易宪容：政府依旧相信房地产是拉动经济增长的主动力

著名房地产专家、原中国社科院金融发展室主任易宪容

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。著名房地产专家、原中国社科院金融发展室主任易宪容出席并演讲。

　　易宪容称，现在政府规定房地产价格既不能快速上涨，也不能下跌，要保持稳定，为此，出台了无数个行政性的政策。他指出，这就表明，政府、房地产企业都认为，房地产市场作为拉动经济主要动力的情况没有改变。

　　所以说，几年下来，尽管有些地方把房地产价格调低0.1%，0.2%，但中国整个房价都在上升，而且整个住房的销售金额仍然出新。

　　以下为演讲摘编：

　　易宪容：大家上午好！对于房地产市场来讲，已经讨论了几十年了。我从1998年开始，这20年来，中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化。这个变化来讲，既对中国的经济发展产生了重大影响，也为整个社会民族的观念、人们的心理也发生重大影响。

　　所以讲到那里，多数人问我，今年房地产势头怎么样？要不要买房？刚才倪总说的，我一直告诉他不买房，我认为到现在为止，估计没有好好的读过我的文章，也从来没有认认真真的听我说房地产市场。其实这么多年来，去年和前年，习总书记说，住房是住的，不是炒作的。这么多年讨论房地产问题，其实一个核心的概念，核心概念是什么？房地产势头如何发展？如何权威经济发展动力？如何权威我们中国民众能够分享社会成果最重要的，住房就是消费，就是要成为每一个人能够安居乐业，能够有一个很好的生活环境。这是我几十年来，一个基本的。价格涨和跌，和我一点关系都没有。

　　我记得2005年，有人采访过我，采访什么？因为当时同济大学几个教授刻意跑到北京找我，说上海住房价格炒的怎么样。当时我跟他们谈这个以后，2005年又要开会，我就坐在周行长边上，我就把这个情况汇报给他。汇报给他以后，2005年有一篇文章，我也写了一个报告。因为我当时的同学是把的秘书，就把这篇文章发表在人民报社，讲了什么东西？房地产系统来讲，要权威消费场景，要权威每一个居民的生活居住空间。

　　这几十年来讲，就像刚刚倪总说的，就是说劝大家不要买房不要投资，其实我认为他从来没有听懂过我说房地产，这是一个概念。

　　第二个来讲，其实房地产市场问题，这个不讲了。我们1998年，到发展翻天覆地的变化。住房的销售面积，大家可以看到，在1998年1.22亿平方米到2017年16.9亿平方米，是14倍。住房的销售金额，大家看，1998年是2513亿，2017年到了13.4万亿。2017年是1998年的53倍。我们住房整个销售量上涨了，住房的销售金额上涨了。整个房地产势头来讲，其实这几年的发展，基本上是房价快速推高所导致的。

　　房价为什么快速飙升？多数人看房地产企业都理解，说是央行印钞票的结果。其实只能说大家对经营不理解、不熟悉。跟我们民众所理解的，现在所有的货币流通、货币发行。央行的货币政策比较宽松的情况下，利率比较低的情况下，依然去借钱。大家看一看，我们的货币，从解放以来，1949-2008年，60年的时间，整个的货币量，47.5万亿。2009-2013年，达到50万亿。也就是说，我们2008年，整个房变政策全面的宽松。

　　2013-2017年，又达到多少呢？70万亿元，是前五年的1.4倍。大家看，1998年是1978年的60倍，2017年是1978年的725倍，2009年那时候只有9.6万亿，现在你看看，我们1-9月份已经达到了13.3万亿。我们房地产市场的价格，基本上是银行信贷快速增长的一个结果。为什么能够信贷增长这么快呢？我本来因为时间关系，前面没讲。我们通过经济增长了，就是这样的一个简单的模型导致的结果。因为中国有了住房按揭贷款，有这样住房按揭贷款的一个简单的金融场景创新，就有了我们居民的高峰需求，有了房价的快速飙升。如果没有这个按揭贷款，我们具备的按揭贷款现在达到什么程度呢？我们住房按揭贷款，到2003年的时候几乎是0。到了2018年底达到多少呢？36万亿，这是什么概念？这个概念非常非常重要。我们居民的负债全面提升，这个概念，我们中国居民的负债率比欧美国家还要低，因为整个一笔，只有48%。

　　实际上，大家没有想到人口的结构，中国有城乡差别。我们这代人负债率非常非常低。第三个来讲，中国的城市之间的差距非常非常大，房价也是。中国的居民这部分人里，他的负债率非常之高。这个就不讲的太多了，我们房价市场的形成，GDP的增长有点小。我们现在所说的，中国房市场占GDP的比重25%左右。不是，他比我们想象的还要多的多。在未来的情况下，2003年开始，大家可以看到，从2003年开始，我关注这些问题，跟政府部门交流的比较多。在2004年曾经写了一篇文章，有几个领导就找我好好的谈论。住房要回归到消费市场，房价势头往下走，到了2014年、2015年的时候，房价势头相对调整，对GDP的影响非常大，政府2015年开始，货币政策放松，我们地方政府的政策放松，还有等等。到了2016年，2017年，2018年代，我们大家看到了，政府出台的房地产政策非常的多，但是有一个东西一直没有改变。

　　怎么没有改变呢？政府还是希望房地产势头成为拉动经济的主要动力。为什么？我价格来讲，既不能快速上涨，也不能下跌，要保持稳定。所以就出台了无数个行政性的政策。所以在这样的一个背景下来讲，无论是房产企业，还是地方政府，都认为政府在房地产市场拉动经济的动力没有改变，所以房价头几年下来，尽管有些地方把房地产价格做的房比下降0.1%，房比下降0.2%，但近几年整个房价都在上升，而且上升的速度没有那么快。整个的住房销售一直在创记录。

　　2016年创了记录，2017年创记录，今年仍然如此。住房的销售金额多少？15%，房价还在上升，整个住房的销售金额仍然出新。在这样的情况下来讲，大家可能看到了，十九大提出了如何让房地产市场能够持续稳定发展，如何让房地产市场建立一个租售并里的模式。

　　昨天看到一篇文章，我们现在房地产整个总市值已达到了160万美金，是美国、欧盟和日本三国的总和，比总和还要多。这样意味着什么？不正意味着中国的经济真的很厉害，不是。因为中国和其他国家的产品不一样，为什么不一样呢？是不动产，如果不动产，不走贸易的产品，价值过高意味什么？意味着基本上是信贷货币快速增长的情况。所以未来房地产市场，大家看到了，他会发生巨大的变化。房地产产品来讲，会出现租售并举。中国的房价势头是一个以消费率主导的市场，真正落实我们习主席所说的，住房是住的，不是炒作的。未来中国的房地产市场可以繁荣十年、二十年、三十年、五十年。谢谢大家！

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责任编辑：谢长杉