丁祖昱:房地产库存量上升值得警惕 将给市场带来压力

易居企业集团丁祖昱

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。易居企业集团CEO丁祖昱出席并演讲，题目为《大数据看市场，房企如何角逐2019》。

　　2018年，房地产销售出现了明显的下降，房地产去化率持续下降，库存量不断上升。丁祖昱称，这是一个重要的信号，如果房地产库存量持续上升五至六个月，将给市场带来巨大的压力。

　　此外，二手房成交也已经回落到今年一季度末水平，大部分城市是下滑，有的城市是快速下滑。人口持续下降也不容乐观，一孩越来越少，二孩的数字在去年超过了一孩，长期看会影响房地产市场。

　　这种情况下， 丁祖昱表示，房地产企业要从高速增长改向有质量的增长，要维持住房地产主业，做有质量的房地产，物业管理等轻资产领域值得尝试。

　　以下为演讲实录：

　　丁祖昱：非常高兴今天上午能够到这样的论坛和大家交流房地产。

　　既然要定义未来，咱们也尝试做一些定义。今年的9月份有很多重要节点，第一个节点就是宏观调控的政策对于房地产的限制性政策在9月份可以告一段落，第二个，今年9月份也是这一轮房地产正式进入到调整期的一个重要节点。第三，我觉得中国房地产高速增长的时代过去三年，应该进入到有质量的增长。前面也讲了，未来房地产一定是高质量的增长，高速增长是一个阶段，但高质量增长应该是未来一个月的目标。

　　首先我们看一下最近房地产行业的变化。首先是龙头房企，都不约而同的对未来的房情表示警示，都不约而同的开始放慢了脚步，都不约而同的减少了投资，都不约而同的加快了卖房。这三家房企都是万科和碧桂园、恒大，你们要对房地产企业来讲，跟着龙头房企走就行了，其实没有太大必要自己做太多的判断。三个龙头企业他卖房，你也卖，他不投资你也不投资。中长期的每家企业要根据自己的特色来制定服务和自己未来发展这样的。上半年的时候，很多媒体都在发房地产在加快立法进程相关报道。转折就发生在这里，最后宣布在9月份。

　　销售出现了明显的下降，无论是在8月份、9月份，还是10月份，乃至到现在，应该说去化的情况是趋下，在50%以下。而且不是只有少数城市出现这样的状况，中国很多城市，特别是在10月份以后，这个状况是比较普遍的。11月份有所恶化，最近很多的房企在提高升化。土地市场变化时间更早，在今年的6月份就开始出现了土地的流标，流标的情况也是一个月比一个月严重。到了10月份的时候，我们看到有156块地流标。这已经是在很多土地和开发企业做过沟通的情况，还有156块地在上个月流标。今年上半年6月我们才看到流标，但是今年的3季度乃至10月份，土地市场确实走向了低谷。这当然也和9月份暂停拿地、暂停投资也是有一定关系。

　　前十个月的行业数据基本不错，但是10月份也出现一个情况，增速开始回落，目前还是增长，但是增速减缓了。我们业内比较关注的房地产销售，面积和销售金额，面积目前1-10月份增长2.2%，金额还在10%以上。我预测今年的房地产销售面积还可以在17亿平方米左右，和去年基本持平，销售金额应该是要过14万亿的，还是比去年又要上一个新的台阶。

　　但是增速放缓的趋势是非常明显的，也许在下个月，1-11月份的时候增速放缓的势头还是会进一步加大。因为一般来说，比我们市场感受到的实际情况稍微滞后一些。

　　从统计局房价数据来说，涨得也快，这就是一个重要信号。要求房价市场平稳，既不能涨，也不能跌，龙头房企在部分城市跌价、下滑15%、20%。我们是希望价格比较稳定，但事实上市场环境当中我们做不到价格的绝对稳定。最后卖什么价格一方面取决于市场，另一方面取决于企业。

　　我们从供应的情况来看，供应最近几个月还保持相应的高度，10月份供应比9月份是绝对的下滑。同比去年是上升的，所以应该讲，最近一段时间，市场的销售压力大和供应跟不上也有一定关系。供应跟不上也有两个原因，一个是政府，还有一个方面是跟房企工程节点一致，一般在年末年初拿地，工程也集中在第四季度，基本上都是这样的。所以11月份和12月份，我们可以看到越来越多的项目具备拿证的条件。10月份的成交还行，基本上比9月份增长。

　　但是要提示大家的是什么呢？其实不能完全反映各个城市实际销售情况，因为有一部分城市在集中完成备案。因为去化慢了，就留下空间，可以把之前一直没有登记备案的楼盘登记。在这种情况下，在供应链下降的情况下成交还在上升，其实市场和数据反映出来的是不一致的。目前的库存越来越接近真实库存，就是我前面讲的，没有登记备案的已经完成备案。

　　库存量上升也是非常重要的信号，一个月已经增加了很多，如果持续五个月六个月，应该压力会更大。

　　二手房成交也是非常重要的一个指标，成交量下滑。目前的数据已经回落到今年一季度末的水平。今年的二季度二手房是明显的换量。7月份二手房下滑。如果分城市的话，大部分也是下滑，有的城市下滑速度快，但是已经接近这个城市的低位数。

　　比如说上海，上海在10月份整个成交一万三千套，数据反映出来是90多万平方米，已经接近于上海二手房成交。如果低于一万套的话，上海二手房的店今天就要关店，要关很多店。

　　我们最近也注意到还有房企，中介机构在房价下滑的时候，重新规定路径标准。可能今天跌的时候，佣金确实可以提高一点，因为最近的交易，特别是卖家希望把房子卖掉，他愿意多付一些佣金。在市场特别火爆的时候，恨不得不用付佣金。现在的市场还是难。房产的业绩还可以，前三强都在五千亿到六千亿左右的水平。前24强一千亿的销售额，前41强都达到了500亿以上的水平。低于百位也达到了150亿，应该说都比去年有了很大的提升。我们也应该注意到这样一个提升，最近几个月的提升还是乏力。

　　看看10月份，这100强公司，三分之二的市场份额。如果他占了10%，整个市场确实是下降的。从另外的数据我们也可以看到，9月份和10月份，单月破百亿的公司都是27强。我刚刚也提示大家，10月份，整个的供应量，楼盘大多数在年末上市，而且已经有24家公司突破了千亿。我们看到今年6月份，最高有37家公司当月销售破百亿。我们也可以感受到整个销售额。7、8月份是淡季，金九银十。前三强还有缓慢的增长，剩下的大多数阵营公司，销售都是下降的。

　　从千亿企业来说，24家公司都获得千亿，但是和去年同期增长的比较，有些公司增长速度还是很快，但是前几强增长速度在放缓，包括碧桂园在内，包括碧桂园、恒大。同比，像万科只有12%，龙头企业开始，增速已经放缓。企业最近的应对很简单，减少投资，减少投资就是最重要的。很多的房企，今天不仅仅是减少，甚至是不投资。

　　从城市的角度来说，各个城市的情况还是差别很大，因为现在三、四线城市的面积占了69%，但是三、四线城市，最近这一两年面积占比越来越高。从一线城市看，在今年的8月9月分别在深圳和广州进行考察，之前在上海和北京已经进行考察。二线城市加在一起，都在三千四百万平方米上下，所以我们说今天二线城市还是中国房地产最主力的城市，三千四百万方，按照金额算5万亿。中国一手房住宅销售的一半，抓住这三个二线城市、四个一线城市，基本上中国60%的销售交易额就在这里。中国地级市280多个，你抓住四个城市，相对难度还不是特别大。

　　今天还是有很多房企进入到其他的地级市，甚至是县级市。在这种情况下，一种是在城市深耕。三、四线城市我这里排了前15位，大多都是在长三角、珠三角，第二个特征，前几位和后面的差距越来越大，前三位都是在千亿级以上，排在前面的基本上和二线城市是一个数量级水平，但是后面整体的量级下滑，这还是排在前面15强。

　　调整周期，至少要一年。但是对更多的四、五线城市，三、四线城市，调整就像过去几年一样。从行业的情况来看，短中期还是可以保持在高位运行。去年的13万亿，16亿平方米，还是可以保持在这个高度。三、四线城市如果棚改这块的量还能维持，也不会说今天的成交量推减。棚改要撤掉，大家都紧张，20%的市场都没了。我们从未来3年数据来看，基本上还可以保持。从目前来看，这个数字是不会减少的，甚至可能会加，毕竟现在还是希望通过投资拉动经济，棚改是国资非常重要的组成部分，但是比过去的数字要少。

　　人口的变化其实不是特别乐观，因为上次人口的中高峰是1987年，到2020年基本就结束了。上一个高点到下一个高点也有一个对应，从1987年之后到2020年，人口逐渐减少，所以在未来每一年，出生人口的压力是非常大。右边这个数字是结婚对冲数字，结婚也在减少，到去年就有一千万对多一点，而且我们把离婚再结婚的全算进去了，因为过去没有买房离婚这件事，现在有了，这块扣掉的话，结婚对数都不满一千万对，又不结婚又不生孩子。另外一个数字也是比较压力大的，二孩的数字在去年超过了一孩。一孩越来越少，在2013年的时候，一孩的比重是64%，去年是44%，活生生的一孩少生了300万。二孩的出生回到正常水平的话，那么至少要减300万。所以如果说前几年还能稳定在1500-1600万人口的话，等到二孩政策结束之后，就要回到1300万。会对房地产的长期产生影响。长期的小孩少了，等到15年之后，20年之后买房的人自然就少了。

　　第四个观点就是从高速增长改向有质量的增长，我们可以看今年的数字，前三强的增速和过去三年的增长率，我们看碧桂园过去三年都是在62%，过去五年在63%。恒大56%、40%，今年在21.6%。万科35%、30%，今年在9.1%。应该说整个房企，龙头房企负的增长率，今年突然出现了下滑。

　　我们就是要看企业的变化分析整个市场，刚刚说高速增长，过去一个是高速增长，大家都做到了，第二个是高杠杆，过去的金融环境还能够支持高杠杆。但是今天的金融环境已经不支持房企高杠杆，在无法取得高杠杆的情况下，增速必然下滑。你今天还不能说我转型，直接转到其他行业当中。还是要维持住房地产主业，但是要做有质量的房地产。对大多数的房企来说，物业管理等轻资产领域，还是要做的。

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责任编辑：谢长杉