转自：中国经济网
来源：金融时报 作者：解旖媛
公募REITs产品扩募有了新进展。5月19日，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT在内的首批4只公募REITs产品对外发布基金份额持有人大会表决结果及生效公告以及扩募并新购入基础设施项目招募说明书等，公募REITs扩募再进一步。
首批公募REITs上市已近两年。今年3月31日，首批公募REITs扩募项目获中国证监会变更注册批复，公募REITs常态化发行又向前迈出关键一步。
业内人士表示，扩募完成后，有利于相关基金提升所持有基础设施资产的区域多样性及分散度，预计能够促进基础设施资产持续稳定运营，实现资产增值。同时，“首发+扩募”双轮驱动的发展格局逐渐形成，将进一步推动公募REITs常态化发行。
首批4单均具备较好扩募条件
5月19日，首批获证监会核准批复扩募的4只公募REITs产品披露了扩募的最新进展。其中，中金普洛斯REIT和华安张江光大REIT在上交所上市，博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT在深交所上市。4只产品分别披露了基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告，以及更新后的基金合同、托管协议、扩募并新购入基础设施项目招募说明书、产品资料概要和法律意见书等。
整体来看，4只产品中，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT扩募资产为仓储物流，华安张江光大REIT和博时蛇口产园REIT底层资产为产业园。中金普洛斯REIT的扩募发售金额最大，为18.53亿元，涉及3个基础设施项目，华安张江光大REIT扩募发售金额为16.4亿元，博时蛇口产园REIT扩募发售金额为13.478亿元，红土创新盐田港REIT扩募发售金额为4.148亿元。
具体来看，上交所两个扩募项目中，中金普洛斯仓储物流REIT扩募项目拟购入的3处仓储物流资产分布于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，园区服务辐射范围广阔，底层资产稳定运营能力较强。华安张江光大REIT此次扩募拟购入的资产张润大厦依托张江全球科创中心大平台，吸引了包括集成电路、先进制造、信息技术等行业内优质企业入驻，产业聚集优势明显。数据显示，两单项目上市一年多来运营业绩良好，累计实现分红近5亿元，治理结构健全。
深交所的两单扩募项目中，博时蛇口产园REIT本次扩募拟购入招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目，该项目是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目，是汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的产业基地；红土创新盐田港REIT本次扩募拟购入世纪物流园项目，项目为高标仓，与首发资产临近，均位于深圳市盐田综合保税区内，形成良好协同效应，且资产背靠全国唯一两次获得“亚洲最佳码头”奖项的盐田港，具备良好的区位和交通优势。
突发事件拖累华安张江光大REIT扩募
近两年来，部分以产业园为底层资产的公募REITs业绩受制于出租率而持续下行。近日，刚刚宣布扩募的华安张江光大REIT则因为产业园承租方解约而承压。
今年5月份，手机厂商OPPO放弃芯片自研计划，旗下子公司哲库科技被突然关停。资料显示，哲库科技是张润大厦的重要承租方，其实际租赁面积占可租赁面积的45.97%。张润大厦则是华安张江光大REIT近期刚宣布扩募购入新的基础设施项目。5月15日，华安张江光大REIT收盘大跌6.22%，场内价格近3日累计跌幅超9%。
针对该事件对扩募进程影响的评估，华安基金于5月15日晚发布公告称，基金管理人及财务顾问国泰君安证券股份有限公司将综合考虑各项因素，审慎评估本次扩募工作后续推进安排，将充分保障基金份额持有人利益作为重要考量。
5月17日，华安张江光大REIT发布公告称，哲库科技于2023年5月16日18点29分以邮件形式向上海张江（集团）有限公司发出说明函，确认哲库科技股东会于5月12日正式作出解散并清算哲库科技及其下属公司的决定。近期，哲库科技将从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求。哲库科技拟于下周与上海张江（集团）有限公司协商租约解除事宜。
公告还提及，哲库科技关停是短期突发事件，原始权益人已积极采取应对措施，化解上述突发事件的不利影响。近期，张江集团和张江集电已紧急启动对有租赁意向客户的推介工作，储备了多家产业企业，总计租赁需求面积超过两万平方米。同时，与10余家意向租户进行了沟通，全力保障换租工作平稳过渡。
有效盘活存量资产
自2021年6月份首批公募REITs在沪深交易所上市以来，公募REITs上市速度不断加快，规模近千亿元。Wind数据显示，截至5月15日，共有27只产品上市交易，首发合计规模达到了908.92亿元，平均每只募资额为33.66亿元。另外还有两单项目待发行，市场规模将超过千亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定的规模效应和示范效应。
2022年5月份，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》发布，要求“建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场”。今年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，推动扩募发行常态化。
中金基金表示，中金普洛斯REIT本次通过扩募再次置入优质资产，将推动盘活存量资产。同时，拟新购入的3项基础设施资产是对基金已持有基础设施资产覆盖区域的补充，有利于拓展基金持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局，还有利于提高基金的投资分散性和运营稳定性，实现资产增值。
华安基金表示，公募REITs此次扩募意味着我国基础设施REITs市场完成“首发+扩募”双轮驱动格局的构建，有助于强化资本市场服务实体经济的能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展。
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