红土创新盐田港REIT召开2023年一季度业绩说明会

中证网讯（记者 杨皖玉）5月10日，红土创新盐田港REIT以线上形式召开了2023年一季度业绩说明会。红土创新盐田港REIT是全国首批9只基础设施公募REITs之一，其投资的基础设施项目主要通过物业出租获得持续、稳定的租金收入，属于仓储物流行业，本基础设施项目主要为高标仓和保税仓。自2021年6月7日成立以来，资产整体运营平稳、治理结构健全并实现稳定分红。

主要财务指标方面，定期报告显示，截至2022年度，红土创新盐田港REIT项目实现收入11765万元，净利润4121.89万元，基金份额净值为2.3213元。2022年全年的可供分配金额为8694.76万元，单位可供分配金额为0.1087元，完成《招募说明书》预测的107.29%。同时，红土创新盐田港REIT以2021年12月31日为收益分配基准日进行2022年度第一次分红，于2022年4月8日、4月11日在场外、场内合计发放现金红利4599.99万元，并计划于2023年4月底进行再次分红。底层资产现代物流中心项目截至2022年末项目出租率高达99%，项目公司2022年度息税折旧前净利率达86.92%，整体运营良好。

最新披露的2023年基金一季报显示，红土创新盐田港REIT一季度基金合并层面实现收入2990.09万元，同比增加2%；一季度实现可供分配金额2301.37万元，完成最新可供分配金额测算报告的2023年同期预测数的111%。

基础设施项目运营情况，出租率方面，2022年1-4季度出租率整体一直是维持在99%的水平。红土创新基金表示，其中一方面原因是本项目有国企背景，深耕盐田多年，有着深厚、坚实的客户基础和客户服务经验，且可调配的仓库配套资源众多，能够较快响应客户需求，为客户提供优质服务，另一方面园区内客户主要以1年期及以上的租约为主，在2022年全年进出口贸易量实现环比增加的情况下，短期的市场供需波动并不会立刻导致项目出现大量退租的情况。2022年，园区客户合同到期面积合计约为4万平方米，基本实现续租，且部分客户存在扩租的情况。因此全年平均出租率为99%，是属于在合理水平范围。

租金方面，2022年1-4季度实际平均月租金基本在39元/平方米的单价上下小幅波动，截至2022年12月31日，平均租金为40.86元/平方米，租金整体维持在较稳定水平，2022年内客户签约单价较同等区域原合同单价整体实现在3%及以上的递增率。

租期方面，红土创新基金表示，受2022年宏观经济及疫情反复影响，客户对未来经济的预判不太明朗，因此2022年续签的期限较为保守，大多数续约租户的租期以1年为主，导致2023年到期的租约约占五分之二左右，短期集中度有所上升。但随着2023年经济形势的好转，近期新签及拟续签客户的租期也逐步恢复至1-3年期限，预计租约租期将逐渐恢复为在3年期内较均匀分布。

集中度方面，截至2022年底，现代物流中心项目共有租户23户，平均租户签约面积11570.13平方米，其中租赁面积占比最大的为深圳市深圳港集团有限公司，租赁面积116328平方米，占总可租赁面积的44%，其他非关联关系租户占比超过56%，总体而言现金流合理分散，且园区前十大非关联关系租户均与项目有多年合作关系，且从项目发行至今尚未出现拖欠租金不续租、提前退租等情况，据此可合理认为项目出租率后续不会因上述原因产生较大波动。

从行业分布来看，项目资产继续保持与港口运营商、国际海运船公司、国际货代等港口业务关联客户定位相匹配。截至2022年底，现代物流中心项目港口业务关联客户租赁面积合计占比达99%，租户结构具有较强的产业集聚性，可以保障项目经营的稳定性。

物业估值方面，现代物流中心项目年报估值时点是2022年12月31日，因在DCF现金流折现法的评估技术框架下，项目资产出租率、租金水平变化以及在特殊情况下成本控制效果的变化所导致的净现金流波动都将直接影响资产估值，为真实反映宏观经济环境以及疫情冲击对项目公司经营所造成的影响，评估机构戴德梁行基于项目资产的经营现状、恢复预期以及长期发展情况、折现率等因素，现代物流中心项目评估价值176090.00万元,较上年末评估值增长1.90%。

对于未来运营计划，红土创新基金表示，将进一步提升专业运营能力，确保长期可持续发展。

首先，积极进行租户账期管理，制定完善的租户管理制度，联合外部管理机构对租户的租金缴纳事项进行及时追踪及综合管理。在租户未来新签、续签租约时，将进一步综合调整租约账期与保证金金额，从而进一步降低租金账期对项目现金流的影响；

其次，将联合外部管理机构对基础设施项目主体建筑、设施设备等进行定期巡检和维护，合理规划项目日常性及非日常性维修维护，保持项目的运营状态，为租户提供优质的仓储物流服务，提升租户满意度，为未来提升出租率和租金水平提供主动权；

最后，在现有租户租约即将到期时，将联合外部管理机构提前启动续租谈判，并提前挖掘潜在租户。基金管理人和外部管理机构将综合考虑租户质量、租户续租意愿及潜在租户情况，提前为到期面积规划租赁方案，缩短空置期，维护出租率水平，降低可能出现的租金损失。

对于扩募，红土创新基金表示，将积极推进首批基础设施REIT扩募落地。3月31日，红土创新盐田港REIT首次申请扩募并新购入基础设施项目事宜获深圳证券交易所无异议函及中国证监会批复。

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