已回归正常履职。

　　反观李华，半个月左右时间就从这场风波中暂时脱身，给卓越吃下一颗定心丸。王卫锋被传离职的原因，尚不能获悉。但卓越对公司发展和规模的渴求已一望而知。

　　千亿之坎

　　这家于1996年成立的公司赶上房地产黄金时期大肆开发住宅。但从2004年开始，风向转变，卓越向商业地产进军。“卓越时代广场”这个标杆性项目，为李华树起了卓越的品牌。

　　2012年，卓越销售额首次突破百亿，进入全国TOP50榜单。2017年其销售规模456亿，较2016年325亿元增长34.5%。但这个量级，李华并不满意。2017年，他换掉一批高管，并对作为职业经理人的执行总裁王卫锋发出扩规模的要求。强力高压下，2018年卓越交出的成绩单是553亿元，较2017年增长20%。

　　“从2004年开始到2011年，在深圳CBD，我们连续做了六个项目，差不多占福田CDB四分之一的市场份额。在那期间，公司销售物业里面商用物业份额大于住宅物业。”王卫锋在2018中国房地产业战略峰会上对外表示。

　　据悉，其商业地产知名项目包括卓越前海壹号、卓越城、卓越后海金融中心等，还控股上海卓越世纪中心、上海宝山商务中心、青岛CBD卓越大厦等标杆项目。

　　扩大规模、走向全国是每个区域房企的目标。近几年，卓越集团为做大规模，重新回归“高周转”住宅项目。李华改变过去卓越集团主要参与旧改的模式，加大公开市场拿地以及收购项目的力度。

　　在2018年的新年致辞中，李华为卓越提出1000亿目标。“2018年，通向千亿的道路已逐渐清晰。以卓越效率为前因，高土储、高周转、强融资，三年千亿目标已触手可及。”他说。

　　不过，千亿之路对于卓越而言道阻且长。有业内人士分析，卓越集团如果要完成三年千亿的目标，必须保持不低于32%的复合增长率。而要完成这个目标，离不开土地储备的支持。

　　土地战争

　　从实际情况来看，卓越集团在土地市场确实表现积极。在市场下行的环境下，与多数同行的谨慎投资选择不同，其在土地市场频繁出手。

　　2017年，卓越开始全国化扩张的步伐。其在该年新获取项目39个，货值共计1361亿元。新进入江门、湛江、中山、嘉兴、宁波、保定、海口、南通、苏州、南京、中山等11个城市。

　　提出千亿目标后，卓越在土地市场更为卖力。2018年，卓越集团拿地总面积896.93万平方米，其中，长三角区域占比44%、中西部区域占比26%、粤港澳区域占比25%、京津冀区域3%、环渤海区域占比2%。

　　行业惨淡之时，卓越如何实现持续拿地，通过收并购模式增加土储？业内人士表示，能够在土地市场大手笔购买土地，从侧面显示出卓越财力。

　　李华以卓越集团全资子公司深圳市卓越商业管理有限公司为主体，发行资产证券化产品、私募及小公募公司债券。在其发行的债券中，曾披露母公司口径卓越集团2018年上半年资产负债率为73.28%，低于79%的行业平均水平。

　　作为一家偏居南方且并未上市，排名在Top30之外的企业，卓越的融资却颇有优势，此乃因其拥有深圳CBD多个商业项目。熟知卓越融资业务的一位人士告诉第一财经，卓越融资成本一直维持在较低水平，目前约是加权6点几左右。

　　此外，卓越与其他企业积极合作，联合获取土地。2018年5月，金科集团与卓越集团签署战略合作协议，双方将通过成立平台公司联合获取土地，同股同权投资开发。

　　早在2008年，卓越集团曾试图在香港上市，但因遭遇金融风波搁浅。上市暂且不提，在“高周转”和“千亿目标”加持下，卓越前路依然漫长。人事变动迷雾之外，李华面临的或是更多挑战与未知。

责任编辑：李锋