城中村改造影响几何|城中村改造_新浪财经

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城中村问题

城中村，字面理解就是“城市里的农村”。这里有两个内涵，一个是土地性质和农村土地相同，为农村村民集体所有，而非国家所有，一个是城中村位于市区，已经没有or很少耕地（一个关于“城中村”的定义为城市行政区范围内非户籍常住人口占总人口30％以上、建设用地面积占村庄面积的40％以上的村落），整体建设规划上按照农村自留地宅基地一样由农民自行设计规划建造，而非市政规划管理，从而带来建筑风格市容市貌上是城市里的农村。

城中村是我国城乡二元土地制度和城市建成区持续扩张带来的特有产物。城市建成区的逐步扩张，部分农村和城市郊区的土地，以及宅基地、自留地、自留山等，被纳入城市建成区的范围，但土地性质暂未从集体所有转变为国家所有。

深圳最大城中村白石洲

数据来源：新浪

对很多一线城市来说，虽然已经进行了多轮棚改和旧城改造，但是城中村仍然居住大量人口，以深圳为例，深圳常住人口1766万人，实际管理人口超过2000万人。深圳拥有约360平方公里城中村建筑，约占20%土地面积，城中村数量超过1700个，居住着超过1000万人口。深圳街头平均每两个人，就有一个住在城中村。而对于广州，当前，广州一千多条行政村里面，具备城中村特性的有272个，大概占全市行政村1/4。

在城中村居住的户籍人口超过110万人，常住外来人口中，居住在城中村的可能占这座超大城市1/3人口。具体来看，来自北京、上海、深圳、重庆、广州、成都、武汉和东莞的研究者基于前述共识标准，对这8座典型城市的城中村现状、特征及改造模式进行画像。从总体规模来看，目前这8个城市总共拥有城中村4427个，建设用地面积3524平方公里，涉及人口规模5554万，其中非户籍人口占六成，为3471万。而这种“农村包围城市”的情况并非个例，中国几乎所有一二线城市都有在城中村。城中村为外来务工人员地提供低廉的住房，以及相对便利和低成本生活条件，较好的通勤条件其存在有一定必然属性。

城中村问题需不需要解决？城中村有利有弊，如何解决是个重要问题。目前政策态度是想要解决，并要快速推进。只要资金到位，政策到位，城中村问题的解决会对消除城市建设治理短板完善治安管理，改善居民生活条件，内需促进和拉动房地产市场。因此，随着当前政策推动，预期在一线二线城市中会有更多城中村改造动作出现。

城中村改造国家级示范区，广州永庆坊

数据来源：个人拍摄

政策表述

今年年初以来，中央开始提及城中村改造，但是由于缺乏实际动作，缺少具体落实情况反馈，市场对落地速度市场反应平淡。进入九月后，房地产新房销售护肤不及预期，近期中央政策几次喊话加紧落实相关政策，市场又开始重视城中村改造具体情况。

10月12日，住房和城乡建设部公布城中村工作具体安排，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。自今年7月国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》以来，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月已入库城中村改造项目162个。

从政策表述上看，城中村改造先后在政治局会议，国常会，等高级别会议上提出，同时由多部委统筹，下发到各个地方进行自行组织推进，并将改造情况统一到住建部备案。可见中央对其重视程度：起调较高，有具体措施，并且监督地方执行，如果后续取得积极成效，后续相关政策出台和地方推进速度有望加快。

具体落实上拆除新建+整治提升+拆整结合多措并举。

历史上的城市更新，除老旧小区改造之外，通常以拆除新建为主。但本轮城中村改造并不局限于拆除新建，也可以采用整治提升和拆整结合的改造模式。后者整治提升模式的拉动效果可能不及拆除新建，但资金投入和推进阻力相对较小。

同时坚决落实因城施策，各地根据自身财政资金状况，当地城中村复杂情况进行因城施策。根据改造主体划分为政府主导、开发商主导、村集体自改三种操作模式。其中，政府主导模式将一二级开发切分开，一级开发和二级开发由不同的主体实施；开发商主导和村集体自改则可以一二级联动，即开发商/村集体完成一级开发后，能够低于市场价锁定项目的二级开发权。过去，开发商或村集体主导占据旧改的绝对优势，未来，这块业务讲更多归为国企所有。

城中村改造方法论

数据来源：wind，《城中村改造与中国土地制度改革》

广州城中村改造方案

广州市委十一届第十一次全会审议通过《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》在未来3年内实施83个城中村改造；未来5年内，实施183个城中村改造。广州政府对部分重点城中村改造项目提出了明确的推进目标要求，如康乐鹭江片区城市更新改造需今年完成综合治理、启动拆迁和安置区建设，沥滘村今年将推进拆迁签约率超过80%

颠覆旧改项目过去主要由一家企业一二级联动的开发模式，强调做地与土地收储相分离，同时明确全资国企为做地主体。前期一级开发（做地）是一个主体，后期二级开发是另一个主体，一级开发的土地必须交由土储机构收储，再通过招拍挂形式出让给二级开发主体。如果民企则必须“条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定”，仅留有少量空间。

过去来看，广州较多采用村民主体or开发商主导旧改。广州以往由政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选出合作企业，拆迁、补偿、复建、融资等全部一级开发和二级开发工作全由合作企业主导的方式被打破了，对于开发商来说，以往城市更新项目可以不通过招拍挂获取低价土地进行二级开发，很多广州本土房企如富力，恒大，奥园，佳兆业都是用这种旧改赚第一桶金。

数据来源：《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》“坐地新政”

方案政策有了，当前地方财政/民营房企并不乐观，谁来出钱？

城中村改造回款周期长，问题复杂，资金压力较大。在政府主导模式下，土地出让后一级改造主体即可收回一级开发投入；在房企主导模式下，则需等待一二级联动开发结束，才能通过新建商品房的销售回款收回一二级开发投入。

无论采用那种方式，如果缺少自上而下的增量资金撬动，都可能制约拆除新建的推进速度，也可能导致地方政府更多采用投入金额较低的整治提升模式推进城中村改造。换言之，当前城中村改造最重要关注点，还是中央是否有政策性的资金注入。

谁来出钱：地方财政收入，地方政府专项债，房企到位资金均不乐观，必须有中央资金支持。但PSL余额并未有上升趋势

数据来源：wind

与2015年棚改的不同

本次与2015年棚改货币化比较，在如何安置采用房票安置还是货币化安置是一个重要关注点。

2015棚改货币化，涨价去库存。在棚改的初期（2014 年），棚改计划主要以实物安置为主，安置房并未参与房地产交易，因此对去库存和房价的推动作用相对较小，在 2014年实物安置比例在 91%的高水平。

15年开始，国务院等多部门连续出台政策推动棚改货币化。2015年货币安置化比例提高到了 30%，而后棚改计划推动至今，2016 年货币安置化比例已经达到 48.5%，

2017年棚改货币化比率在60%以上。棚改货币化有效的解决了2014年房地产市场出现了库存高位但是销售低迷的情况，通过 PSL 的调节，棚改货币化安置的推进成功刺激了购房需求，房产库存快速去化。棚改货币化之余房地产去库存包含两层含义，一个是棚改群体手持赔偿金需要安置购置新房，领一个更重要的是新增发货币大量用于地产市场带来房价上涨，更多刺激居民的投资型购房需求。

而且由于棚改安置金会在未来1-4数年持续发出，中指数据库在2017棚改货币化高潮时期（棚改货币化率50%，棚改面积600万套，假设一套90平，棚改资金全部购买商品住宅），棚改直接拉动当年新建商品住宅销售2.7亿方，由房价上涨带来对未来销售的影响可能会达到2亿平方（2017年全年销售13.5亿方）。

2015年棚改货币化比率+预测棚改实际对住房销售面积影响