信号弹！头部房企拿地“减速”

文/乐居财经研究院 黄冬艳  王若君 魏薇 陈晨

无论如何转型、拓展多元化业务，土地储备始终还是现阶段房地产企业持续发展不可或缺的核心。过去五年，土地市场的高热之下，各大房企先后将规模提升到两千亿、五千亿甚至七千亿的高度，行业黑马集中涌现，国内房地产市场规模也因此一再突破新高，及至2019年，全国商品房销售额赫然达到了15.97万亿。

只是，曾经“没有规模就没有话语权”的行业口号，如今已逐渐被“效益第一，有质量增长”所替代。如何在保住规模的同时，平衡利润与现金流，增强抵御市场风险的能力，成为越来越多房企思考的问题。

一组来自国家统计局的数据预示了大部分房企在这一问题上的答案。

2019年房地产开发企业土地购置面积比上年下降了11.4%，为25822万平方米，降幅比1—11月份减少2.8个百分点，而上年为增长14.2%；同时土地成交价款下降8.7%至14709亿元，降幅较1—11月份收窄4.3个百分点，上年则是增长18.0%。

土地购置面积和金额双双下滑，意味着多数房企在市场下行时期，选择了放缓规模增速，修炼“内功”提高运营效益。

乐居财经从研究的57家内房股2019年土地储备数量和变化数据了解到，相比于过往几年动辄翻倍的增长，2019年房企整体土地储备涨幅明显收缩，部分甚至出现了负增长的情况。不过头部以外的多数房企，虽然谨慎，却也依然在借助招拍挂、收并购、城市更新等多元方式，继续为未来市场平稳上行后的规模冲刺做准备。

13家土储规模负增长

数据显示，目前57家内房股中土地储备规模过亿的房企共有5家，分别为碧桂园（注：碧桂园2019年年报中未披露最新土储信息）、恒大、融创、万科、新城。

超过3000万平方米不足亿的则有17家，处在1000-3000万平方米区间的占大多数，为22家，而土储不足1000万平方米的也有13家。

值得注意的是，在土储过亿的5家房企中，有两家的土地储备同比2018年出现了负增长——恒大降2.3%，融创降6.64%。

碧桂园、恒大、融创当初都是凭借巨量的土地储备和货值支撑，才迅速挤入行业前五，实现5500亿以上规模。如今恒大、融创这两家曾经激进的房企土储量不约而同下降，背后折射的是对目前市场的谨慎态度。

刚刚过去的年度业绩会上，无论恒大许家印还是融创孙宏斌，都着重强调了降负债、平衡现金、谨慎扩储。

孙宏斌表示，近几年为了冲量，不少公司拿了很多高成本的土地，盈利和流动性压力都大大增加，因此2020年收并购的机会将远超过往，但优质的标的并不多，融创的重点会放在调融资结构、降成本，以及平衡持有资产总量方面，至于拿地，则要谨慎。

恒大则是在2017年高调提出低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转型升级后，就提出了每年土地储备下降5%-10%的要求。2.93亿平方米的土地储备，足以保证恒大规模稳定持续增长，所以其将经营管理的重心转向了利润和效益。

3月末的年度业绩会上，许家印明确指出，每年减少2000多万平方米的土地储备，也就意味着减少了数百亿的土地支出，可以将这笔资金用于调整融资和负债方面，“每年在规模增长和控制土储方面大概能有2000亿元左右的现金余额。”

乐居财经了解到，目前恒大的平均土地成本仅1800元／平方米，以建安成本3800元/平方米算，地产开发综合总成本约为6100元/平方米，近三年恒大的销售均价均在1万／平方米左右，地价成本与销售均价已经能基本保持均衡。

包括恒大及融创在内，整个榜单内共计有13家房企2019年土地储备量同比减少，占总比两成以上。降幅最小的是花样年，为0.32%；变动最大的则是阳光100，减少了17.84%。各家降幅程度不同，却多少都有着减少土地支出以平衡现金流的相同考虑。

8家房企土储增幅超50%

虽然有部分房企选择土储负增长，但仍有规模诉求的少数，抓住行业洗牌增加的机会，加大扩储力度。

整体而言，统计的57家房企中，2019年土储同比增长的共有43家，平均涨幅约为34%，其中增加不超过一成的有7家，最小涨幅为招商局置地的1.49%。

而土储同比涨幅超过50%的共有8家，包括世茂房地产、当代置业、奥园、首创、佳源国际、德信中国、建发国际、三盛控股，涨幅最大的是前两年刚借壳上市的闽系房企三盛控股，达到了231.29%。

以制造了去年行业内最大一项并购的世茂房地产为例，2019上半年其先后从泰禾、明发、万通、粤泰手中接下了20多个项目，斥资超过200亿。年末又与东方资产、信达等联手揽下了福晟旗下的地产平台，据悉该项收购将为世茂解锁1200亿的土地储备，2020年可提供300亿的销售额，另外还有超过3000亿的旧改土地储备。

2019年世茂还在土地市场获取了115宗土地，新增土地储备3092万平方米，总价约1557亿元，平均成本约5035元/平方米。年末其总土地储备同比上涨67.41%，达到了7679万平方米，平均土地成本5303元/平方米。

不过，虽然2020年并购机会更多，世茂也仍计划将销售回款的50%用于购置土地，但今年严峻的形势之下，其对土地的选取要求也更为严格，“2020年、2021年会持续快速增长，世茂每年还是会进步的，但快多少这也很难说。”

一方面，头部房企以及相对激进的房企在过往几年已获取了大量的土地，有了未来规模稳定增长保证，所以基本都开始更注重企业效益的增长。另一方面，以中小型为主的一批房企仍希望能在规模上有更大的突破，则趁机扩张，为将来作准备。

2019年土储量在3000万以上的22家房企中，仅有龙光、中骏、合生创展3家销售额尚不足千亿，而合生创展是唯一一家销售规模未达300亿的房企。

为了追回曾经落下的规模差距，合生创展近两年开始大力扩储冲规模，2019年其销售额同比增长42%至212.58亿，土地储备也突破新高，达到3111万平方米，涨幅6.47%。

另外的龙光和中骏两家，能迅速达到近千亿规模，也正得益于其近几年在土地市场的活跃表现，尤其龙光还夺下了不少高成本土地。截止2019年末，龙光总土地储备已经有3667.4万平方米，平均土地成本4081元／平方米，另外还借助城市更新获得了超过4000亿货值的土地，如今总土地储备货值高达8320亿元。

中小型房企补仓意愿强烈

千亿房企态度分化

在过去的一年里，尽管调控政策继续加码、融资环境不断收紧，整体来看，房企依旧有坚韧的投资意愿。

乐居财经研究院梳理30家内房股房企的（权益）销售额和（权益）拿地金额数据，从拿地销售比的角度来看房企在2019年的投资意愿。数据显示，这30家房企的投资意愿指数均值为37.28%。

其中，五矿地产（0230.HK）的投资意愿指数最高，达71.60%。实际上，以五矿地产为代表的中小型房企，在规模的驱动之下，均表现出了较强烈的投资意愿，而头部房企的投资意愿则相对分化。

五矿地产2019年的权益销售额为86.50亿元，同期，新增4项房地产发展项目，总可开发楼面面积因而增加约432500平方米，新增权益拿地金额为61.93亿元，平均成本约为每平方米14300元。

强烈的投资意愿下，藏着老牌央企五矿地产的规模焦虑，眼看着逐渐与排名靠前的企业差距拉大，在“小而美”与“滚规模”之间，作为老牌央企的五矿地产在努力寻找一种平衡。五矿地产2019年年报显示，南京及长沙地区为其深耕区域，新增土地储备将继续深化公司在当地的领先地位，而首次进入深圳及成都市场将进一步提升公司在大湾区及成渝地区的品牌渗透力，继续推进公司的快速发展。截至2019年末，五矿地产旗下有27个房地产发展项目，分别位于北京、营口、深圳、香港等13个城市，合共可开发的总楼面面积约为435万平方米。

规模驱动下，五矿地产并非孤例，中小型房企积极补仓意愿最为强烈。具体来看，五矿地产、大发地产（6111.HK）、德信中国（2019.HK）的投资意愿指数分别为71.60%、68.72%、65.47%，位列《2019内房股土地投资意愿指数排行榜》前三强。

从销售规模来看，五矿地产、大发地产、德信中国2019年的权益销售额均不超过500亿元，分别为86.50亿元、210.17亿元和450.77亿元。

从投资意愿指数TOP10来看，有7家房企销售规模在千亿以下；其中，投资意愿指数超过50%的房企有8家，这里面有5家房企销售规模在千亿以下，占比达62.5%。

不过，并非所有中小型房企都展现出土地饥渴，比如天山发展控股（2118.HK）、上实城市开发（0563.HK）、