房地产周期仍将持续演进 “优等生”世茂如何从容应对？

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　　乐居财经 林振兴 发自北京

　　从历次地产周期演进路径可以看到，房地产销售数据反映消费终端需求，需求上升带动房企拿地热情，从而进行开工、销售和施工，形成一个完整的闭环。

　　在新冠疫情夹击下的这轮地产周期内，短期房地产市场降温不可逆转，降温时长可能远超以往。克而瑞统计数据显示，2月业绩创下近几年来单月销售的最低记录，TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，其中超8成百强房企2月单月和累计业绩同比双降。

　　与此同时，房企受疫情期间销售大幅下滑所致，投资节奏、投资力度均大幅放缓。截止至2月末，百强投资金额较去年同期下滑15%左右，且仍有超过三成企业未拿地。

　　眼下，虽然整个房地产行业都做好了度过漫长寒冬的准备，但突如其来的疫情还是对开发商的财务管理能力带来了严峻的挑战，唯有现金流充沛、融资能力强劲的房企才能踏准周期波动，迎接行业真正的春天。

　　去年跻身排行榜第九的世茂，正是凭借自身稳健的财务观在这轮周期中优势凸显。截止2019年6月30日，世茂的账面资金总额为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元，不仅足以覆盖一年内到期的各种借款，还有一定的余额可以错配理财产品。

　　在2019年上半年，世茂积极获取优质土储的同时，总负债规模仍处于行业较低水平，净负债率59.6%，连续第八年维持在60%以下，堪称民营房企的健康稳健标杆之一。

　　把握地产周期变化的能力，还将考验的是企业背后的综合资本实力，而游刃有余的融资能力则成为世茂应对市场变化的强有力后盾。近年来，世茂持续探索房地产金融创新，围绕房地产上下游全产业链研发各类创新金融产品，形成了一套独有的低成本模式，融资成本逐年降低，由2015年的6.9%降至2019年中期的5.6%。

　　稳健的财务政策、充裕的现金流以及多元的融资渠道，让世茂在境内外资本市场具有良好的口碑和稳健的形象，各大评级机构对其纷纷看好。去年9月，穆迪将世茂房地产评级由Ba2上调至Ba1，展望“稳定”。穆迪预计世茂通过一贯积极有效的现金流管理，能保持良好的流动性和境内外融资渠道。

　　至此，世茂还获得了标普“BB+稳定”、中诚信“AAA”以及联合评级“AAA”等境内外良好评级。这些评级在民营地产公司行列，已经是标杆之一。

　　除了各大评级机构的充分认可，世茂还获得众多券商“买入/优于大市”的评级。2月27日，兴业证券发布研报称，世茂房地产具备优质的土地储备结构，可以保持领先的销售规模和增速；同时公司兼顾持有和周转，投资物业运营经验丰富回报稳定，强现金流管理财务政策稳健，综合实力强劲。

　　在此基础上，兴业证券预计世茂房地产2019-2020年的营业收入分别为1120亿元和1403亿元，分别同比增长31%和25%；核心净利润为105-129亿元，同比增长23%-23%。并给予世茂房地产“买入”评级，目标价36港元，基于2019-2020年10倍和8倍PE，较公司的NAV折让8%，较当前股价还有33%的上升空间。

　　在新冠疫情蔓延的当下，世茂于年初以先旧后新方式配售1.58亿股，集资46亿元，配股价为29.58元，最终将带来融资净额约人民币41亿元。配股将巩固公司的财务状况，让世茂在地产浪潮中更加安稳前行。

责任编辑：张海营