房地产不再是"亲儿子"？短期套利难 三四线城市存回落风险

　　房地产不再是“亲儿子”了？买房逻辑已变，红利不到10年……

　　作者| 猫哥

　　01

　　最近关于房子的新闻很多，很多人鼓噪房价大涨，搞得人心不定。

　　有些事情连起来想，就更容易明白其中的逻辑。

　　4月20日那天，对于房地产来讲，还是很重要的：

　　1、早上降息了，5年期LPR降了10个基点，房奴们喜大普奔；

　　2、上午，湖北开始“救市”了，建筑业11条，房地产业5条17款，支持的力度还是很大的，荆州直接出了一套政策，6条20款的通知，其中最吸引人的部分就是：

　　公积金贷款额度从45万提升至50万，首套房首付比例不低于20%、二套不低于30%，优惠期内购房契税由财政部门全额返还。

　　3、同一天，深圳的“房抵经营贷”火了，此前深圳的豪宅被抢疯了 （详情请戳：《政府给企业的救命钱，都被搞去炒房了！炒房客不放过每一次危机……》），房抵经营贷被认为是重要的推手。

　　降息了，救市了，房地产应该开始变热了吧？只不过没多久就反转了。

　　LPR虽然降了，但与房贷挂钩的5年期LPR还在高位，首套房的平均利率在5.43%，二套5.74%，依然不低。

　　荆州这套政策怎么看都是奔着“闯关”来的，结果呢，跟之前诸多城市一样，都是“一日游”，当天发次日撤回。

　　救企业可以，缓交钱也可以，但是松“三限”不行，这大约是中央可以忍受的“救市”底线了。

　　深圳的“拿给企业的救命钱炒房”这个就更恶劣了，央行要求金融机构紧急自查，一时风声鹤唳。

　　02

　　这些事持续了好几个月，联系来看，结论很明显：“不把房地产作为短期刺激经济的手段”这句话不是说说而已，别觉得经济下行了就要启动房地产市场救火，这一次很难了。

　　换位思考一下就更容易理解，现在的难题是什么？重启经济。要比惨，还真轮不上房地产。

　　● 制造业、外贸很难，开始有订单没工人，后来有工人没订单；

　　● 旅游就更别提了，三个月基本没收入，就差全员转战微商了，本来指望五一回回血，专家们又建议大家尽量在家；

　　● 航空、餐饮、汽车，哪个说起来都不轻松……

　　这些都是政府一直鼓励的行业，而房地产在过去几年屡屡被调控，现在都遭灾了，抢救的顺序不用说也清楚，就在肯定先紧着惨的来，如果救灾款都分给了富户，其他人不骂街才怪。

　　从宏观来讲，至少有4个问题，都比房地产重要太多了：

　　● 1、汇率，各国都放水，怎么稳？外贸怎么救？

　　● 2、利率，流动性怎么释放？怎么拯救企业、家庭的资产负债表？

　　● 3、就业率，这是重中之重，毕业生人数历史之最，企业招聘大幅缩水，公务员都开始大规模扩招了，不裁员的企业返还失业保险金……光看这些措施你也知道不乐观；

　　● 4、通胀率，这个更麻烦，在个人端通胀，一季度cpi同比增长4.9%，在企业端又表现为通缩，供应和需求双双不足……．

　　这些问题更有全局性，相比之下，虽然房地产每年的直接贡献15万亿，能带动几十个行业，但旅游、汽车的体量也不小，房地产肯定不是眼下最急迫的，而且一松更容易出问题，更何况，“房住不炒”定律没看到任何松动的迹象，每一次的闯关失败，都印证了这背后的意志有多强大。

　　都说房地产是“亲儿子”、“大儿子”，但是“废太子”的大趋势越来越明显了。

　　03

　　说到这，很多人质疑了，那为什么现在那么多人“报复性买房”？

　　别听风就是雨，富豪天天吃米其林餐厅可能是一种生活方式，咱们天天去，只有破产一个结果。

　　高净值人群是另外一个物种，顶端1%的人所拥有的财富和其他99%差不多，你盘算下自己哪个阵营的吧。

　　其实，受调控措施影响最大的是中产，对富豪基本无用，对一个随时可以全款买房的人调高首付比例有什么用呢？他们关注的永远是享受生活，并为此不断的让自己的资产保值增值。

　　资产过亿的富豪中，60%的资产放银行，在一个理财达人来看，这不有病吗？收益那么低，这背后的决定因素是资产量级和预期。这一轮抢购豪宅，有很大部分就是保值需求，豪宅的保值性非常不错，当然也有抄底的因素，有些项目去年3400万，现在2500万，算算单价，是个入手的好时机。

　　所以别被口号式的标题忽悠了，看到趋势也要看细节，中介为了卖房什么谣言都敢编，你要真信了就麻烦了。

　　确实有一些价值千万的“中高端”豪宅被疯抢，但同期开盘的“中低端”普宅，却远远没有那么高的热度。为啥呢？因为经过疫情，有的中产没钱了，有的中产因为对不确定性更为恐惧，不敢花钱了。

　　中产真是一个尴尬的阶层，他们是怎么来的呢？

　　很大一部分是因为买了房。贷款买了房，几百万、过千万资产让他们进入到中产的行列，但是这个中产成色咋样，大家心里是有数的，所以很多人调侃是“被中产”，房贷占家庭总负债的比重已经达到70%以上，他们是被房地产深度绑定的一群人。

　　疫情改变了很多，包括预期。收入大减甚至失业的人不在少数，房贷让他们这段时间过得很艰难，是最大的支出负担，如果再遇到“原油宝”这样的黑天鹅，每个人心里都要掂量掂量，自己抵御风险的能力有多大？

　　以前不少人觉得这种剧情不会出现，这三四个月想法变了，怎么保持合理的资产负债表，怎么保证现金流很现实，活下去是第一要务，买房没那么急迫了。

　　04

　　如果大家心态变化了，那么“房价一直涨”的信仰会被打破吗？

　　其实，已经开始起变化了。

　　1、短期套利越来越不容易，“偏门”的套利风险越来越大了。

　　比如深圳的房抵经营贷，“先全款买房然后申请经营贷”的套利模式在经过爆料之后，就开始被严查了。

　　一旦被查到的呢，面临的就是抽贷了，“偷鸡不成蚀把米”，已经有银行开始这么干了，要求客户全额还款了。

　　套利的规则在变化，主因就是原来那种加杠杆买入——房价疯涨——卖出获利的条件没有了，稍不留神，被套进去的概率很高。

　　2、2020年，棚改的红利马上就要吃完了，三四线城市的房价上涨不仅是哑火了，还有回落的风险。

　　最懂行的开发商，太高代价的棚改已经不接了，更大的市场已经转向了不再大拆大建“老旧小区改造”了，以“装修”为主了，家里的老房子在装修过后，还能再撑好多年，因拆迁而来的暴富会机会越来越少。

　　一直以来，三四线城市的房价上涨动力就来自于此，现在马达要拆了，房价也跑不起来了，成交越来越少了。那有地方房价咋还涨呢？刨除地方性因素，涨就是风险所在。

　　收缩型城市的房价有的本来就没涨起来多少，会有越来越多的也开始向“鹤岗价”靠拢了，这样的资源枯竭型城市要避开，而人口流入负增长的城市，也是警惕的对象。

　　3、城镇化的红利，但这个有时限吗？还可以吃多久？

　　肯定是有的，大约10年左右。

　　2019年的中国城镇化率已经达到60.6%，提前实现了2020年的目标，一般来讲，发达国家的城镇化率在70%左右，还有10%左右的空间。

　　如果按每年1%的增速来算的话，那么就剩下不到10年的时间，这10年间，一线城市的目标达成后，二线城市在自身扩张之外还能承接部分一线城市人口的外溢。

　　但在那之后呢？

　　王健林曾经讲，“没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年”，这话虽然是为万达向文化行业转型铺垫的，但也是多年历史经验的总结了。

　　50年，正好也和城镇化红利期结束重合。

　　如果房地产仍不是“亲儿子”，那时候，房价凭什么一直涨呢？

责任编辑：孙剑嵩