周天勇：土地财政规划市场等体制已到了非改不可的地步

2020年03月28日09:27 作者:周天勇

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家周天勇

　　2019年全国商品房平均销售价格为9310元/平米，其中住宅为9282元/平米；以城镇居民平均人均可支配收入计算的房价收入比为8.7，以农村常住人口人均可支配收入计算的房价收入比为22.9。2000年到2019年，城镇居民平均收入房价比为9.26．在中国居民为购房的负担与其他国家相比，非常沉重。

　　按国际公认房价收入比4—6为合理区间，以上限6计算，2019年卖给城镇居民的全国合理住宅价格平均应当为6427元，合理价与实际价之差为2855元。高房价部分转移了城镇居民42891亿元收入。从2000年到2019年，高房价部分累积转移了城镇居民收入291688亿元。

　　从1998年到2019年全国地方政府收取502446亿土地出让金，如果农村农民集体土地，同地同价同权，统一土地市场，直接入市交易，即使政府征税40%，农民应当得到的部分为301468亿元。也就是说，农村居民和城镇居民通过低补偿和高房价，应有和支付于生活其他消费的收入，累积被转移了593156亿元。

　　从2000到2019年，全国房地产商开发建设销售商品房屋累积销售收入额为1152670亿元。其构成为：（1）政府出让金、税费61.83%。地方政府土地出让金502446亿元收入的80%为住宅和商用办公等用地交纳，房地产企业年缴税费从983.86亿元增加39931亿元，累积288168亿元；建筑企业建设商品房年交纳建筑营业税，从59亿元增加到4313亿元，累积22611亿元。政府（绝大部分为地方政府收入）从土地和房地产领域中，总计获得了712735亿元收入。（2）房地产商和建筑商利润10.99%。房地产开发企业销售净利润率平均为10%左右，累积利润115267亿元；建筑商造价净利润平均为3%左右，累积11411亿元。（3）房屋的平均建筑成本为27.18%。累积建筑成本为313257亿元。

　　而2019年工业产能过剩近12万亿元，工业投资负增长，全社会消费品零售额增长已经到了历史最低点。连居民收入消费需求弹性还很大的汽车，销售者在负增长。农民和城镇居民许多家庭可能没钱了。

　　全部商品房销售额中，居民在商品住宅房上的支出累积为968215亿元，占商品房屋总销售额的84%。2019年底，与之有关的居民、房地产开发企业债务余额分别为392840亿元和780000亿元，占全国居民、企业和政府总债务的45.1%。

　　地方政府为了从土地上收取越来越多的钱，地价越来越高，地价从1998年的6.6万元，上涨到2019年的193万元，年平均复合上涨率为17%。房地产商为了可怜的利润，楼盖的越来越高，居民住宅层高已经从20世纪的五六层，转变到现在的30到40多层的高楼，从北京上海深圳广州这样的城市，已经普及到了乡村集镇。规划部门竟然放任允许！这在全世界，包括人口密集的日本韩国和中国台湾都是罕见的。中国这样高的楼，钒钢和锰钢几乎没有强制使用，多年以后房屋安全、消防、电梯、管线老化、维护资金都是很大的问题。而且，大量的街道、商铺、餐饮店被消失，微社交、微商业、微创业、微就业被抑制，这些活动线上和平台化，与欧美日韩不一样的是，大量的实体店被压制和消灭。微经济生态系统被摧毁。