对话佳兆业：大湾区房地产市场规模将持续增长

　　【大湾区房企观察系列】对话佳兆业：大湾区房地产市场规模将持续增长

　　新浪财经 王茜

　　粤港澳大湾区规划给区内房地产企业带来了一波红利。

　　机构普遍对大湾区地产前景持乐观态度。招商证券认为，“在大湾区规划的促进下，我们预计未来10年区域内人口将增加2000万左右，GDP以每年约10%的速度增长，房地产市场规模将扩大3倍。”

　　时代的机会，是否能成为企业的机会？中国房地产行业的暴利时代已经结束，行业格局重塑。随着行业集中度上升，一方面可能将有无数房企从舞台退场，一方面部分龙头企业也寻求多元化经营抵御下行风险。

　　珠三角云集了全国最多的重量级房企。粤港澳大湾区内的房地产企业将如何捕捉湾区机遇？它们能否给行业提供新的发展教案？

　　新浪财经：公司如何看待《粤港澳大湾区发展规划纲要》给地产以及相关产业带来的影响？哪些规划或政策是公司尤其看重的？

　　佳兆业：大湾区规划在基础设施建设升级、城市产业升级转型、人才引进聚集等方面做出了全方面的定位和发展思路，对整个湾区投资建设和经济发展形成长期利好，利好房地产及相关产业发展。

　　集团特别关注重点城市区域及关键产业，一是核心三个极点城市区域，包括深圳前海、广州南沙和珠海横琴；二是包括6个节点城市内的重点发展产业，未来将是集团产业地产及多元业务的发展重点。

　　新浪财经：机构普遍对粤港澳大湾区的地产前景持乐观态度，有分析认为未来10年大湾区地产市场规模有望成倍增长。对此，公司是如何看待的？对于市场前景持积极还是谨慎态度，为什么？

　　佳兆业：大湾区发展前景广阔。一是从外部而言，粤港澳大湾区人口规模和土地规模远超世界其他三大湾区（东京、纽约、旧金山），但经济体总量和发展水平滞后，如第三产业的比重仍有20个百分点以上的提升空间，潜力巨大。

　　二是从内部而言，大湾区房地产市场规模将持续增长，首先，随着湾区规划不断落地，商业机遇将接踵而来，区內的商业房地产特别是写字楼、产业和科技园、仓储物流可看高一线；

　　其次，随着大湾区七千万人口市场的融合，人流和客源的往來将带动零售业增长，从而带动物业租赁市场的发展；

　　再次，大湾区内的人才聚集将带来大量住宅需求，促进新建商品房市场的发展。

　　最后，城市群的建设和联动也有利于中心城市甚至周边城镇的房地产市场发展。

　　新浪财经：随着大湾区各地政府相关规划进入实施阶段，公司是否会在发展计划上有所调整？例如土地预算、土储、投资并购、融资计划、多元化等方面是否会有改变？

　　佳兆业：集团已对规划作出详细解读，预计在资源分配上将对大湾区倾斜，以更好地抓住历史机遇，促进集团发展。

　　新浪财经：《粤港澳大湾区发展规划纲要》强调了产业结构升级，业内对于大湾区内产业地产发展较为看好。公司在产业地产领域有无布局？未来有何计划？哪些产业领域是公司最为关注的？

　　佳兆业：集团已前瞻性在多元产业积累了丰富经验，并与主业形成协同发展；集团已经前瞻布局大湾区产业地产领域，在深圳开发运营南太云创谷，打造深圳首个国际物联网产业基地，开发运营南太云创城，打造深圳人工智能标杆产城。

　　新浪财经：大湾区人口已有7000万人口，未来有望过亿。业内认为，大湾区的房屋租赁市场存在较大的发展空间。公司在房屋租赁市场有何布局？如有，未来是否会扩大布局？

　　佳兆业：集团在长租市场稳步拓展，2018年上半年累计签约面积21.3万平方米，公寓逾3700间，工位逾8600个。项目均位于成熟热点城市，包括北京、上海、广州、深圳、成都及惠州。未来三年，集团将重点拓展大湾区项目，旨在成为运营规模、收入、服务达到行业领先的空间运营商。

　　新浪财经：许多房企都在试水长租公寓，但是利润回报低，利润周期长始终是一个阻碍。在公司看来，随着粤港澳大湾区发展，长租公寓是否能迎来红利期？公司是否会加大投入力度？

　　佳兆业：大湾区城市发展升级建设将催生多类型物业需求，长租公寓也将是重点业态之一。对长租公寓的利润回报要用发展的视角来对待，一是长租公寓的价值将受益于房地产发展及人流聚集而不断提升，二是适当持有长租公寓为将来公募Reits提供基础资产，利于加快资金回笼；三是Reits也有利于集团的估值的提升，做大市值。

　　新浪财经：中央全面推开农村集体建设用地入市，给房企带来新的机会。大湾区的城镇化水平较高，集体建设用地入市有望增加工业用地、旅游地产用地供给，公司目前在此领域是否有涉足？是否有相关发展计划？

　　佳兆业：集团实施“产业+城镇化+旅游”战略，布局包括金沙湾国际乐园旅游度假项目在内的多个产业地产项目，并结合集团旗下实力雄厚的深圳航运集团，进一步打造从船舶到码头、从航运到旅游的完善产业链，开发航运路线周边旅游地产项目。

　　新浪财经：过去几年，房地产企业的融资成本普遍上升，公司是如何面对融资挑战的？从哪些角度降低融资成本？

　　佳兆业：集团通过多渠道获取资金、降低成本。一是快周转，加快回款；二是利用合作开发实现轻资产模式；三是多渠道创新融资，包括加大进入各类金融机构的合作清单，加快ABS、CMBS发行节奏等；四是未来择机引入包括金融机构、国际知名投资基金等在内的战略投资者。

　　新浪财经：（针对内地企业）公司是否会考虑在香港或澳门开展地产或公司其他产业项目？如果已有项目，能否详细介绍？未来是否会考虑增加投入，扩大布局？

　　佳兆业：目前在香港、澳门没有布局地产项目。集团在2019年总体思路是深耕和聚焦，一是重点围绕粤港澳大湾区等国家重大战略发展区域的一二线和重点三线城市；二是聚焦投入产出、审慎投资布局，推行投资、融资、开发一体化管理，效益当先、现金为王。

　　新浪财经：大湾区规划将带动区内各产业领域发展，也为房企提供了多元化业务拓展机遇和空间，公司是否也在拓展多元化业务？如有，可否详细介绍下业务情况以及发展前瞻？如果没有，未来是否有相关计划？

　　佳兆业：早在2013年，集团即着力拓展“地产+”服务外延，确立地产为主、相关多元产业为辅并协同生长的战略。通过多元化业务的协同发展，有效推动集团往国内一流的城市综合运营商转型，最终形成一主多强，多产业纵深推进的发展格局。

　　规划目标2023年地产开发、城市更新主业收入占70%，产业和资产运营收入占20%，金融财富业务收入占10%。

　　（1）地产开发平台夯实开发和城市更新主业，做强做精；

　　（2）资产运营平台适度整合和聚焦突破，提升运营能力，构建品牌；

　　（3）产业发展平台独立发展，外部整合，发挥其多元化转型桥头堡和产业载体的功能；

　　（4）财富管理平台：以轻资产运营模式，培育市场化业务能力。

　　新浪财经：随着房地产行业利润高增长时代结束，“去地产化”话题引发业内外热议。公司如何看待大湾区地产企业的定位？未来十年行业格局和行业形态会有哪些变化？

　　佳兆业：随着房地产行业由增量向存量不断转变，未来行业格局呈现集中度继续快速提升及多元产业不断发展壮大的局面。集团凭借三大核心优势，在未来的差异化竞争中有望弯道超车，快速增长。

　　一是万亿货值的城市更新项目已锁定未来业绩的持续释放，这与其他房企传统的投资开发模式有显著差异。二是集团深耕珠三角，特别是粤港澳大湾区储备丰富，未来将持续享受湾区发展、产业升级、人口聚集带来的增长红利。三是集团一主多元，六大上市公司协同发展，避免由于单一开发模式导致的未来增长瓶颈问题。

责任编辑：梁斌 SF055