“房住不炒”推进房地产业高质量发展专家预测楼市将现拐点

　　本报记者 赵碧报道
　　国家统计局1月21日发布《2018年1—12月全国房地产开发投资和销售情况》显示，1—12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比上期回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。2018年12月份，房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为101.85，比11月份回落0.09点，已是连续第三个月回调。
　　回顾2018年房地产整体运行形势时，经济学家宋清辉向《中国产经新闻》记者做出这样的解读：受去库存政策的影响，2018年全国房地产开发投资继续保持高速增长态势。
　　记者注意到，此次发布的统计数据中，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%；商品房销售额149973亿元，增长12.2%。
　　自2016年商品房销售面积迅猛增长后，房地产销售规模屡创新高。国家统计局数据显示，2015年商品房销售面积为128495万平方米，销售额87281亿元。2016年，商品房销售面积157349万平方米，销售额达117627亿元。2017年商品房销售面积169408万平方米，销售额133701亿元。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，从全国市场看，二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然是去库存，从全国范围看，房价上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。
　　宋清辉指出，需要注意到，2018年全国房地产开发投资与销售数据背离，说明即使去年房地产整体调控政策趋严，但供给端却依然较为活跃。但在近年来楼市调控主基调仍是“房住不炒”的背景下，房地产行业正在由快速扩张变得更为理性，无论是在拿地节奏上还是在开发速度上都在有所收缩。
　　“销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。”张大伟向《中国产经新闻》记者分析道，从全国房地产市场看，房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。房地产开发贷款余额上涨迅速，其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。房地产降杠杆政策将继续持续平稳，房企的资金压力依然较大。
　　展望2019年，宋清辉认为，2019年楼市主基调仍是“房住不炒”。他预测，房地产未来还将长期保持收紧的状态。一方面尽可能保障刚需购房者的实质需求，另一方面增加炒房者的炒作成本。同时，房地产价格将进行控制，既要控制上涨幅度也要防止恶性下跌。
　　值得一提的是，在上月召开的中央经济工作会议上，对2019年重点工作任务安排有七大项，其中在第七项“加强保障和改善民生”中提到，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
　　《中国房地产市场2018年总结暨2019年展望报告》预计，2019年，全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，新开工、投资中低速增长”的特点，商品房价格“稳”字当头，并且不排除微幅下跌的可能。
　　张大伟指出，2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度。中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。其中，10月24次，11月20次，12月20次，政策逐渐平稳。全国多地在去年10月前频繁升级调控政策，限购、限价、限贷。在限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧。
　　西南财经大学经济学院副教授刘璐长期关注楼市，他在接受《中国产经新闻》记者采访时预测道，2019年会是三大类走势：一是前期热点城市如北京、厦门，涨得早跌得早，今年有可能止跌回暖，但出现大涨的可能性很小。二是大部分二线城市，今年可能面临震荡，有些城市跌得早些，2019年有可能回暖，像西安等城市可能在2019持续走低。三是大多数前期滞胀城市（以三四线城市为主，也包括东北的一些二线城市），目前还在上涨的“收尾”阶段，则今年可能是持续走低的趋势。
　　张大伟分析认为，从市场走势看，已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，2018年12月虽然短期冲刺销售有所上行，刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录，也是历史上首次单月销售2万亿。但从9-11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。他指出，除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨以及乏力，楼市的拐点已经出现。