昔日苏州地产一哥中海风光不再：项目违规 拿地承压

　　高管出走 项目违规拿地承压

　　昔日苏州“地产一哥”中海风光不再

　　“中海地产苏州公司”微信公众平台的信息停留在2018年8月17日，近两个月未有更新。这一沉寂的表现正如其在当地房地产观察人士的感受：“近两年市场上基本听不到中海的声音。”

　　事实上，中海地产是最早进驻苏州市场的品牌房企之一。公开信息显示，2004年4月，中海竞得苏州工业园区湖滨一号项目地块，正式入驻苏州。截至目前，开发项目达到25个，销售总金额曾长期位居苏州地区榜首，一时风头无两。

　　一路奔跑的苏州中海，达到辉煌时刻之后，面临高管出走的窘境，随后业绩逐渐被旭辉、万科等品牌房企超越，土地储备锐减，昔日的苏州“地产一哥”灯光不再。

　　《中国经营报》记者在采访中了解到，2016年、2017年苏州中海重新起航，继续积极拿地，但是多宗地块的楼面价较高，而且前提是“现房销售”。9月26日，记者现场调查发现，工程进度最慢的地块还未动工，接近入市的中海上东区项目则因为在取得预售许可证之前，要求意向客户冻结20万存款，被监管部门叫停并限期改正。

　　苏州中海的沉浮，是近年来房地产从蓝海到红海，从粗放式经营到规模化竞争变化的缩影。一名深谙苏州房地产发展的观察人士直言，中海地产此前的模式是快周转，拿地之后快速进行产品复制，出售房源的过程很短，并不适合如今的精工细作之路。

　　针对项目提前冻结客户资金及企业发展等问题，记者多次致电致函中海地产苏州公司，但截至发稿未获回应。

　　十年浮沉

　　9月下旬，在美丽的苏州阳澄湖畔，一幅巨大的“中海所在，中心在”广告牌静静地立在十字路口，仿佛在向路人宣告它的存在。

　　在苏州市民的眼中，中海地产在城区内开发的房子多，被大众熟知。据统计，自2004年以来，中海地产先后布局了中海半岛华府、中海国际社区、姑苏公馆、中海湖滨一号、中海御景湾、中海凤凰熙岸、中海胥江府、中海独墅岛等25个地产项目。

　　苏州市房地产行业协会副会长杨建国介绍，在进驻苏州之后，中海的楼盘开盘量比较大，强调的是从拿地到房源推出保持快节奏，在苏州的品牌房企中属于项目数量最多的之一，口碑较好，销售总金额一直名列前茅。

　　克而瑞苏州公司一份统计数据显示，2009年~2018年，中海地产曾创造成交总金额占苏州市成交总金额11.35%的成绩。以2013年为例，中海地产实现成交面积76.32万平方米，成交套数6336套，成交金额94.96亿元。同年，苏州市成交面积为711.58万平方米，成交套数60100套，成交金额828.16亿元。

　　苏房网数据研究中心每年发布苏州楼盘与房企“成绩单”，并推出在苏房企销售金额排行榜。据该中心首席数据分析师夏玮芬介绍，其统计的数据显示，中海地产销售总金额曾在苏州各品牌房企中长期排名第一。

　　中海地产官网显示，2006年，中海苏州公司在工业园区湖东竞得湖东最大宗地块——中海国际社区。该地块位于苏州湖东核心地段，总建筑面积约120万平方米，分七期开发，周边毗邻商业综合体永旺梦乐城和苏州最大的体育馆，并穿插建有学校、医院和邻里中心，享有纯熟的城市商圈配套。该项目一经推出，受到苏州购房者看好，连续三年蝉联苏州“销售金额、销售套数、销售面积”三冠王。

　　然而，这一项目的拿地策略最初并不被苏州房地产业内理解。“以我的眼光，当时中海拿国际社区的地块，的确是非常非常偏远，在苏州的最东边，我不能理解（为何作出选择）。”身为苏州本地人的杨建国说，直到听闻中海国际社区七期被售罄的消息，才明白开发商对未来预期把握精准。

　　业绩颓势

　　房地产潮起潮落，即便先发制人，也没有哪家企业能稳立潮头。在布局苏州10年之际，红极一时的苏州中海出现业绩下滑现象，并逐渐被随后进驻苏州的旭辉、万科等房企超越。

　　苏房网数据研究中心提供的数据显示，2016年度苏州房企销售金额前五名分别为旭辉集团、苏州高新、万科、中海地产和融创。旭辉集团以115亿元的成绩名列2016年度苏州房企销售金额排行第一位，是榜单上唯一一个销售金额过百亿的房企，也是2016年度销售金额、面积、套数排行的“三冠王”。

　　2017年，万科多盘发力，部分热盘更是清盘跑量，年底加速出货，最终以4459套、48.5万平方米、92.06亿元的总销数据，赢得年度苏州商品房销售套数、面积和金额“三冠王”的桂冠。紧随其后的是旭辉集团，2017年三榜位居第二。而总销金额排名第三的新城控股，总销金额46.39亿元，年底最后三天依然不放弃追赶，以微弱优势超过阳光城跃居第三。中海地产则以35.07亿元退居第8位。

　　与此同时，根据克而瑞苏州公司公布的数据显示，2018年1~9月苏州市区（含吴江）各房企权益金额排行榜中，销售额超过50亿元的企业有4家，TOP20门槛升至17.54亿元。其中，苏州高新、绿地控股、新城控股持续占据榜单三甲。苏州高新凭借热销项目海胥澜庭、泉山39°、苏高新·天城花园、荷澜庭等，以65.26亿元佳绩稳居榜首。绿地控股凭借绿地旭辉吴门府、绿地江南华府、绿地苏州one等项目，揽金62.10亿元，位居榜单第二名。新城控股则凭借MOC芯城汇、湖畔樾山、三千邑、禹洲招商拾鲤等热盘揽金54.93亿元，表现出色。反观中海地产，已排在20名之外。

　　夏玮芬介绍，中海地产在苏州发展下滑始于2015年，其排名被后起之秀旭辉集团赶超，至今未有改变。

　　土地储备是房企的生命线，资金是房企的血液。据不愿具名的观察人士表示，中海地产在苏州的发展出现滑坡与近几年拿地节奏有关。早年间，中海地产在苏州发展较快，与仁恒、融创和金茂等开发企业不同，其楼盘项目一般不考虑如何打磨和精工细作。2015年前后，中海在苏州拿地放缓，之后随着大部分开发项目售罄，销售数据因此逐步下滑。“在尹山湖项目推出之后，剩下的基本是尾盘，没有多少项目在售。”一名分析人士表示。

　　值得一提的是，根据公开资料显示， 2013年，原苏州中海总经理楼超钢加盟红星担任事业部总裁。2014年下半年，红星集团事业部合并，楼超钢升任集团总裁，中海系陈志杰担任红星集团营销部总经理，原苏州中海范珺担任红星集团营销部助理总经理。2015年1月底，原苏州中海凤凰熙岸营销经理娄长宇，担任苏州红星国际广场项目营销总监。

　　来自克而瑞苏州公司的统计数据显示，2013年，中海地产苏州公司各项业绩达到峰值之后，开始连年下跌。2018年1月~10月9日，中海地产在苏州市区（吴中区、姑苏区、园区、相城区、新区）实现成交面积仅1.68万平方米，成交套数为109套，成交金额3.48亿元。

　　高价拿地被套？

　　在沉寂了4年之后，2016年底开始，中海地产终于一反常态，在苏州湖东板块、唯亭板块和城南板块疯狂拿下6宗地块。然而根据土地出让条件规定，部分地块需现房销售，并设置有房屋销售基准限价。

　　9月下旬，记者相继走访苏园土挂(2016)05旺墩路北、津梁街东地块（即中海上华琚项目），苏地2017-WG-34号工业园区唯澄路北、青澄河东地块，苏地2017-WG-33号工业园区唯澄路北、亭谊街东地块，苏地2017-WG-32号工业园区唯澄路北、亭谊街西地块，WJ-J-2017-011太湖新城（松陵镇）中山南路东侧芦荡路南侧05地块（即中海富仕居项目）和苏园土挂（2017）01中新大道南、钟南街西地块（即中海上东区项目）发现，中海富仕居项目的4幢楼主体工程接近封顶，高层楼栋建到约四层，需等待主体工程封顶才能销售，唯澄路北的青剑湖“三胞胎”地块均在抓紧建设，大型塔吊来回摆动，工地上工人较多，施工车辆来往不绝。现场工人介绍，部分工地的地块地基还未建好，部分工程建到三四层，最北边的地块还搭建有工棚，尚未正式开工。

　　此外，中海上华琚项目的4幢楼已封顶，部分楼栋拆掉脚手架。中海上东区项目则有几幢楼在打地基，部分楼栋建到七八层。施工工人表示，今年上东区的工程肯定无法建完。

　　据公开资料显示，中海上华琚项目地块的楼面价达到25744元/平方米，溢价率33.05%，设置有房屋销售基准限价为40000元/平方米。当该地块上房屋实际平均销售价格高于销售基准限价时，竞得人须按其超过基准限价所增加销售金额的70%补缴土地出让金。记者在与该项目的置业顾问的攀谈中，其表示，未来项目预计为精装交付，均价为4万~5万元/平方米。

　　对此，杨建国表示，在现行的调控政策下，房企拿地价格过高会使得项目入市的周期拉得更长，后期销售承压。

　　此外，记者注意到，近期，苏州寒山闻钟网络平台上有网友投诉中海上东区项目提前开盘，虚假宣传并且哄抬房价。随后，当地规划建设委员会调查发现，该项目开发商在取得预售许可前，要求意向客户冻结20万存款，相关部门已要求其停止此类行为并限期改正，并要求其严格遵守国家和地方制定的房地产销售的各项规定，规范经营行为。

责任编辑：张国帅