广东顺德楼市调查：开发商指导业主网签前牟利退场

　　顺德楼市调查：片区调控下“夹缝生存”

　　陈靖斌,许永红

　　赵毅 随着粤港澳大湾区格局不断深化，大湾区形成的各种利好源源不断地涌现，而房地产作为系统布局大湾区的经济脉络，率先被各大房企争相捕捉。这体现出企业对国家战略的信心，同时也考量着地方的布控与智慧。

　　《中国经营报》记者注意到，一方面各大房企在粤港澳大湾区紧锣密鼓地进行布局，涌现的“抢地”势头不断地缔造“地王”神话；另一方面，地方政府为稳定楼市争先恐后的“抢地”热潮，相继出台精准的房地产调控政策，试图对高压的市场环境进行分流、疏导。

　　以佛山市为例，当地政府实行严格的片区限购限贷政策，其中顺德区大良、乐从等区域一、二手房限购限贷。按照规定，在限购区域购房需2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。事实证明这确实打击了投机炒房行为。

　　但记者近日走访顺德区房地产市场发现，在严格的一二手房区域限购限贷政策下，有开发商为了加速回笼资金，衍生出新的投资炒房方式帮助投资者实现牟利退场。

　　事实上，各地政府以楼市调控政策打击投资炒房热度无可厚非，有开发商为加速回款，冒险“夹缝生存”，近日更有“地震级”的楼市消息从地方乃至全国频频传出……

　　片区成交两极分化

　　“你有一年社保吗？没有就买不了。”近日，记者以外地购房者身份走访佛山顺德限购区域多个房地产项目，多数楼盘销售人员表示外地人员如无本地社保纳税证明在大良等限购区将无法购房。

　　事实上，佛山市此前的相关规定也确实如此。

　　2017年3月24日，佛山市政府办公室发布《关于进一步完善该市新建商品住房限购政策的通知》（以下简称《通知》），根据《通知》要求，自3月25日起陆续对毗邻广州的佛山禅城区全区，南海区桂城、大沥、里水等11个镇街加码限购政策，收紧非佛山市户籍家庭购房资格。

　　按照《通知》规定，对于佛山无房的非佛山市户籍家庭，在限购区域内购买一套新建商品住房，且需提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

　　事实上，在顺德区大良、陈村、北滘、乐从等镇街实行限购政策，而顺德容桂、伦教、杏坛等镇街区域却并不限购，记者注意到，随着2017年片区限购不断加码，顺德区的限购区域与不限购区域的成交量开始呈现两极分化的趋势。以大良街道与容桂街道为例，两大镇街道中心直线距离仅6公里，但2017年两个街道的成交价格涨幅却相差28.68%。

　　克尔瑞数据显示，由于容桂街道不限购，2017年容桂一手新房一共成交了7532套新房，成交面积79.1万平方米，成交金额80.3亿元，成交价格涨幅高达47.58%，两项指标均位居佛山非限购区域榜首。

　　而大良街道作为顺德区区委、区政府所在地，由于楼市调控政策的影响，其2017年成交数据略显不足。数据显示，2017年大良一手新房一共成交了4539套新房，成交面积58.9万平方米，成交金额74.8亿元，成交价格涨幅仅达18.9%。

　　事实上，在片区调控之下，楼市成交量两极分化已是不争的事实，有不少中介开始选择退出限购区域的一手房代理市场，而位于大良的一手房市场因为限购政策不少开发商也确实并不好过，资金链的回笼也成为楼市调控下巨大的考验。

　　记者在走访后发现，有开发商为了尽快回笼资金，试图配合投资者在限购区域投资炒房，以内部签订协议的形式迅速实现套利离场。

　　网签前抛售套利

　　《中国经营报》记者注意到，在大良片区，由于片区限购对楼市进行“分流”，有不少中介机构“关门大吉”，门口贴着“旺铺招租”的标识，还有不少中介机构选择退出限购区域的一手房代理市场。“大良一手房对于我们中介公司来说大多不愿意去代理，因为不好做，现在主要做的是不限购区域的一手房。”乐有家的中介告诉记者。

　　记者调查发现，由于大良楼市调控趋严，中惠璧珑湾项目为了加速回款，可与投资炒房客内部“打配合”。“ 如果你真的有诚意有实力去买的，他们会给时间配合你。”某中介向记者坦言。

　　据其售楼处销售介绍，通过内部签订协议延迟网签的形式，在一年后网签前即可牟利退场，但该投资方式必须要全款。“公司其实就只是想回款，以这种方法你投资一栋都可以，也不会限你指标。”

　　那么该方法又该如何做到呢？“先不网签，只是和我们公司内部签订延迟网签合同，给一年时间让你搞定社保资格。”销售道出了其中的奥秘。他表示由于外地投资者没有购房资格，在与公司内部签订合同的时候签多少套都可以，“只要在交足一年社保满足购房资格后，网签前转手抛售给下家，而这种抛售方式也不会产生契税和增值税。”

　　记者质疑该投资方式是否真的能实现盈利时，销售跟记者“打包票”保证盈利。“一年的时间大良这边不说多，至少也能涨5000元/平方米。”

　　对于相关调查情况记者致电致函了涉事楼盘开发商中惠集团以及佛山市顺德区国土城建和水利局予以核实，顺德区国土城建和水利局对此回应称，经初步了解，大良“中惠璧珑花园”项目已认购176套商品住宅，认购者大多数为佛山户籍市民，仅有少数为非佛山户籍。其将进一步进行核查，如发现开发商有相关违法违规行为的，将依法处理。中惠集团则未回复。

　　楼市“地震”

　　事实上，由于楼市调控趋严，为了加快回款，开发商开始选择与投资者“打配合”属无奈之举，中惠集团销售直言公司只是为了回款。

　　然而楼市的后续影响这才刚刚开始……

　　近日由于不少“地震级”的楼市消息从地方乃至全国频频传出，未来的房地产市场格局或将愈发严峻。

　　10月8日，广东佛山市顺德区国土城建和水利局发布关于征询《顺德区人民政府关于进一步加强国有商住性质征地留用地供应管理的通知》公众意见的通告，拟对顺德的商住留用地地价进行限定，未来五年内，单宗商住地成交价不得超过37.25亿元。

　　征询意见明确，根据合理控制单宗土地供应规模、促进土地高效开发利用的原则，需合理控制拟转让留用地土地面积和建设规模，并确保土地成交总价不超过本镇（街道）商住用地历史最高成交总价。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，顺德推出对土地出让的限价措施，或会对顺德的房地产发展产生收缩性的影响。“今年以来因为房地产形势不明朗，外加政府对楼盘的销售采取限价措施，所以说很多开发商拿地的积极性降低了，甚至出现好多土地流拍的现象，在这个情况下如果再强化土地出让总价限制的话，可能会进一步强化开发商不拿地或流拍趋势。”

　　不仅楼市调控的后续影响在顺德片区初步显现，对于全国各地而言，房地产行业乃至各大房企的发展形势亦不容乐观。

　　据《券商中国》10月5日报道称，随着上市公司股票质押融资难度不断提高，证券公司承揽股票质押融资门槛，不仅要看股票质押融资金额和该上市公司全部股票质押比例，还要看质押个股资质和所处行业。已有券商明确指出，负债过高的行业如地产行业不接，某些保险系手中的股票也不接。

　　宋丁认为这会整体影响到房地产未来的发展。“这两年经济形式不好，特别是股市表现得很差，这给承揽这项业务的公司带来很大的风险，如果地产公司经营风险不能排除的话，就会影响融资的效益，很可能会带来更大的风险，因此不少券商把门槛提得很高。”

　　而券商释放出来的融资信号或会对整个证券、股票市场带来连带波动。“如今整个房地产形势不好，如果房地产上市公司别的融资渠道也受到影响，利率再提高，同时股票质押融资受到阻拦的话会更加大上市房地产公司融资的难度，最终影响到房地产的发展，同时也连带影响证券市场，股票市场也会受到波动。”宋丁表示。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为由于房地产企业的融资渠道少了，资金链肯定会越来越紧张，导致开发企业压力大，压力大回笼资金必然要加快销售，而加快销售必然降价。接下来一段时间，市场持续调整，房企加速回笼资金。

责任编辑：张国帅