4月地方卖地收入同比接近持平预计今年土地市场有望企稳|土地出让_新浪财经

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　　作者：陈益刊

　　今年以来土地市场低迷，地方政府卖地收入延续下行势头，不过，最新的4月份数据似乎透露出一丝积极信号。

　　根据财政部数据，今年前4个月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入（下称“土地出让收入”）为11761亿元，同比下降21.7%。其中，4月份土地出让收入为3033亿元，同比下降0.7%，较3月降幅大幅缩窄，几近转正。这一增速也创了2021年12月以来新高。

　　在财政收支矛盾较大的当下，地方政府愈加依赖卖地收入。而自2021年下半年以来，房地产市场调整，房地产开发商拿地意愿和能力下降，土地市场整体低迷，2022年土地出让收入大跌（-23.3%），今年以来整体延续跌势，这对地方财政收入形成一定冲击。但4月份土地出让收入降幅明显缩窄，原因何在？

　　光大证券董事总经理、首席宏观经济学家高瑞东告诉第一财经，4月份土地使用权出让收入降幅的大幅收窄一定程度与基数因素相关。从两年复合平均的角度来看，4月土地使用权出让收入的两年平均同比降幅从3月的23.0%仅收窄1.5个百分点至21.5%，土地交易市场仍然偏冷，地产商拿地需求总体仍待回暖。

　　“从地产销售看，低基数下4月房地产销售面积同比增速回升至5.5%，但两年复合平均增速则从3月的-9.3%走弱至-21.2%。当前地方卖地收入形势仍然偏冷。”高瑞东说。

　　此前多位地方财政局局长也告诉第一财经，今年以来当地土地出让收入并没有好转，这也使得当地可用财力减少，加大基层财政收支平衡压力。

　　事实上，土地出让收入这一指标有一定时滞性，如何准确地看待前4个月土地出让收入数据？后续土地出让收入走势如何？

　　国金证券首席经济学家赵伟告诉第一财经，政府性基金收入中的国有土地出让收入表现滞后于土地成交总价，因为从土地成交到价款的完全支付还需一定时间，从各地土地出让价款缴纳政策来看，从土地签约到价款入库，一般存在1个月至半年的时间滞后。

　　“今年一季度，百城土地成交总价同比增速回暖，但这并未体现在国有土地出让收入上，可能正是缘于土地成交总价与价款缴纳存在时滞，使得一季度土地市场回暖在4月土地财政数据中初显。”赵伟说。

　　他表示，5月百城土地成交总价高频指标略有回落，可能与季节性和地产销售边际放缓等因素有关，国有土地出让走势仍需跟踪地产销售与拿地数据等领先指标。

　　高瑞东认为，一般来讲，开发商在土地市场拍得土地后，通常需要在60天内支付土地出让金，因此相比土地成交数据，土地出让收入数据反映的情况通常滞后1~2个月。4月份土地出让收入降幅的收窄更多与一季度土地成交情况有关。

　　“今年1~3月，百城土地成交总价收入累计同比降幅为9.0%，相较2022年全年的降幅23.8%大幅收窄，或对4月的土地出让权收入变动有一定反映。而4月百城土地成交总价收入降幅再次扩大至23.7%，将反映在5月的土地出让收入中。”高瑞东说。

　　国家金融与发展实验室副主任殷剑峰近日撰文称，第一季度仅12个省份土地出让金实现正增长，多地土地出让金持续下滑，尤其海南、甘肃、重庆、湖北、福建等土地出让金下滑超50%。一方面，在经济不确定性越来越强的环境下，居民储蓄意愿增强，同时居民可支配收入等因素影响居民的购房意愿；另一方面，房企受供应链以及信贷政策影响，拿地意愿不强。

　　殷剑峰认为，短期来看，3月份房地产市场有所回温，因此短期土地财政降幅可能会收窄，但4月房地产又有降温趋势，房地产投资完成额累计同比增速进一步下降至6.2%，第二季度土地财政趋势不容乐观。预计第二季度受房地产市场影响，土地财政收入增速持续负增长，但降幅可能会收窄。

　　高瑞东预计，未来商品房销售弱复苏下，土地出让收入将在低位徘徊较长时间。从全年来看，预计全年土地出让收入略微回正。

　　前述多位基层财政局局长也预计，疫后稳楼市政策频出，经济持续恢复，预计今年土地出让收入形势好于去年。

　　这从今年中央与地方预算报告中也可以看出。近些年，地方政府性基金本级收入中九成以上来自土地出让收入。今年预算报告预计，全年地方政府性基金预算本级收入约7.4万亿元，同比增长0.4%。

　　粤开证券首席经济学家罗志恒曾告诉第一财经，今年宏观经济将持续复苏，一系列稳增长政策持续推出有利于提振居民信心和居民收入，奠定房地产市场逐步恢复的基础。同时，稳楼市政策将推动房地产市场逐步回暖。更重要的是，优质头部房企融资问题将得到解决，房企风险逐步缓释，拿地能力增强。因此，2023年土地市场有望企稳，土地出让收入总体恢复。但从恢复节奏看，可能要在下半年产生明显效果，上半年预计还要进一步观察。

　　尽管短期来看，今年土地出让收入大概率能够止跌。但专家普遍认为，中长期来看，土地财政难以像前些年继续保持两位数高速增长。

　　殷剑峰认为，长期来看，我国人口增速下行，2022年人口自然增长率突破0值，降至-0.6%，这也决定了长期土地财政的不可持续。土地财政冷却，一方面影响城投债的还本付息，另一方面也会影响专项债项目的现金流和本息覆盖，同时老龄化加速发展也进一步加剧地区之间的财政分化。

　　为了弥补未来土地财政收入下滑导致的资金缺口，专家建言，核心还是结合当地实际发展经济，带动税收等收入增长。另外，可以通过基础设施REITs等，盘活存量资产资源，适度增加国有企业利润上缴比例等增加收入。

　　除此之外，还可以进一步优化中央与地方、省市县财政事权和支出责任划分改革，适当上移部分财政事权和支出责任，减轻基层财政负担。另外，继续加大中央、省对市县转移支付力度，减轻因土地收入下滑等基层财政“三保”压力。