连平等：楼市何时筑底

　　原标题：楼市何时筑底

　　作者： 连平 马泓 耿欣欣 李晓晴

　　2022年上半年可能是房地产市场最困难的阶段。在去年市场下行惯性和重点城市遭受疫情二次冲击共同作用之下，局部地区楼市销售几乎停滞，房地产投资下滑速度大大超过预期。

　　2022年初发布的植信投资研究院房地产报告曾指出，今年房地产政策主基调将偏暖，包括调整房贷利率、松绑公积金贷款制度、更多城市取消限购限售政策等，实际运行情况确实如此。2022年以来，在缺乏足够资金支持的背景下，大部分房企都对土拍市场持观望态度，整体流拍率进一步上升。尽管住房金融宽松政策逐步推出，但个人按揭贷款和房企开发贷大幅下滑。从土地、房产销售到房价和房地产投资，上半年市场数据全线回落，房地产投资历史上将首度出现负增长。部分房企的债务风险值得高度关注。

　　下半年，房地产政策仍有加码空间，宽松的政策及其预期将进一步支持房地产市场逐步走向复苏。住房金融有望出现实质性改善，房产销售将有所好转，土地市场改观的几率上升，全年房价拐点很可能在三季度到来，全年房地产投资可能实现小幅正增长。在现有政策框架下，此轮房地产市场回暖力度比较有限。

　　在“三稳”政策的推动下，下半年房地产市场有可能开启新一轮商业周期。三季度很可能是新周期的开始。由于受到疫情的再度冲击，购房者收入和信心处于较低水平，房地产市场初步复苏的节奏可能比以往慢一些，重点城市会得益于相对较好的购房需求而率先企稳回升。住房信贷宽松的周期也会在楼市积极信号出现后持续一段时间，并带动整体房地产市场回暖。按照以往房地产周期的表现来看，上升阶段大概持续1年，即此轮房地产上行周期可能将延续至2023年三季度。

　　房地产政策将进一步走向宽松

　　房地产政策将从供需两端进一步释放宽松信号。对房地产行业而言，释放需求和支持供给同样重要。下半年，无论是为了服务于宏观经济稳增长的需要，还是支持房地产市场本身的健康运行，房地产政策自上而下将延续上半年以来的宽松基调，从供需两端给予购房者和房企足够的资金支持。地方政府将继续突出“因城施策”，积极出台和落实稳楼市的各类举措，以实现“三稳”目标。

　　在需求端，下半年住房金融总量上将加快回暖的速度，需求端限制性措施将进一步减少。为了“充分释放居民住房需求潜力”，全国房贷利率可能延续下行态势，商业银行将进一步加快房贷投放力度。预计2022年下半年，居民房贷利率有望从2022年上半年5.3%附近降至5%附近。下半年新增个人按揭贷款可能达到1.5万亿元左右，较上半年环比增长21%左右；但全年可能新增个人按揭贷款2.7万亿元左右，同比下跌约17%，跌幅较二季度末收窄约9个百分点。地方公积金贷款政策将进一步松动，包括下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度。预计将有更多城市调降房贷首付比例，尤其是可能会有更多二线城市加入到调降房贷比例的队伍中。有条件的城市将会取消限制性购房政策。到二季度末，有更多城市废除了楼市限购令，并允许非当地户籍家庭购买房产，特别是一些大城市的片区，亦出台政策帮助新市民购置房产。

　　供给端的政策支持将从金融、土地等方面入手。一是银行将加大对房企贷款支持力度。上半年受疫情影响，房地产开发贷大幅负增长，下半年商业银行将合理满足房企开发需求，预计下半年房企新增贷款8500亿元左右，占全年房企贷款比重约47%，与去年同期相比，占比可能上升约4.7个百分点，开发贷资金偏紧的状况将有明显改观。

　　二是逐步恢复直接金融支持，优质房企或加大债券发行力度。上半年房企直接融资领域存量普遍下降，表外融资能力逐步下降，仅通过增加对部分央企、国有房企的增信支持并不足以缓解更大范围房企的风险。预计下半年在预收款回暖的推动下，在地方政府化解房企债务风险工作的协助下，会有更多房企获得直接融资工具的支持，房企自筹资金有望较上半年环比增长约8%。

　　三是有效增加土地供应，降低房企拿地门槛。住建部明确要求，今年要落实好土地的支持政策，利用多种渠道提供新增土地供应。成都、厦门、苏州等若干城市已宣布今年会增加集中供地次数。为了增加房企购地积极性，更多城市将在减配建或自持比例、保证金比例、付款期限等方面松动政策，减轻房企拿地所占用资金的压力。

　　房地产市场将逐步回暖

　　下半年房地产市场表现将好于上半年。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房价可能出现先抑后扬的态势，土地购置面积将高于上半年，房地产投资增速将出现反弹。

　　1．房地产销售有望率先企稳回升

　　在需求管理政策大力松动后，三季度房地产销售可能完成筑底，四季度销售增速将重拾正增长。考虑到部分城市限购、限贷等限制性措施在下半年仍将继续退出，购房者在疫情得到有效管控后将回到房地产市场。参考过往经验，住房信贷增速回升到销售改善一般需要两到三个季度。上半年4月份为地方政府政策密集出台的时期，预计下半年10月前后楼市销售可能出现明显转好。

　　年内重点城市“金九银十”可期。根据以往类似周期的运行特点，在房地产周期进入上行初期阶段，伴随着房贷利率和首付比例的下调，购房者需求大致在政策释放两到三个季度后开始真正转好。2012年和2015年初，政策主基调均为支持或鼓励住房消费，并伴随着多次降息降准等货币政策的实施，地方政府也通过调降房贷首付比例、放松公积金政策等方式改善房地产销售环境，从而促成了传统意义上的“金九银十”行情。今年由于受到宏观经济等因素影响，疫情之下部分购房者仍存在观望情绪，预计“金九银十”行情相比以往成色不足。但疫情因素导致的前期部分积压需求可能在下半年逐步释放，若房企竣工及预售加快，楼市可能于国庆前后在重点城市率先较快转暖。预计三季度市场销售跌幅趋缓，并在四季度有可能保持每月平均5%以上的销售增速，全年商品房销售面积增速下跌约12%，较上半年跌幅大幅收敛。

　　下半年房价可能“先抑后扬”，本轮全国房价的拐点大致在三季度末或四季度初出现。国内房价运行的变化具有很强的周期性特征，几乎每两年半到三年经历一次低点。此轮房价下行周期始于2019年下半年，其间由于2020年疫情第一轮冲击对房价的中长期运行产生了阶段性扰动，但2021年三季度重新回到了下行通道之中，在今年二季度遭受到疫情的二次冲击并延续至今。住房金融政策及地方政府政策阶段性回暖，会有利于房价预期向好的方向发展。参考历史数据，预计下半年全国新房房价环比均值将由-0.1%逐步转为+0.1%，二手房价格环比均值也将由-0.2%转为止跌。

　　热点城市楼市可能率先复苏。当前房地产市场正处于去库阶段，商品房待售面积处于过去三年半高位。三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清，房价在下半年大多数时间内仍面临不小下行压力。大城市短期可供出售的现房库存偏低，北京、上海、杭州等地区商品房去化周期在1年左右，叠加去年土地成交价格上涨因素，大城市房价有望在三季度中后期出现企稳回升，并于四季度加快上行。

　　2．土地市场触底并小幅回升

　　下半年土地购置面积将高于上半年。在住房销售和金融环境双双改善的推动下，房企资金状况将有所好转，有利于推动更多房企参与土拍市场。加之房企优质土储库存处于较低水平，尤其是资质相对优良的央企国企以及重点城市的城投公司，有望在下半年加大购置土地的力度。整体土地市场进一步下行压力将有所减轻，但难阻土地购置费可能的连续两年的负增长。部分重点城市为了弥补土地财政缺口，有意愿扩大土地供应，结合已经有部分城市宣布下半年集中供地拍卖的次数，预计下半年土地供应情况会有所好转。基于土拍规则有可能在下半年进一步松动的判断，包括适度扩大土地溢价率和降低土地购置成本，房企拿地灵活性将有所提升。下半年土地成交价格较上半年可能会有所回落，但与2021年同期相比，房企可能会更多参与城市等级相对较高的地区，导致这些地区土地购置价格同比涨幅依然较大。

　　从区域分布来看，一线城市及周边土地市场可能在较短时间内回暖。考虑到未来新型城镇化发展的侧重点在重点城市群与核心城市所引领的都市圈建设，今年部分大城市也有城市更新、老旧城区改造等建设计划，住房需求相对充足，房企在这些区域拿地意愿较强，部分重点二线城市土地市场也有望重拾信心。6月中下旬全国重点城市土地溢价率有所回升，对房企土地购置的意愿产生积极影响。

　　整体而言，尽管下半年状况优于上半年，房企如同以往大面积参与三四线城市的土地市场可能性很低。这一方面是受制于房企自身资金不足，另一方面是三四线城市缺乏优质土地资源。预计此轮土地市场恢复的节奏将比以往更长一些，相较于去年同期成交水平相比仍然有很大差距。结合过去十年（约三个周期）土地市场表现情况来看，预计全年土地购置费仍可能出现负增长。

　　3．房地产投资将企稳反弹

　　下半年房企运行状况边际改善将支持投资回升。一方面，房企资金面将有所改善，得益于住房销售回款走升和住房金融政策加码，预计下半年房地产企业资金来源的主要分项均有不同程度的改善，包括预收款、自筹资金和银行贷款，半年度环比增幅分别为8%~30%不等。受益于资金面的改善，房企信心将有所增强，预计下半年房屋新开工及建安工程投资将有所改善，四季度下行收敛的幅度更大。

　　如果疫情负面因素退去，预计在商品房销售和价格触底回升、开发贷改善及其他融资方式回暖的推动下，下半年新开工可能会触底反弹。在“保交楼”要求下，房地产施工和竣工情况也有望出现好转。结合2021年下半年基数偏低的因素，下半年房地产投资增速料可能会在三季度止跌企稳，并于四季度小幅反弹，全年房地产投资仍有望实现小幅增长。结合2012年、2015年以及2018年类似周期的情况来看，基准判断，预计到三季度末，房地产开发投资增速收窄至-2.5%，全年房地产开发投资可能达到约14.8万亿元，同比增长0.6%，增速为历史最低水平，但较2022年上半年明显回升。

　　加大力度实施针对性政策

　　下半年，房地产市场的主要风险仍集聚于房地产企业，需要警惕房地产企业的经营风险、流动性风险和债务风险。为了支持房地产市场平稳健康发展，发挥好稳增长的积极作用，针对当前房地产市场存在的问题与风险，下半年房地产政策仍应进一步释放积极信号，切实落实对房企的金融政策支持，有效缓释房企流动性风险，谨防系统性金融风险的发生，在此提出五点政策建议。

　　第一，进一步释放住房需求。建议引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持，适度下调居民房贷利率。更多符合条件的城市可以下调房贷首付比例，包括重点二线城市和部分一线城市；加大地方公积金政策宽松力度，提高公积金贷款额度。通过进一步释放居民购房需求，促进销售企稳回升，加快房企资金回笼。

　　第二，加大力度创造宽松的房企金融环境。建议商业银行加大按揭贷款投放额度，加快开发贷审批和发放速度，通过窗口指导，适当提高个人住房贷款和开发贷在贷款余额中的占比约0.5个百分点，以满足居民和房企合理资金需求。根据测算，在贷款集中度管理的要求下，商业银行需要调整的贷款额度比较有限，这意味着下半年仍有条件适度增加个人住房贷款和按揭贷款投放。下半年还可以稳妥有序地增加并购贷款。房企金融环境宽松有助于既改善房企经营状况，又缓释其流动性风险，并加快行业投资步伐。

　　第三，加快步伐增加房企非银金融支持。建议对资质优良的房企加大直接金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具，引入不良资产管理公司等其他金融机构、优质房企共同推动存在短期流动性问题的项目尽快复工复产，缓释房企现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。

　　第四，进一步合理松动土拍规则。建议取消或调整竞高标准建设方案，为房企留出适当的利润空间；适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，提高房企参拍积极性；改善地方财力，为城投公司下半年债券融资发力提供有效支持；盘活存量建设用地，推动存量商业用地转为住宅用地。通过有效举措，增加土地供应。

　　第五，建立健全风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。根据行业遇到的实际金融风险，剖析各地成因，加强沟通，厘清责任。对于停工烂尾项目，建议监管部门积极推动购房者与相关开发商、银行沟通和协商，尽可能厘清各方权利和责任，尽可能降低购房者损失，平稳化解问题和风险。

　　（连平系植信投资首席经济学家兼研究院院长，马泓系植信投资研究院资深研究员，耿欣欣系植信投资研究院高级研究员，李晓晴系植信投资研究院研究员）

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责任编辑：周唯