政治局会议只字未提"房地产" 2020年该买房还是卖房?

　　来源：智谷趋势（ID：zgtrend） |  路口大爷

　　所有人都在忙着制定应对2020年的策略。

　　是应对，不是迎接。年轻人在就业大潮中初感寒风凛冽，企业家们在融资的高山之上已觉冰冻三尺，也有人在凶残的资本市场里仍游刃有余，身处不同的位置，会触摸到了差异极大的时代温度。不过，相同的是，“抵御寒冬”成了时代主旨。

　　周末的时候，有一位在广州做母婴产品的小微企业主黄先生来找我聊形势，他遇到两大难题。

　　征得黄先生的同意之后，我将他的难题、以及我帮他做的分析写出来分享给大家，因为我在他身上看到了我们普通人应对2020年的焦虑和困惑。

　　1．

　　第一大难题——现在是买卖房产的好时机吗。

　　过去几年，很多企业家在濒临破产之际都是靠手里几套房才幸存下来。房产的投资收益比实体经济大，把生产盈利的钱换成手里几套房，已经成为了大多数企业家的常态。

　　第二大难题——明年可以加大生产投资吗。

　　今年实体受益于减税，本来应该有足够的动力加大投资，但下行压力当前，企业的生产应该要顺宏观趋势收缩，还是应该大胆下注。

　　第一大难题，买卖房产的好时机到了吗？

　　黄先生来找我，起因是上周五我在智谷会员的知识星球提到，当天政治局会议通稿这句“善于把外部压力转化为深化改革、扩大开放的强大动力”，是高层希望将焦点转移到国内问题来，动员内部做好结构性改革。

　　他说他不感兴趣咬文嚼字的分析，他最关心的其实是——政治局会议只字未提“房地产”。

　　在多数人朴实的政策分析框架中，这就是“房地产放松信号来了！”的意思。别说，有时候命中率还极高。

　　而我给他的建议是：

　　如果2020年再次出现“小阳春”，那才是他卖房的好时机。

　　理由其实也简单，如果搜一下“政治局会议未提房地产”，会有惊喜。

　　去年底经济下行压力加大时，政治局会议同样没有提及房地产调控。

　　2019年的楼市立即出现了小阳春，经济短暂回暖。随后4月份的政治局会议再次重申“房住不炒”，7月份强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，楼市才开始降温，带动经济延续放缓趋势。

　　2019年末，在经济下行压力、地方财政压力加大之时，历史再次重复了。

　　这次高层会议不提房地产，可以有两种解读：

　　1 中央层面的政策没有调整必要，房地产长效管理机制在加快落实。

　　2 地方层面受到的约束减少，试探中央、边际放松的空间增多。

　　两种解读并不矛盾，地方拥有更多的调节空间。有些话其实也不用说得太直白了。

　　2020年局部楼市出现小阳春不是难事。像黄先生持有的大都市房产，也不在乎多等这一个冬天。

　　潜台词也就是，短期内只在明年春季看多房地产，一旦2020年楼市重复今年的小阳春，大概率也会延续“先扬后抑”的走势。

　　对想上车的刚需、或房产投资者来说，就要换个角度思考时机。另外，现在经济放缓，城市化的速度也不会再像前二十年一样高速，房地产的盛宴已经过去了，大家买房更要多花点心思，区域上跟着国家投资方向走，地段上要精心考察比对。

　　按我这么建议，岂不是明年春双方交易就僵持不下了？

　　不要把市场参与者的现实博弈想得太简单，还有很多个性化因素影响决策。比如，丈母娘让你明年初一定要买房，你也不敢不买。比如，急着要钱时，你也不得不在低位割肉。所以，我只和他谈对趋势的思考。

　　政策多变期，机会稍纵即逝。

　　信号的进一步确认，可以等本周的中央经济工作会议。

　　2．

　　就在大会前夕，北京出现一场大争辩。

　　这是上周五我在知识星球分享的主题，因为这个事情确实也关系到楼市，所以黄先生希望我把它再讲透一点。

　　最近两周，多位在政界有一定影响力的顶级经济大脑们通过论坛、峰会、文章各种形式，激烈争辩着同一个问题——

　　2020年中国经济要不要力保“6”。

　　通过降低人才门槛、降低购房社保门槛等局部放松行为，并不能左右楼市的大趋势。

　　撬动居民钱包的杠杆，不在地方政府的手里，而在掌握在央妈手里。

　　央妈不对楼市宽松信贷，怎么折腾回头来还是“房住不炒”。

　　因此，保“6”，意味着刺激，意味着楼市有机会。

　　现在这场保“6”大争辩主要分成三大派，顶级大脑们通过论坛、峰会、文章各种形式向高层传递声音，可以简单了解一下：

　　1． 刺激派

　　前央行顾问余永定在《财经》杂志上发表《经济增速已滑至6%，该刹车了》，引爆了这场争论。

　　余教授主张要采取更积极的刺激政策，特别是财政刺激要发挥主导作用，勇于突破财政赤字3%的红线。

　　高盛高华的首席宋宇还反问：

　　“有些人开始谈论高速成长是不利的。增幅较低更好。6%的增幅比以前8%的增幅好。那么两年以后呢？是不是要说4%比6%更好了？”

　　这一派判断，抑制经济的进一步下滑才是当前最紧迫、最突出的问题。一旦GDP和GDP增速这个经济指标的分母减少，所有指标都会恶化，就业形势更严峻。而中国目前还有宽松的空间，通胀只是猪肉价格引起的，核心CPI没有上来，所以“宁愿让财政政策导致财政状况暂时恶化也要稳增长。”

　　2． 稳妥派

　　以国务院参事夏斌为主，不认可6是不可突破的底线，要实事求是。

　　夏斌认为，明年5.5%-6%的增速是基于中国当前就业形势分析得出的十分稳妥的区间，还能保证实现翻一番的目标。

　　比起刺激，这一派更关注对民企信心的恢复，更加关注如何优化营商环境、做好私有产权保护、减少政策干预等，来激起民间的信心。

　　3． 改革派

　　以黄奇帆为主，认为当前实体经济面临的问题不仅是周期性、总量性的，更多是结构性、体制性的，要从根子上改革，靠增大刺激规模这种总量政策是解决不了问题的。

　　野村证券首席经济学家陆挺在《财新》杂志上发表了《保6有必要吗？能保6吗？和余永定教授商榷》，真有一番高手在华山论剑的既视感。

　　陆挺说，不明白余教授怎么会推导出6%是一个神圣的数字。中国目前政策宽松的空间已经显著缩小，过度刺激会带来过高成本，不仅寅吃卯粮，还会增加系统性金融风险，恶化国际收支，因此得不偿失。“如何刺激比刺激规模更为重要。”

　　陆挺认为，问题在于供给端，而非贸易摩擦带来的需求端问题，后者才可以用加大财政刺激的方法解决。他特别提到，资本回报率快速下降是当前的一个快变量，而背后的原因恰恰是在供给端的资源扭曲配置，是政府支出和政府投资比例过快上升、还有逆城市化方向的三四线棚改等导致的后果。

　　周末全国政协经济委员会副主任刘世锦也站到了改革的阵营来。

　　他发表一篇“用刺激性办法保6，还是用改革的办法稳5”的演讲，直言不讳：“宏观经济政策不可能改变潜在增长率。”，而且“刺激性政策有可能成为以后出现经济真正断崖式下跌的一个诱因。”

　　不过，提速和增质有时候也不一定就是矛盾的，中国社科院的学者金培的发言就很清新：

　　“如果我们不能保持5%或6%的经济增长，最重要的原因是改革开放不够。只要体制搞得更市场化，更加顺畅，把市场运行中间各种成本通过改革以后降下来，非常有步骤有秩序地扩大开放，中国经济没有道理在人均GDP还不到1万美元就出现不可持续的经济增长下行。”

　　市场有争论声是好事，这样才能让决策层有听到来自各界的声音。

　　但最终高层可能做出什么选择呢？我跟黄先生说，都要。

　　政治局会议的通稿整体读下来，更加关注结构性改革。

　　但2020年在政治上是有里程碑式意义的一年，全面小康、GDP比2010年翻一番，增速很关键。开门红也要。

　　不会有大规模刺激，所以2020年后面的某些季度还可以忍受一定程度的下行。

　　这也就是我说的，楼市大概率延续“先扬后抑”走势。

　　3．

　　黄先生的第二大难题来了。

　　卖了广州的其中一处房产，他估计可获得350万的现金，这些钱之后要继续投入生产，还是保持现金流。

　　实体不好经营，黄先生做母婴行业的就更难了。

　　前段时间有一则新闻“2019年出生人口预计约1100万，人口断崖式下跌” 引起热议。数据肯定不那么准确，但问题是真的。在中国出生人口减少的当下，母婴行业面临蛋糕越来越小、竞争越来越激烈的现状。如果他的小工厂不能稳住原有的市场份额，未来盈利面会恶化。

　　这个难题其实可以照见很多人的影子。

　　经济发展模式要转变，他手里的房产不再安全；人口结构正在出现巨变，过去四十年能轻易挣到钱的机会，未来却可能不管用了。

　　能怎么办？

　　我给了他三个建议：

　　要么投入创新，把自己的产品做到极致；

　　要么顺老龄化方向，转型开发别的产品；

　　要么守着手里的现金流，去买稳定收益的产品。

　　前两个风险大，但机会也大，做企业其实没有什么时候是形势不困难的，把困难当成常态，才能成为韧性最强的企业。

　　黄先生说，其实他也懂这些道理，但是在千军万马都想要过独木桥时，内心总是忍不住要焦虑。

　　我后来用马老师一句话跟他共勉：

　　“经济形势不好的时候，大家切记冷静。”

　　2019年要收官了，各位读者朋友们今年的收益可还行，欢迎留言分享这一年的投资感悟。让我们静待本周的中央经济工作会议，静待即将到来的2020年。

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责任编辑：张国帅