马光远：强制停贷潮与扭曲的住房预售_新浪财经

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　　强制停贷潮与扭曲的住房预售

　　光远看经济文|马光远

　　蔓延各地的“强制停贷”仍然在持续，甚至蔓延到了一些热点城市和一线城市。这些买了期房，已经每个月开始还房贷的人，看到自己举家之力买的楼盘陷入烂尾的风险，无奈停贷，实属无奈和悲壮。

　　笔者在此前多次强调，不要拿征信和违约这些字眼刺激这些业主，相关部门应该拿出建设性的办法，金融监管机构、住建部门和地方政府与开发商一起，协商解决如何确保项目复工的办法，这是关键的关键，核心的核心。

　　如果听任强制停贷蔓延，对整个地产行业，对整个金融系统都会产生重大的影响，引发系统性风险的概率就会大大提升。

　　|我在之前的文章中也指出过，导致这次强制停贷的原因有两个：

　　一是过去严厉的调控导致开发商的资金链出现问题，特别是过去执行的“三条红线”的过度执行，直接给一些开发商停贷，不让他们融资，堵掉了他们所有的融资通道，这种做法是需要反思的。

　　对这个问题，当务之急是解决开发商的合理融资问题，对不同的开发商分门别类解决，仍然有实力的，应该在资金问题上给予倾斜，加快复工，没有实力的，应该通过政策鼓励有实力的并购项目，也加快复工，复工是缓解焦虑最直接最好的办法，没有其他办法。

　　第二个原因，则是我们的住房预售制度。在房地产过去20多年的发展历史上，关于要不要废除预售制讨论了无数次，但最终都是雷声大雨点小，因为这里面涉及的利益太大了。

　　预售在中国，是开发商融资的主要方式，而且是零成本的融资。业主在项目还没有完工的情况下（有些甚至只是挖了一个坑，甚至坑都没挖，四通一平都没完就预售），已经支付了全部房款，承担起了房贷，每个人开始还贷。等于业主垫资让开发商建房子。零成本的融资方式，开发商当然舍不得。

　　尽管后来预售资金有了名义上的监管，但各种挪用仍然是普遍现象。比如这次烂尾的这些项目，既然业主早已经把全款给了开发商，为什么却没有钱继续建设停工形成烂尾？我们要问，钱到哪里去了？很简单，钱被挪用到其他项目去了，比如，继续去拍地啊。这就是一种继续加杠杆的模式，开发商拿着你的钱又去拿地，又去继续开新的项目，所以，一旦杠杆断裂，你的项目就烂尾了。那么，谁应该监管这些钱？银行！

　　但据我所知，银行的监管形同虚设，银行在钱被挪用问题上当然要承担责任的。当然，这一切的根源仍然在于极其不合理的预售制度，预售几乎对购买期房的业主没有任何保护，房子的品质无法保证，房子烂尾无法保证，只要你把钱交给开发商，剩下的只有祈祷。

　　这次的强制停贷，把这么多年来住房预售的弊端可谓赤裸裸展现在公众面前。关于预售制度是否应该取消，这么多年，我的态度是非常明确的：中国目前的住房预售制度具有极大的缺陷，完全沦为了开发商的融资方式，推高了房地产行业的杠杆，同时，这是一个极其不公平的制度设计，缺乏对购房者利益的保护，要么进行颠覆性的手术，要么完全废除，实行现房销售。

　　我看到即使到今天，仍然有人替预售制辩护，说这是来自国外，国外也有预售，等等。老百姓有一句话，就怕流氓有文化，这文化人耍起流氓来确实可怕，预售的确来自国外，但等到了我们这里，已经被改变的面目全非了，专家们这么赤裸裸的骗老百姓，我认为和流氓无异。

　　我介绍一下，中国商品房预售制度滥觞于香港的“卖楼花”制度。同时在美国等国家也存在预售这样的制度。但香港的“卖楼花”以及美国等国家的住房预售制度，无论在资金监管，还是购房者利益保护上，都具有极其严格的设计。比如，在资金监管上，购房者不是一次从银行贷款或者把购房的全款交给开发商，而是交给第三方监管账户，第三方监管方按照工程进度把购房款给开发商，工程结束之后，验收没有质量问题，才把尾款给开发商。

　　这样，购房者的利益得到了充分的保障。美国的住房，绝大部分以现房限售为主，只有少部分预售，美国为什么有预售，是因为有些购房者从房子设计一开始，就像个性化的参与，等于是“私人定制”，但在资金监管上，仍然很严格。美国的一些预售即使在项目完工交房后，也要留下10%的资金，以防后续发现问题便于追究责任。

　　而我们的预售制度，在一开始不仅把资金监管环节完全淡化了，还把购房者利益的保障全部省略了，只剩下“预售”这个壳。中国的住房预售制度最大特点有两个：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款最初不是交给第三方监管，而是直接交给开发商，后来虽然规定银行监管，但银行经常和开发商穿一条裤子，资金监管形同虚设。

　　|这种制度设计的缺陷是极为明显的：

　　第一，购房者不论是全款买房，还是贷款，都是一次性把款交给开发商的，而房子什么时候拿到呢，一般都是两三年之后。这等于，购房者提前三年把购房款给了开发商，如果贷款，提前三年开始背负银行利益。而开发商呢，不仅提前三年拿到了开发的所有成本，而且提前三年拿到了卖房的所有利润。就此而言，这是真正的空手套白狼的的游戏。

　　其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，不仅资金的安全没有保障。很多开发商将购房款用于别的投资项目，并且多个项目同时开盘，同时收取预付款和银行的信贷资金，还拿去炒地，继续推高地价。这等于是，开发商拿着购房款不断在各个环节加杠杆。如果房地产形势逆转，一些高杠杆的开发商很可能资金链断裂，购房者可能不仅拿不到房子，购房款都可能出问题。

　　其三，房子质量根本无法保障。很多地方对于预售根本没有硬性的标准，一些地方只是挖了个坑，就开始预售的情况比比皆是。最后房子建成什么样，购房者根本没有任何博弈的空间。至于故意拖延交房时间，占用购房者的资金，基本成为行业的潜规则。第四、即使后来，对购房者的预售款有了所谓的第三方账户，但这个第三方账户仍然形同虚设，并不对房屋质量，购房者的利益承担任何监管职责。

　　|既然预售制度有这么重大的残缺，为什么不取消呢？

　　因为，取消住房预售将会严重伤害开发商的利益。住房预售等于是开发商从购房者和银行那里获得了一笔巨额的并且将风险转嫁给购房者和银行的无息资金，等于提前兑现了项目利润，并且至少获得了三年的资金使用权，这几乎成为中国很多开发商主要的融资方式，一旦取消，开发商的融资成本大增，等于需要用其他途径获得资金，而这需要很高的成本。

　　这笔帐，开发商算得比谁都清楚。每一次一旦讨论取消，开发商都会群起而攻之，他一定会告诉你，这样会让很多开发商立即破产，或者告诉你，这样会推高房价，因为供应减少了。但事实上，取消不取消预售，都不会改变供给。因为预售也好，限售也好，房子就那么多。至于一些开发商出局，这是好事，中国的开发商是太多了，不是太少了，开发企业全国十几万家，很多都是玩空手套白狼，没有开发能力，只圈地，房子质量也无法保障，这样的开发商出局是好事不是坏事。考虑到预售的资金对杠杆的助推，以及助长的房地产的乱象，事实上，取消预售只是一两年之痛，但可以彻底改变中国房地产的乱象，推动整个行业洗牌。

　　同时要指出，从全球来看，现房销售是国内外住房销售的最主要形式，预售在很多国家所占比例很低。房价是否暴涨，取决于一系列的制度安排，而不是销售方式。事实恰恰相反，那些预售占主流的地区，典型的是香港，房价才居高不下，实行现房销售的，鲜有房价不稳定的，关键原因在于现房销售没有杠杆效应，不容易催生泡沫；同时，取消预售，淘汰一些劣质的开发商，不仅能保证房屋的品质，而且，对有竞争力的开发商而言能够创造一个良好的发展环境。预售本质上是对劣质开发商有利，对那些已经具有很强的融资能力的开发商而言，并没有太大的影响。

　　特别要强调的是，有些人将取消预售与开发商的资金链断裂混为一谈。取消预售是把开发商白白占用购房者的“无息资金”取消，而不是堵死开发商融资的所有途径。在取消预售的情况下，开发商无法从预售获得的资金，可以通过其他的必须付出成本的途径获得。对于开发商而言，只是让其为资金的使用买单。预售不预售，区别只是开发商要不要为资金支付成本，但其对购房者的好处，对开发商在房屋质量等方面的制约，对房地产市场的健康发展却是有百利而无一害。

　　|预售取消的最好时机是什么时候？

　　是在房价暴涨，开发商的资金非常充裕的情况下，这个时候取消预售，对于开发商而言，不会担心资金链的问题。但是，很可惜，很可惜，我们过错了取消预售最好的时机。现在我看到有专家马后炮才来建议取消预售，晚了。而且，现在根本不是取消预售的时机。就目前房地产的趋势看，房价短期内上涨的周期基本结束，过去多年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。房价在未来两年下跌的风险远远高于上涨的风险，未来两年将会成为房地产最困难的两年。在这种情况下，取消预售的概率很小。

　　尽管如此，我们要吸取教训，对预售必须进行大手术，以抑制杠杆，保护购房者的利益，推动中国房地产健康发展。还是三点建议：

　　一是在交房之前，购房者最多只交付20%的购房款，而不是全部；

　　二是将购房款交给真正的第三方监管，第三方有对工程质量和进度等履行真正的监管职责，如果失责应该追究责任；

　　三是全国必须统一预售标准，必须规定最低预售标准是封顶，从预售到交房周期不超过1年。这样，购房者的利益才有一点点的保障。

　　最后要告诉大家的是，这篇文章是我2018年写的，这也是我最后一次呼吁废除预售的文章。除了加了一些强制停贷的最新素材，文章里面的内容99%没有变。包括这句话：“就目前房地产的趋势看，房价短期内上涨的周期基本结束，过去多年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。房价在未来两年下跌的风险远远高于上涨的风险，未来两年将会成为房地产最困难的两年。在这种情况下，取消预售的概率很小。”2018年，是中国房地产市场化20周年，房地产的大周期基本就是20年，我当时提出了房地产变天论，提出房价普涨的历史结束和“三个20%”的房地产未来趋势。