十四年征途 开元酒店终上市

　　来源：REITs行业研究

　　2月15日，浙江开元酒店管理股份有限公司通过港交所的上市聆讯，不久后即可登陆港市挂牌交易。2018年8月23日，开元酒店向港交所递交上市申请，此时距其首次谋求上市，已历经十余年。十年磨一剑，2005年3月，开元酒店就曾计划将浙江开元萧山宾馆等资产整体打包赴港上市，未果；2013年，开元将旗下5家自持物业的酒店资产打包，以REITs方式在港上市，开元产业信托也成为了全球首个中国酒店REIT。此外，据RCREIT（REITs研究中心）获悉，境内首单储架发行酒店类REITs —“开元酒店类REITs”也已获深交所审议通过。

　　图片来源：开元酒店官网

　　根据港交所2月15日披露信息，浙江开元酒店管理股份有限公司已通过港交所的上市聆讯，中国银河国际和交银国际为其联席保荐人。

　　2018年8月23日，浙江开元酒店管理股份有限公司向港交所递交上市申请，此时距其首次谋求上市，已历经了十余年。

　　2005年3月，开元酒店曾计划将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包，于当年10月赴港上市。然而适逢香港财务制度变化，香港会计协会在当年10月出台新的固定资产折旧标准，将原有的40年折旧年限改为20年。根据新折旧标准，开元酒店与另4家酒店业务预计到2005年年底6000余万元的净利润将缩水至1800万元左右。因此开元酒店放弃了该上市计划。

　　2013年，开元将旗下5家自持物业的酒店房产资产打包，以REITs（产权信托投资基金）方式在香港联合交易所有限公司上市，开创了国内酒店行业先例，开元产业投资信托基金（简称“开元产业信托”）成为全球首个中国的酒店REIT。

　　此外，据RCREIT（REITs研究中心）获悉，境内首单储架发行酒店类REITs —“渤海汇金-开元酒店房托资产支持专项计划”（简称“开元酒店类REITs”）也已获深交所审议通过。

　　十年磨一剑

　　开元酒店是中国领先的酒店集团之一，主要在中国从事中高档连锁酒店的经营及管理。于2018年8月31日，开元酒店经营及管理140家酒店（共设有逾3.1万间酒店客房），遍及22个省份、直辖市及自治区，其中81家酒店及约1.7万间酒店客房位于浙江省。

　　据开元酒店招股书披露：截至2015年、2016年、2017年及2018年4月底，开元酒店实现收入15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元和5.62亿元，净利润分别为0.30亿元、0.84亿元、1.67亿元和0.53亿元，毛利率分别为16.0%、20.0%、25.9%和22.7%。

　　于2018年3月31日，按中国在营酒店客房数量计，根据高档酒店客房数量，开元酒店为第七大酒店集团及国内第二大酒店集团，而根据中高档酒店客房数量，开元酒店为第八大酒店集团及国内第四大酒店集团。按中国在营及待开业酒店客房计，根据高档酒店客房数量，开元酒店为第三大酒店集团及国内最大酒店集团，而根据中高档酒店客房数量，开元酒店为第七大酒店集团及国内第四大酒店集团。

　　于2018年8月31日，开元酒店拥有135家已签约（包括129份全方位服务管理协议、4份酒店租赁协议及2份特许经营协议）待开业酒店（设有逾3.3万间客房），该等酒店预计于未来五年内开业。

　　于2018年8月31日，开元酒店拥有12个酒店品牌组合（其中有9个品牌为在营品牌，有3个新品牌则正在开发中），涵盖中档至高档系列酒店。集团管理及经营四大品牌下的高档酒店，即“开元名都”、“开元度假村”、“开元观堂”及“开元芳草地乡村酒店”。

　　开元酒店还经营服务快速增长的注重性价比的游客的中档酒店，以及针对休闲游客及商务游客的精品酒店。就已签约待开业酒店而言，公司预计引入“阿缇客”、“开元美途”及“开元森泊”等新的酒店品牌，面向休闲及商务游客，预期该等酒店全部会于2019年开业。

　　募资用途

　　募集资金用途方面：一是将用于发展公司的高档商务及度假酒店分部；二是用于发展公司的中档酒店分部；三是将用于品牌建设及推广，包括但不限于进行营销和推广活动、赞助行业活动和广告；四是将用于招聘更多人才，并加强实施公司对员工的培训和招聘计划，以支持公司的业务扩张；五是将用于通过升级现有的运营及IT系统基础设施以开发信息技术系统，包括但不限于加强及升级集成数据系统，扩大酒店经营相关技术范围，以改善酒店宾客的入住体验，如无钥匙进入、语音控制及使用移动应用程序；六是将用于公司的一般企业用途和营运资金。

　　股权结构

　　截至2018年8月，开元酒店股东及持股情况为：开元旅业、NC Hotels、开汇泰亨、OC Hotels、谦和祺聚、开瑞世祺以及铂卉投资分别持有约59.8%、19.3%、6.4%、4.7%、4.6%、3.4%及1.8%的股权。其中陈妙林、陈灿荣、张冠明通过持有开元旅业、开元控股及开元产业投资信托基金等方式成为开元酒店的控股股东。

　　2008年12月，开元酒店投资和开元旅业在中国注册成立开元酒店管理，即开元酒店的前身。其中开元酒店投资和开业旅业分别持有开元酒店90%和10%的股权；

　　2009年2月，开元旅业将其持有的开元酒店的10%的股权转让给开元酒店投资；

　　2013年1月，开元酒店投资以6500万元人民币的价格将其持有的100%开元酒店管理的股权转让给开元旅业；

　　2013年4月，开元旅业以2600万元人民币的价格将开元酒店管理的40%股权转让给Clear Ocean，即一家由凯雷投资持有的投资控股公司，由此凯雷成为开元酒店的战略投资者；

　　2015年12月，杭州谦和祺聚投资管理合伙企业（有限合伙）（简称：谦和祺聚）以1000万元的价格认购开元酒店5.0%的股份。此次认购后，开元旅业、Clear Ocean以及谦和祺聚分别持有开元酒店管理57.1%、38%和5.0%的股权；

　　2016年11月，Clear Ocean与NC Hotels、铂卉投资（即，上海鸥翎铂卉投资中心（有限合伙））及OC Hotels签订股权转让协议，分别以3.25亿元、1.84亿元及0.79亿元受让开元酒店管理21.0%、11.9%以及5.1%的股权（此时开元酒店管理的市值约为15.50亿元）。Clear Ocean退出后，开元旅业、NC hotels、铂卉投资、OC Hotels及谦和祺聚分别持有开元酒店管理57.1%、21.0%、11.9%、5.1%及5.0%的股权；

　　2017年4月，铂卉投资分别以1.26亿元的价格将开元酒店管理8.0%的股权转让给开元旅业；以0.31亿元的价格将开元酒店管理2.0%的股权转让给宁波梅山保税港区开瑞世祺投资管理合伙企业（有限合伙）（简称：开瑞世祺）。此时，开元酒店管理的市值约为15.70亿元；

　　2017年4月，开元酒店管理、开瑞世祺及宁波梅山保税港区开汇泰亨投资管理合伙企业（有限合伙）（简称：开汇泰亨）订立增资协议，增资后分别认购1.6%、6.4%的股权。认购完成后，开元酒店管理的注册资本从1.74亿元增至1.89亿元。另外，在完成股份制后增资至2.1亿元。至此，开元旅业、NC Hotels、开汇泰亨、OC Hotels、谦和祺聚、开瑞世祺以及铂卉投资分别持有开元酒店管理约59.8%、19.3%、6.4%、4.7%、4.6%、3.4%及1.8%的股权。

　　中国首个酒店REIT-开元产业信托

　　开元产业信托为国内首个酒店产业投资信托基金，由开元酒店集团拆分而来，2013年于香港进行公开招股。在开元旅业上市计划中，开元产业信托为先行打包上市的重资产部分，开元酒店则为轻资产。目前，开元产业信托旗下共有杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、荷兰开元假日酒店德等五家五星级酒店及两家四星级酒店，主要收益来源为酒店租金。

　　（一）开元产业信托概况

　　开元产业投资信托基金（股票代码：1275.HK）为一个以单位信托基金形式组成的集体投资计划，并已根据证券及期货条例第104条获认可，在香港联合交易所有限公司上市，为全球第一个驻扎中国的酒店产业信托。

　　开元产业投资信托基金专注于酒店物业，开元产业投资信托基金于2017年7月出售上海松江开元名都大酒店后，开元产业投资信托现拥有五家高星级酒店（即杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店及开封开元名都大酒店） 以及两家四星级酒店（即浙江开元萧山宾馆及荷兰开元假日酒店-荷兰埃因霍温）。

　　开元产业投资信托基金其发起人开元集团自1988年在浙江省杭州市开业，创立了源于本地、广受认可的“开元”系列品牌，主要面向豪华及高档旅游市场，按国际标准提供具中国地方特色的酒店服务。

　　开元产业投资信托的主要目标为，通过开元产业投资信托的附属公司（初步酒店物业的注册拥有人及出租人）与开元酒店管理及其附属公司（承租人及酒店管理人）之间的酒店租约及管理协定，向基金单位持有人提供稳定分派及取得稳定收益。

　　（二）组织架构

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责任编辑：张海营