郑华：租赁住房未来利润来源于租金和服务费_新浪财经

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　　9月18日，由金砖传媒|《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛暨2020金砖价值榜颁奖礼在上海举行。上海地产城方董事总经理郑华出席并发表演讲。

　　郑华表示，未来利润来源于租金和服务费，千万别忘了你还有服务费。利润不止是来源于租金，可能我们这个行当主要的利润占比可能不大，但是利润净利润主要分配还在生活消费服务业态。

　　以下为演讲实录摘编：

　　今天有很多前面分享的都是投资，资产投资口或者叫信托很多。我不知道大家对经营性房地产三段论有什么认知？我20年经验，经营性房地产短期看现金流，中期看利润，长期看资源红利。如果大家认识到这一点投入到租赁性住房里面有前途，如果认识不到这一点，短期利润，那这个行业不适合这样的资本做这个事情。

　　什么叫短期看现金流？我认为5年内租赁行业能不能支撑看现金流的发展、规模和扩张。

　　中期看利润，5-10年是要有利润的，一门生意5-10年以后没有利润，这个生意也经营不下去。

　　为什么叫长期看资源红利呢？我们也上市了，看几十万亿怎么算出来的，看你怎么占有资源，资源红利怎么算出来的，不管占有空间资源、人口资源还是行业资源，都是看你资源红利。

　　我核心讲租赁住房发展的收入不仅仅来源于租金，特别是不仅仅来源于租金差价，你干的消费行业，吃喝玩乐他的消费都应该是你管理，但是现在没有管，这也是行当里面有非常多人进入这样的行业，投入了很多上下游企业。

　　讲一个非常直观的，美国开年度的公寓大会。大概两三万平方的展厅里面的投资人，资产方、经营者的场馆非常小，可能就一千方。剩下8千平方主要是哪些人？是卖咖啡的，卖花的，很多这种。当然也有卖洁具的，提供保姆服务的。

　　为什么美国发展70年非常成熟的公寓行业他的展位是这样的？因为美国同行认为他干的是消费行业，住在里面的人是否满足，不仅仅只在租金这一件事情上。

　　另外我们这个行当未来要提升资产价值。看上去租赁行当不值钱，回报率很低，有些人算下来只有1点多，我们还好一点，有3-4。

　　但是当这些资源当上海城市能级发展提升了，现在叫上海2035卓越全球城市，卓越全球城市我们租金什么水准？我们租金现在对标纽约、新加坡、伦敦，我们租金不是今天的租金，当然我们的房价也不是今天的房价，这就是资本红利。

　　但是有前提，我们是不是可以把资产经营得好，经营得健康，回到那个点上，这也是我们行业长期需要思考的。

　　第一，毋庸置疑是长期稳定的租约是我们立根之本。

　　第二，长期生活消费服务，我们有长期合约在，这些人长期生活在里面势必要产生长期的消费服务。

　　第三，长期资产管理服务。很多人光看今天资产价格没有办法算，但是5年、10年以后区域型资产价格的提升可以带来长期子资产的增值。

　　第四，信息数字化管理，只有通过把更多的消费集中在资产管理或者叫租赁方管理的生态内，我们才能提供客户更多元的服务。像城方的一张账单，可能刚开始是账单是房费，下面列着电费、水费、保姆费、停车费、喝了多少咖啡，用了多少次洗衣房等等，在一张账单上，毋庸置疑在信息化平台上可以把更多元的服务集中在一起。前两天天猫做的房地产大家都看好。

　　小结一下：

　　第一，未来利润来源于租金和服务费，千万别忘了你还有服务费。

　　第二，利润不止是来源于租金，可能我们这个行当主要的利润占比可能不大，但是利润净利润主要分配还在生活消费者业态。

　　第三，信息化、数字化是行业服务的生态。

　　第四，安全、稳定是城市管理最重要的要求。这是这么多年很多同行走不下去的原因，一旦中国在租赁住房市场上进行政府管理和行业规范以后，可能跑冒滴漏的行业会被替代掉。

　　最后，留住人才是国家推动我们这个行业的核心要素，所以大家在这个行当要关注人才的留存问题。

　　简单说一下城方的实践：第一是我们现有的项目，大家了解我们都知道我们现有的项目，这是我们的社区，还有很多在研的项目。这是城方的三条产品线，高端社区、适力社区、超级社区，我们通过服务能级分的，超级社区18项服务，活力社区10项，活力社区6项。

　　这是一张总图，我们更愿意创新服务生态，这是我们的媒介，当你和客户接触的时候，客户有麻烦找你的生活是没有你的生意的，只有你天天早上看到他，天天晚上看到他，天天中午看到他的时候，他的生意才会被你做成。所以我们是有数据的。所以我们必须有触点。

　　我们有自己很多的健身房，我们非常自豪地说，我们城方所有的服务全部是收费的，没有一个免费的服务，当然很多长租公寓提供了很多免费的场馆。在城方提倡不付钱的服务是没有价值的，所以我们所有服务都是收费的。

　　这是我们生态合作伙伴。租赁住房行业不是纯房地产业务，靠你自然就能干，必须集多元服务为一身，通过房东输出给房客满足他的租住需求，一个人干不起来，必须需要完整的生态，这个生态不光是房地产人、资产人、银行，还有服务人，吃吃喝喝集中在一起。

　　如果你要集成在一起这个生态，你自己是管不了，别人的生态你管不了，必须要建立信息化的系统。

　　用数字平台来管理运营，长期的租约来形成固定的管理合约，通过管理合约锁住客户、锁住方法，提供丰富的生活类服务，最后供给城市租赁居住的生活。