华泰联合证券曹申：未来每一个房地产项目融资必须隔离 一两个项目出问题不影响其他

　　由金砖财经主办的“第十一届金砖论坛暨2022金砖价值榜颁奖礼”于9月8日在上海举行。华泰联合证券基础设施及城市服务行业部董事总经理曹申发表题为“房地产行业风险化解与未来发展的思想与实践”的演讲。

　　曹申介绍，过去一年他着力于帮助房地产企业特别是出险的房地产企业进行风险化解，做债务重组、并购重组方面的工作。

　　如何应对？曹申表示，作为投行协助房企做的工作通过两个思路：

　　第一，自下而上项目重组，第二自上而下从上市公司层面进行重组。

　　项目重组可以解决短期的现金流，因为企业本身的资产质量不是特别好了，拿出最好的资产在市场上打折卖会继续恶化资产负债表。这样的企业除非有充分的信心卖到好的项目能够让企业渡过短期现金流的压力，否则最后会让这个企业迅速丧失最后的现金流的潜力，整体股权并购可能是难而正确的路。

　　“优质企业只有通过股权并购才能向困难企业输出信用，建立了信用才可能恢复这个企业的长期融资能力。”曹申说。

　　第二，曹申指出，只有作为股权投资之后输入短期现金流，包括保交楼，包括优质资产盘活才会成为可能，如果只是借债还会回到从前债权人重复的借债游戏当中。

　　“由于还有项目和企业大家不舍得卖，买方有顾虑，对于市场、政策和价值，双方拉锯的过程当中黄金救援时间正在流逝，因为企业不可能等着的，流逝的时间等于高昂的成本，企业可能为了解决燃眉之急，把最好的几个项目卖掉了，卖掉以后企业就丧失了大半的价值，最后的结果是什么？已经没有被救助的价值了，或者这个企业已经不值得救了。”曹申说。

　　未来去向何方？曹申有四个判断：

　　第一，本轮调整与以往周期的波动在性质上是不一样的。“限购、限售、限货”是需求策略，供给侧的调整是本轮所经历的，市场从总量的需求增长变成结构需求的调整。

　　第二，房地产在金融化之后单一企业保持合理利润规模可能会对于企业有长远的发展。

　　曹申指出，未来每一个项目融资必须隔离。像一个大船里水密仓式的融资，一两个项目出问题不会影响其他的项目，一个个项目堆起来，项目公司拆开是一个项目公司，合在一起是一个集团公司。

　　第三，行业会随着政策的基本面逐步趋稳，不会回到原有过往。经过这一轮波动房企知道了不合理的项目不做，只有不做才能做出理性的选择。二手房和新房之间也会形成新的博弈，对新房子也提出了更高的品质要求。

　　第四，需要市场化的手段平衡多样化的支付能力和支付意愿。有钱可以买得到很贵的好房子，如果支付能力一般也可能买到平价宜居的房子，实现差别化而不是一刀切规定价格，满足更多人的需求。

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责任编辑：李墨轩