中央工作会议再次明确房住不炒 首提“分类指导”

　　中央工作会议再次明确房住不炒首提“分类指导” 社科院：应加快基础制度改革

　　作者：刘诗萌 

　　来源：华夏时报

　　2018年即将过去的时刻，风雨飘摇的楼市也迎来了对未来一年走向的定调。

　　12月19日——21日，中央经济工作会议在北京举行。会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，与去年的会议内容相比，此次房地产相关政策强调了“分类指导”，即对房地产发展不同阶段城市将有不同的指导，与去年更强调地方执行相比，预计2019年将有更多的中央与住建部的制度性指导性文件。未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主，不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

　　从“差别化调控”到“分类指导”

　　继2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，今年的会议再次提出“房住不炒”成为新一年楼市的基调。

　　近期，随着菏泽、广州、珠海等几个城市放松调控政策的消息传来，在已经降温的楼市又掀起了不小的波动。12月18日，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提出取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管额度。这一消息被市场解读为“取消限售”，随后菏泽市住建局表态称是为满足棚改货币化安置居民购买存量住房的需求而取消新购住房转让期限。事实上， 7月，太原率先不再要求取得产权证两年内的住房不能交易转让，是首个取消限售的城市，但同时强调了限购。

　　19日，广东住建局发文明确提到，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。同此前执行的“330”新政后入市的商服物业均不能卖个人相比，这一政策放开市场上大量的存量商住房销售。同一日，有媒体报道称，珠海的金湾、斗门两区的购房政策出现调整，原本所有非本市户籍居民购房均需连续缴纳5年社保，现在在上述两区只需要1年社保就可以购买1套住房。

　　易居研究院智库中心总监严跃进认为，再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

　　中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示，楼市调控应在继续坚持调控不放松的基础上，保持韧性调控，即机制化和制度化调整。调控目标由遏制房价过快上涨，调整为确保房地产市场稳健发展。无论在市场上行、下行还是在僵持阶段，调控总体目标都是实现短期平稳。在此基础上，逐步减弱和减少行政限制性手段，特别是限价手段。更多地使用房贷资金、首付比、利率、税收税率、土地供应量等经济和市场调节手段。

　　利好信贷、融资

　　同时，中央经济工作会议强调，宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

　　近期，市场上也有一些流动性偏紧的声音。11月末，广义货币（M2）余额181.32万亿元，同比增长8%，比上年同期低1.1个百分点，已经处在历史低位。作为反映通货膨胀压力的重要指标，M2增长过快一向被认为代表了经济过热和通货膨胀加快。

　　张大伟认为，这一口径与2018年国务院金融稳定发展委员会第二次会议基本吻合，松紧适度代表了对实体经济的松和对非实体经济的紧，未来不会激进地降杠杆，维持稳定将依然是趋势。在市场流动性合理充裕条件下，疏通货币政策传导机制是当前最主要的任务。在市场流动性合理充裕条件下，疏通货币政策传导机制是当前最主要的任务。如果不能及时有效疏导进实体经济，就有可能会有部分流动性进入非实体经济领域，进入包括炒房等各种领域。

　　他表示，未来的房地产市场，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

　　另外，严跃进认为，在融资方面提高直接融资比重的说法，对于部分房企的发债等有利好，尤其是包括公司债和企业债等，后续分类指导审核的节奏或加快。他表示，在去年金融防风险方面提出“促进形成金融和房地产的良性循环”，强调对房地产去杠杆的导向，但今年没有再次强调，也说明对于房地产领域的金融外部环境是有改善基础的。

　　建议加强基础制度改革

　　除了“房住不炒”外，同样被再次强调的，还有构建房地产市场健康发展长效机制。

　　张大伟认为，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。

　　在发布中国社会科学院财经战略研究院研究成果《中国住房发展报告（2018-2019）》时，报告主编倪鹏飞也指出，要解决房地产的问题，就必须下决心改革基础制度，加速建立长效机制，改革土地、财税和金融等扭曲又相互依赖的制度。

　　他建议，首先要加快推出房地产税，目标不仅仅是稳定房价，还可以作为土地财政的部分替代，让土地财政和土地融资退出。为此建议实行只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。据此可以先暂时搁置存量问题，逐步扩大征收范围，通过两代人将房地产税覆盖的到全部房产上。另外，对不完全产权不予征收。对于住房收入等特殊情况家庭制定不同减免政策。

　　在房地产税的基础上，打开市政债券。在基本成功实现地方政府显性债务的贷转债和继续清理隐形债务的同时，探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流，发行市政债券，实现土地融资向税收收入和基础设施收益融资的模式转型。

　　另外，要深化住房制度，重新调整商品性住房和保障性住房的比例，扩大住房保障的覆盖面，让新老居民完全覆盖在住房体系之内，建立新型的住房制度体系、供给体系和保障体系。

责任编辑：梁斌 SF055