湖南湘阴水源保护区现违建别墅：地方官被指囤地套利

　　原标题：调查|湖南湘阴水源保护区出现违建别墅背后：地方官员被指囤地套利过亿元

　　来源： 中国房地产报

　　山湖鹭岛项目。

　　中房报记者 樊永锋|广州、湖南湘阴报道

　　湖南益阳“任性私家湖泊”事件宣判之际，百里之外的湘阴县，一处占地近千亩的山湖鹭岛项目仍处在低调的销售中。

　　根据中国房地产报记者了解，这并不是一个普通的项目，是一个备案容积率为0.66、以兴建生态农业为名征地的别墅项目，几年间在长沙芙蓉北燎原水库旁慢慢长成。

　　对于别墅用地，国家是有明文规定的，如2003年，国土部下发容积率0.3以下别墅用地禁令；2006年，国土部禁批纯独栋别墅用地；2010年，国土部叫停容积率低于1.0住宅土地供应。2019年，别墅项目审批被叫停。

　　在相关政策频繁发布下，山湖鹭岛项目是如何通过审批建成销售的？

　　针对此事，中国房地产报记者分别联系了项目开发方禾田投资，以及湘阴县国土部门、湘阴县水务局。长旺地产公司营销人员表示并不清楚项目审批情况；长旺地产母公司禾田集团办公室嫣主任在接受中国房地产报记者采访时表示：“项目开发建设，均严格按照当地政府部门审批执行，并未对生态环境造成破坏”。另外，她表示该项目开发时间较久，具体情况不太清楚。湘阴县水务局则回应称，燎原水库已调整出饮用水源地保护范围。但湘阴县国土部门并未回应。

　　有接近此项目的人士表示，“这是一场‘白手套式的生意’，背后闪现着相关政府部门人员身影。”

　　背后的真相是什么？

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　　被指侵占重点水源保护地

　　山湖鹭岛别墅项目二期规划。

　　山湖鹭岛别墅项目位于长沙芙蓉北燎原水库旁（湘阴县界头铺境内），号称拥有842亩原生天然墅岛，东接33000亩国家级森林公园鹅形山景区，南邻3000余亩燎原水库，北瞰20000亩洋沙湖·东湖国家湿地公园，绿植覆盖率达63%，自诩“开启别墅里的中国山水盛宴”。

　　上述项目由为湖南长旺房地产开发有限公司（以下简称“湖南长旺地产”）开发，其母公司为禾田投资集团有限公司（以下简称“禾田投资”），这是一家以高新科技园区开发、高新企业孵化器建设为龙头的企业，较为知名的项目有广州、长沙、南宁、珠海信息港项目，公司法人为陈乐田，是湖南益阳人。

　　11月19日，中国房地产报记者在项目现场看到，围绕燎原水库而建的山湖鹭岛一期项目已具备交付条件，二期项目处于基础开发阶段。该项目与湘阴恒大溪上桃花源项目隔水而望。

　　不过，销售人员在进行推介时极为谨慎，仅表示“项目有长郡和师大附中学位，有289栋现房别墅，一线临湖，容积率仅为0.29，附赠花园200至1200平方米，均价8888元/平方米”。对于项目案名也是讳莫如深，不愿提及。

　　中国房地产报记者查阅湘阴县房管局网站发现，山湖鹭岛别墅备案名为“丽景湾”，占地面积约55.1万平方米，总建筑面积约25.17万平方米；项目毗邻燎原水库北侧，西临长沙芙蓉北路延长线主干道，东接鹅形山风景区。因拥有优美的坡地山林环境，项目定位为高档休闲原生态山水住宅小区。

　　据购房者介绍，在4月份之前，山湖鹭岛别墅销售人员在向购房者推荐项目时，强调该项目“有山有水藏风聚气”。蹊跷的是，今年之后各大网站上关于该项目的推广信息均被发布者悉数删除。

　　坊间传言，今年4月份住房和城乡建设部下发了关于别墅项目建设审批有关事项的最新规定，要求地方梳理2003年以来的别墅项目，并上报违建别墅清查整治情况，或是受上述要求影响所致。

　　难道山湖鹭岛别墅建没有拿到相关部门审批？对此，中国房地产报记者多次致电长旺地产公司，其营销人员表示并不清楚审批情况。

　　中国房地产报记者多次致电长旺地产公司，其营销人员表示并不清楚项目审批情况。长旺地产母公司禾田集团办公室嫣主任在接受中国房地产报记者采访时表示：“项目开发建设，均严格按照当地政府部门审批执行，并未对生态环境造成破坏。”另外她表示该项目开发时间较久，具体情况不太清楚。

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　　建在水库旁边的项目

　　山湖鹭岛别墅就建在燎原水库周边，风景宜人。

　　据中国房地产报记者了解，燎原水库始建于1976年，主要负责湘阴县金龙、樟树和静河3个乡镇约5.3万亩农田灌溉。2006年左右，又利用水库地表水建成了燎原水厂，保证了金龙镇及周边群众饮水安全；2014年，被县人民政府划定为重点保护水源地。

　　2018年，湖南省环保督查组指出岳阳市湘阴县燎原水库饮用水源一级保护区，燎原水库为金龙镇的实际饮用水源地，要求该市在燎原水库调出饮用水源地之前，不得在燎原水库集水范围内进行开发建设，但山湖鹭岛项目已建成多年。

　　2019年4月9日，湘阴县政府发公告称燎原水库正式退出饮用水源地，功能调整为农业用水区及景观娱乐用水区。

　　公告显示的调整理由是：随着金龙镇和金龙新区快速发展，人口增长迅速，供水需求日益剧增，多次出现农业灌溉用水不足而采取湘江补水措施，导致水质水量均不能保障群众饮水需求，也不符合饮用水水源保护要求。鉴此，湘阴县政府决定启动城乡供水一体化工程保障金龙地区饮水安全，根据专家论证意见和《湖南省饮用水水源保护条例》规定，经研究，同意取消燎原水库饮用水水源地。

　　当地居民对此的解读是：“燎原水库一直为当地饮用水源地，此次调整是为了规避保护区内禁止开发房地产项目的政策。”

　　对于水源地降格是否变相为房地产项目让路以及以征地名目变相开发等相关问题，中国房地产报记者联系了湘阴县国土部门，其工作人员表示，“领导外出，不便回应”。

　　湘阴县水务局则回应，燎原水库已调整出饮用水源地保护范围。

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　　得意之作还是囤地获利

　　2011年5月，广州市禾田投资集团有限公司旗下全资子公司湖南长旺房地产开发有限公司斥资15亿元，开启了山湖·鹭岛项目的投资序幕。彼时，湘阴县各级政府领导、社会各界名流及异地湖南商会领导前往该项目“助阵”。

　　2014年，山湖鹭岛项目正式亮相，主打“独栋”和“岛居”。2015年，山湖鹭岛依仗“绝版自然资源”在长沙高端市场占有了一席之地。项目一期房源共289栋。

　　不过，该项目在容积率上的宣传推介则令人瞠目。此前“禁墅令”规定，住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）。山湖鹭岛无论是在宣传材料上的0.29还是实际备案中的0.66，都已明显违规。

　　据当地接近政府的知情人士透露，湘阴县政府部门对山湖鹭岛项目的态度比较暧昧，不仅因该项目开发带来的发展效应，也有其他因素，2017年7月，山湖鹭岛项目母公司禾田投资与湘阴县政府签订投资协议，在湘阴建设信息港。也有“‘白手套’之嫌”。

　　据调查，2003年10月，在湘阴县部分职能部门负责人运作下，湖南长旺地产（前身为湖南长旺园林工程有限公司）以兴建生态农业、林业为由将826亩农林地强行圈占，荒芜近4年不做任何投资建设，后迫于政府回收土地压力，于2007年6月“突击”转变土地性质变成了别墅类房地产用地，并于当年10月作价1.75亿元以股权形式转让给禾田投资集团，获利过亿元。

　　据当地村民回忆，在2003年10月前后，村民接到政府通知，水库周围要兴建“生态林业、综合农业及综合旅游开发”示范基地。在未征得多数村民同意、补偿未到位的情况下，房屋最终还是被拆迁了，农田、山林也被征收。之后这800多亩农田就被圈到了“生态农业基地中”。

　　湘阴县国土局一位不愿透露姓名的工作人员在接受媒体采访时称，征地是2003年10月前后开始的，“湘阴县深处湖南腹地，经济上主要是以农业为主。当时长旺公司提出了生态林业、综合农业旅游开发的构想，十分切合当地政府的发展思路。”

　　在此指导思想下，长旺公司的“生态农业基地”作为一项重要的政府政绩工程迅速展开。但让湘阴县政府始料不及的是，长旺公司规划的建设项目和投资资金无一到位，农业项目也成为泡影。

　　据调查，长旺地产实际上是一家没有经营活动和经营实体的空壳公司，注册资本800万元，经营范围是“房地产开发、经营、销售建筑饰材料、普通机械电气机械及器材、法律法规允许的金属材料。”

　　“现在看来，长旺公司圈了这826亩农田的目的不是为了生态农业开发，是别有用途，这是一个圈套，把政府和农民都套进去了。”前述接近湘阴县政府的知情人士透露。

　　这块打着生态农业幌子的政策用地最终以不到2万元/亩的超低价卖给了湖南长旺地产，在闲置4年未开发面临被政府收回之际，加速了土地套现，其性质改变成住宅商业用地，身价骤然飙升至1.75亿元。

　　另据当地居民回忆：“当时该地块是以兴建生态农业为名征收的土地，补偿不到3000元/亩，荒芜几年后，变成了房地产项目。”

　　转眼间，土地身价倍增。

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　　“白手套”生意？

　　项目股权转让协议。

　　实际上，经中国房地产报记者调查发现，在禾田投资介入前该项目就涉嫌权利寻租。该地块原购买人透露，“该地块是‘白手套’生意。”

　　据她介绍，与禾田投资协商转让长旺地产股权的签署人姓蒋，经多方证实，该蒋姓人士目前在湖南省邵阳县任职。

　　据她回忆：“2007年5月，湖南湘阴山湖鹭岛项目地块持有人湖南长旺公司，当时此地为综合用地，因原持有人一直未支付农民的补偿款和政府的征地款，资金压力较大，希望我方能接手投资或导入合作资源方将项目运作起来，于是我来到长沙介入此项目运作。”

　　“此项目当时持有人湖南长旺实际投入资金约200万元，蒋姓负责人提出以5000万元转让长旺公司全部股权。多次反复，经过谈判商议，达成约定由我方以1.1亿元收购湖南长旺90%股权，原股东保留10%股权。”

　　该地块原购买人表示，“之后，我方寻找的合作伙伴广州豪邦工贸发展有限公司（下称广州豪邦工贸，公司实际控制人为陈乐田）介入，广州豪邦工贸希望能获得该项目地块开发权，我方与广州豪邦达成约定，我方受让上述湖南长旺90%股权后，广州豪邦以1.75亿元的价格收购我方持有的湖南长旺全部90%股权。”

　　期间，广州豪邦工贸负责人陈乐田提出为了加快进程由广州豪邦工贸和湖南长旺蒋姓负责人两方直接签署股权转让协议，我方以居间方名义出现，由广州豪邦向我方支付前期投入补偿和居间服务费共计6250万元。“考虑到项目推进的效率需要，我方接受了陈乐田的建议。相关合同协议签署后，陈乐田取得了湖南长旺90%的股权和该项目地块的开发权，并顺利完成了长旺别墅项目的开发。但对于应该依约支付我方的6250万元居间服务费，陈乐田拒绝支付，设法拖延，经我多次追讨才分几次支付给我800万元，余款至今拒付，拖延时间已经超过10年。期间多次联系催款陈乐田，他始终拒绝付款拒绝见面沟通。”她补充道。

　　据前述知情人士透露，仅有蒋某一人尚不足左右当时的湘阴县政府，更不可能做到“廉价套地和突击土地变性。”

　　她说，“长旺公司本身就是一个空壳公司，实际控制人是蒋某的大哥蒋某某，日常对外的是蒋某辉，法人代表是蒋某华，股东有蒋某文（持股30%）、湖南加华投资控股集团有限公司（持股30%）、温某辉持股40%（后两者关系实际是关联控制）。蒋某斌当时曾担任益阳市主要领导，正是这5人操持了这宗上千亩土地的套利”。另悉，蒋某斌曾在湖南省委任职。

　　目前，关于上述信息还有待调查核实，但别墅项目建在水库周边且一直低调销售，其存在本身就已经值得关注，关于它的下一步走向中国房地产报记者将持续关注。

责任编辑：赵慧芳