深观察｜取消商品房预售制的最佳时机或已错过

　　最近，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注。多家银行发公告回应称，存在风险楼盘所涉个人住房贷款规模和占比较小，总体风险可控。银保监会有关部门负责人昨天表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

　　随着多方介入，相信停贷风波会朝着良性的方向化解。

　　购房者买的期房延期交付，甚至彻底烂尾了，以致于必须冒着牺牲个人信用的风险来维权。这种让人同情的经历，让很多人将矛头对准了烂尾的根源——商品房预售制。一时间，“取消商品房预售制度”的呼声再起。

　　气氛都烘托到这里了，取消商品房预售制，是不是该进入实操层面了？

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　　在回答这个问题前，先得普及一下预售制的由来。商品房预售制度和公摊面积一样，是内地从香港学习来的，并通过1994年发布的《城市房地产管理法》正式确定下来。

　　客观而言，在我国商品房体系建立过程中，它确实起到了重要的积极作用。

　　因为福利分房取消后，商品房的需求短时间内爆发式增长，而那时没有什么大型开发商。房地产开发又是有时间周期的，从拿地到盖楼再到回款，至少需要三五年时间，还需要沉淀大量的资金。

　　在这个背景下，允许开发商卖期房，提前预售回款，解决了两个重大难题——帮助开发商筹集资金，用更少的资金撬动更大的开发规模；缩短开发的周期。开发商拿着预售款，进行下一个项目的滚动开发，周期缩短以后，住房供应速度也就加快了。

　　于是，在三十年左右的时间里，我们就实现了从计划经济下的福利分房，向市场经济下的商品房的过渡，解决了大量人群住有所居的需求。当然，也造就了一批一度能登上世界五百强的规模房企。

　　不过，在行业高速发展的同时，预售制的风险也在逐渐放大。有数据显示，近些年以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件。

　　预售产生的合同纠纷，主要体现在两个方面。其一，样板房和实际交付存在差异，购房者无法“所见即所得”，虚假宣传、货不对板的问题相当突出；其二，便是商品房的交付延期甚至烂尾问题。一旦烂尾，意味着一家人一代甚至两代的积蓄，可能就此打了水漂。

　　尤其近段时间以来，随着开发商的陆续爆雷，商品房烂尾现象不断增加。表面上看，像三道红线的融资限制、严格的楼市调控等政策，是一些开发商爆雷的直接原因，但归根结底，还是因为房价持续性上涨的预期不存在了。

　　一方面，房地产市场从增量转入存量时代，尤其是一些中小城市，住房供应已经过剩了，需要数年甚至数十年才能消化库存；另一方面，棚改货币化接近尾声，城镇化也进入下半场，新增购房需求减少。

　　在行业增长放缓的情况下，过去那种建立在预售制之上的高周转、高杠杆模式，自然就玩不转了。道理很简单：开发商挪用甲项目的预售款去开发乙项目，但乙项目没有足够可观的销售回款，导致发生资金链断裂，甲项目就可能面临烂尾结局。

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　　商品房一旦烂尾，最大的受害者显然是购房者。在预售模式下，他们交了首付，向银行贷款，最后房子却无法交付，自己还得偿还剩下的贷款，可谓是“房钱两亏”。

　　所以，在这次停贷风波中，很多人呼吁取消商品房预售制，改为现房交易。从避免延期交付和烂尾风险的角度看，这确实是根本性的解决办法，同时也是更加公平的一种交易形式。

　　不过，从时机上看，现在可能恰恰不是取消商品房预售制的时刻。

　　如前文提到的，商品房预售制的落地，是为了解决房地产开发过程中，开发商的开发资金和供应效率两大问题。房地产本身是资金密集型行业，而现在很多开发商爆雷，正是因为缺少融资能力。换句话说，开发商在市场上找不到钱了。

　　取消预售制度，改为现房交易，意味着开发商现在的很多项目无法及时回款，必须等到三五年开发完成后才能销售。现金流入的大量减少，对于原本就存在资金压力的开发商，将产生严重的打击。最直接的结果是，加剧资金链断裂和爆雷的速度。

　　另一方面，取消预售制之后，开发商需要沉淀大量的资金，供应效率降低，开发成本上升，还会导致一个很多人不愿看到的结果——房价上涨。

　　所以，现在取消预售制，后果可能事与愿违。取消预售制的一个基本前提是，开发商必须有足够多的自有资金，能够应付销售回款放缓后的开发运转。

　　不过，长远而言，预售制退出是必然的事。

　　因为，预售制推出的历史背景，在今天已经不复存在。现在商品房供应量已经相当庞大了。而且，烂尾风险的放大，对购房者并不公平，还会加剧社会矛盾，影响社会稳定。

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　　即便预售制度不能一步到位取消，也应该采取逐渐过渡的方式。比如，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。并且，按照工程进度，逐步减少前期支付的比例，直到慢慢过渡到盖完楼再付款。这在眼下，是可以着手推进的。

　　另外，关于预售资金的监管，同样是一个重点。

　　其实对于预售资金监管，一直有着严格的条文限制。比如2004版的《城市商品房预售管理办法》中就明确规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

　　今年年初，住建部、央行、银保监会联合下发《关于规范商品房预售资金监管的意见》。其中要求，监管额度内的资金必须专款专用，必须用于有关的工程建设，并要求监管部门需按工程进度及时拨付资金。

　　但在现实中，相关规定并没有得到切实执行。这次停贷风波中，很多业主通过强制停贷的声明来给银行施压。事实上，银行正是预售资金监管的重要主体，很多项目烂尾，与银行没有按照规定监管预售资金直接相关。

　　比如，开发商的预售款没有打入监管账户，而是挪作他用，但银行睁一只眼闭一只眼；或者工程项目没有达成进度，银行就提前发放贷款。

　　银行违规操作，其实和开发商盲目加杠杆一样，都是笃定房价会一直上涨、行业会一直增长。有了持续增长的预期，银行自然会对开发商爆雷缺乏警惕。实际上，如果银行严格执行预售资金监管制度，烂尾的风险会小很多。

　　不管怎么说，银行和开发商高度利益绑定，在预售资金监管上留下漏洞，烂尾后又将风险留给购房者，让购房者承担银行资金监管不力的全部后果，这绝对不合情理。

　　烂尾楼的业主联名停贷、反制银行，说到底是希望寻求一个更加公平的风险分担机制。所以，在预售制取消之前，作为防范烂尾的重要手段，对于预售资金的监管，银行和相应的主管部门更应该从严从紧，不能再留下任何漏洞了。

　　值得再强调一遍，逐步向现房销售过渡，让商品房预售制彻底退出历史舞台，这或许是不可改变的趋势。

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责任编辑：吴剑 SF031