南开教授马蔡琛：房地产税应是基层政府公共服务来源

　　新浪财经讯 由北京大学经济学院、华夏新供给经济学研究院共同主办的2019年第三季度宏观经济形势分析会暨《构建开放型经济体的战略研究：从“十三五”到2049》新书发布会于10月20日在北京举行。南开大学经济学院教授、博士生导师马蔡琛出席并以《居者有其屋的财税思考》为题发表演讲。

　　以下为演讲实录：

　　马蔡琛：各位老师，大家上午好！非常高兴有这样一个机会来到北京大学向大家学习。今天发言的题目是个命题作文，会议主题中有句话“居者有其屋”，我本人其实是搞财政学的，所以，直接就把主语和定语组合了一下，有了这么个题目——居者有其屋的财税思考。

　　我这些年会议发言开篇加的小节目叫历史上的今天，35年前的今天，1984年10月20日，中共十二届三中全会召开，通过了《中共中央关于经济体制改革的决定》。开篇的时候，洪崎董事长讲到莫干山精神，1984年莫干山会议的很多贡献都体现在这一决定之中。所以，我们在这样一个日子来回顾和展望中国经济未来的发展，是一个非常有意义的事情。

　　居者有其屋，我查了一下到底哪来的。有人说是《孟子》里面说的，结果有人查看后发现，孟子没说过这话。我先从“有”字说起，老子在《道德经》中讲过，反者，道之动；弱者，道之用。天下万物生于有，有生于无。   

　　反是什么？有人说循环往复，有人说相反，对立面。看来有还是生于无。到底有和无什么关系？居者有其屋的“有”是指完整意义上的产权，还是你有个地方住，这是不太一样的两个概念，怎么界定这个“有”是很重要的。

　　关于房价问题，一些特殊现象是不是需要剔除，比如北上广深这些地方的房价未必代表整个的房价趋势。是否需要考虑把一些特殊样本剔除掉再讨论房价问题。

　　再一个，我们要回到1994年的税制改革，实际这套税制是在1993年宏观调控背景下推出的，当时已经考虑到房地产市场的泡沫问题。于是设置一个土地增值税，这个税实际就上是房地产暴利税，最高边际税率60%，采用四级超率累进税率。譬如，开发一个楼盘投进去一个亿，最后卖了七亿，七亿减一亿毛利六亿，大概算下来土地增值税要交3.5亿。但后来这个税没有发挥好预期作用。 

　　再说说个人所得税，有一个财产转让所得的税目，按照卖出价减掉买入价乘以20%的税率，简单说一套房100万买的，涨到500万卖了，赚了400万，乘以20%，交80万的个人所得税。这是税法的规定。实际操作中却按照你的卖价500万乘1%只交5万块钱个税。个人所得税又没能发挥它相应的调节功能。

　　关于房产税能否作为地方政府的主要财政收入来源。地方政府的英文是Local government，其实是基层政府的意思，不能机械的译成地方政府。也就是说房产税只能作为基层政府公共服务的资金来源，而不能是包含、省、县、乡的四个层级的主要收入来源。

　　我们还需要思考的是，房产税是个定额税还是从价税？是否应该规定免税面积？是应该叫房产税还是物业税？是否可以考虑将现行物业费改造成物业税或者房产税？这些都是值得讨论的话题。

　　以上是我的发言，敬请大家批评指正。

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