盘和林：利率松动并不意味着楼市要回温

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　　利率松动并不意味着楼市要回温

　　盘和林

　　据《证券时报》报道，近期多地房贷利率出现松动，有银行悄然下调了首套房贷的利率，部分银行开始执行首套房利率基准上浮10%、二套上浮15%的政策，而原本需要排队等贷的情况也在减少。房地产热门城市北京、广州、杭州、佛山等出现部分银行下调房贷利率的现象，是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。

　　近期楼市利率松动与央行货币政策不无关系。从今年年初开始，央行货币政策对房地产企业都是外紧内松定向放水，使得素来对房地产企业偏爱有加的银行也“身不由己”。10月15日，央行宣布下调各大主要银行存款准备金一个百分点，虽然本意是用于偿还本月中旬到期的4500亿MLF（中期借贷便利），但是除去此部分，市场上还会有7500亿元的增量资金。银行后庭资金池充盈必然会利好房地产企业，缓解楼市利率压力。利用政策的喘息空隙，银行能同时利用相关的贷款业务增加自身超额准备金，为自身未来市场经营留下更大空间，因此房地产信贷利率的降低就不在意料之外了。

　　银行利率松动给了不少房企喘息的机会。原有的重资产、高杠杆的发展模式，让不少房企都背上了巨额的债务压力。根据海通证券统计，在楼市火爆的2016年，各大房企纷纷乘其东风，大举借债，全年房企发债总量为1.14万亿元，偿还量却只有0.07万亿，净融资超过1万亿，而当国家开始铁腕治理房地产市场之后，2017年房企融资能力全面缩水，而根据对债务还款期的调查，当前房企存量债务到期压力集中在2018年至2021年，今年正是房地产调控最严的一年，这让不少房企走上了破产、被并购的道路。此时银行利率松动，对于不少房企来说是雪中送炭。

　　在当前房地产调控政策开始逐步显效、楼市进入调整阶段的时候，银行利率开始松动，有人猜测是国家顶不住压力，要让楼市回暖，重回原有增长速度，事实上这种认识是错误的，调控楼市、促使房地产趋于平稳依然是近期以及未来的重要工作之一。

　　首先，此次利率松动主要针对首套房。

　　之前国家对于房贷利率的控制是为了能够降低居民杠杆率，抑制房屋非刚性需求。但是，在这种政策之下，的确对一些中低收入的刚需人群造成了一些“误伤”，所以，国家开始进行政策弥补，逐步完善相关机制。

　　据有关媒体报道，10月以来，中行首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%，四大行大部分网点也都开始下调上浮比例，在杭州等部分地区开始执行首套房上浮10%，二套房上浮15%的政策，若以100平方米均价1万元的房屋来计算，首套房利率上浮比例降低，能够为中低收入人群减轻大约2万元左右的首付压力。

　　其次，是对于非首套房以及非刚需人群购买房屋的限制依然存在。受首套房贷利率下调影响，少数银行二套房利率也随之下调，但是占比较低，而且，对于二套房购买的其他限制依然存在，例如公积金等政策还是将不少蠢蠢欲动的投机者拒之门外，不少地区之前的“限售”“限购”等政策也并没有减轻。

　　所以，此次利率松动只是为了利好刚需人群，逐步修整楼市 “一刀切”遗留的问题，促进房屋回归居住属性，让更多的人有所居。对于非刚需人群以及投机者来说，楼市的大门依然对他们保持严格的限制，力度并没有有所减少，国家在调控楼市上的态度依然是坚决的。

　　房地产行业与国家经济有着紧密的关联，对楼市严加调控并不意味着要让其从此萎靡，社会也不应当“闻房色变”，而利率的松动也正是给房企以及市场提供一个信息，国家会依然坚定地调控楼市，保障民众的居住需求，但也会给予房企一定的支持，让房地产市场健康、平稳的发展。

责任编辑：李锋