贷款利率LPR，和买房到底有什么关系？

文｜ 365龙江楼市

今年，是LPR大幅下降的一年，迄今为止，5年期LPR共下降60BP，

LPR为什么让楼市为之疯狂？

买房人对此都不陌生，房贷利率=LPR±BP。

LPR，即贷款市场报价利率(Loan Prime Rate)，是指导银行贷款利率定价的主要参考基准，每月20日由中国人民银行公布更新。

LPR主要有两个品种，1年期的短期借贷利率和5年期以上的长期借贷利率，房贷一般都是几十年，所以你申请房贷时，银行会在5年期以上LPR基础上进行加减。

LPR越降，房贷利率越低，房贷还得越少。还需注意的一点是，签房贷合同时的固定利率/浮动利率。

选择固定利率，则LPR以签合同时最近一次的LPR为准；选择浮动利率，则LPR在一定周期内（重定价周期内）按最新的LPR重新计算。

现在利率正处于下行空间，建议大家选择浮动利率，如果是固定利率的，也可以转为浮动利率，能随时享受最低利率。

不过仅可以调整一次，到底选固定利率还是浮动利率，需要结合自己的实际情以及未来LPR的变化。

BP，即利率基点（Basis Point），一个基点为0.01%，是利率变量的度量单位。

一般来说，BP都是固定的，而且终身跟随。贷款时与银行协商的基点，在合同期内保持不变，且银行会根据贷款人的信用状况和风险情况评估确定不同的基点。所以LPR才备受关注，它直接关系到每个月的房贷。

举个例子，假如你的房贷利率是LPR-50BP的话，今年1月，5年期以上LPR为4.2%，那你的房贷利率为4.2%-50*0.01%=3.7%；12月，5年期以上LPR为3.6%，则房贷利率为3.6%-50*0.01%=3.1%。

那房贷利率是如何调整的呢？

看重定价周期，也就是房贷利率重新调整周期。以前的重定价周期统一是每年1月1日，今年11月，重定价周期变化——自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

现可选三个周期：3个月、6个月、12个月。例如，原定利率调整时间为每年1月1日，选择3个月的重定价周期后，重定价日变为每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。选择6个月的重定价周期后，重定价日变为每年的1月1日、7月1日。

大部分银行，在银行APP提出申请即可调整。需注意的是，存量房贷只有一次申请调整重定价周期的机会，调整生效后不能再次调整。所以为什么有人的存量房贷利率还没降到3.3%，是还没调整重定价周期。那选择长周期还是短周期？

重定价周期越短，你的房贷利率就跟随LPR变化得越及时，LPR下降了，越早享受低利率，还的钱越少，LPR上调，越早承受高利率，还的钱变多。现在处于利率下行周期，建议存量房贷业主将重定价周期调整为3个月。

一直以来，我们用租金回报率对比房贷利率，衡量房产价值。

租金回报率=房屋年租金/房屋总价。哈尔滨最新的月租金为24.73元/月/㎡。

今年截至11月，哈尔滨新房成交均价为10111元/㎡，则新房租金回报率为2.93%。哈尔滨租金回报率2.93%逼近哈尔滨最新房贷利率3.1%，当租金回报率覆盖房贷利率时，就会实现“0成本”购房。

现在，LPR仍存在下降空间，本月初的经济会议，提及货币政策相关，“适时加大货币政策支持力度，适时降准降息，加大货币信贷投放力度。”

19日，美联储再次降息25个基点，也为国内货币政策提供了宽松环境。明年继续下调LPR的可能性还是很高的，明年的房贷利率有望“2字头”。但LPR下调的最大阻碍就是公积金利率。由于房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率2.85%，之前全国多地的“2字头”房贷利率被强制撤回。明年公积金贷款利率将被迫下调。

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