房价堪比白菜的不止鹤岗：还有伊春、玉门、来宾

　　一套房10万以下，这些城市房价堪比“白菜”，可为什么还是留不住人？

　　作者 | 第一财经 林小昭 胥会云 张富贵

　　昨日，黑龙江鹤岗市的房价频频登上热搜。

　　一套46平米的房子只需要1万6，折合348元/㎡。根据安居客上面的鹤岗二手房源显示，总价5万乃至5万以下的房源不在少数。比如一套“九州松鹤小区4号楼”的房子，54平，总价只有两万，单价每平方米369元。一套二看幸福小区的房子，57平，总共3.2万，折合均价每平方米561元。

　　然而，目前拥有“白菜价”房子的并非只有鹤岗市这一座城市。

　　超低价购房，还有这些城市

　　上图为黑龙江省伊春市去年4月到今年最近一个月的房价趋势。具体数据显示，近一月，伊春二手房的均价为1，630 元/㎡ 环比下降 9.14%，其中在安居客的网页上可以看到，伊春二手房均价2000以下的房源非常之多，其中一套76平米的房子仅需6.7万元，折合881元/㎡。

　　另外，甘肃玉门的二手房均价也相对较低。据中国房价行情网数据显示，玉门房价从去年9月呈现大幅度下滑，近一月的二手房均价为3，160 元/㎡ 环比 -1.47%，但玉门目前楼盘挂牌数量仅有17套，房产交易次数极少，在安居客上也基本找不到玉门的房源。

　　而在广西的来宾，从安居客网页上在售的二手房来看，房价也较低，不过从去年四月到如今，据吉屋数据显示，来宾的新房均价整体上升，二手房均价波动最大将近1000元/㎡。

　　其中，3000元/㎡以下在售的房源有十余套。

　　何为收缩型城市

　　在业界看来，诸如鹤岗、伊春这样的“白菜价”是资源枯竭型城市、收缩型城市的一个典型。中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，鹤岗是个典型的收缩型城市，房价如此之低，主要还是因为资源枯竭了，产业本身也收缩了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了。

　　这里要先明白什么是收缩性城市。

　　日前，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，就其中提到了“收缩型城市”，即常住人口小于户籍人口，且人口持续净流出的城市。

　　公开资料显示，鹤岗是黑龙江省辖地级市，位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望。根据鹤岗市2017年的统计公报显示，当年该市实现地区生产总值282.9亿元，年末全市总人口100.9万人，人均GDP为2.8万人，仅为全国的47%。

　　不同于河南安徽等地的地级市可以吸引辖下的县域乡镇人口，作为一个地级市，鹤岗辖下6区两县，目前城镇化率已经高达83%，超过了东南沿海很多地区。其中市区人口60多万。在城镇化率比较高，中心城区人口占比已经很高的情况下，鹤岗不仅中心城区人口没有增长，甚至面临着人口外流的局面。

　　根据第六次全国人口普查的数据，2010年鹤岗常住人口为105.86万人，也就是说，从2010年到2017年，鹤岗常住人口减少了5万人。如果将时间放远到2000年的第五次全国人口普查，当时鹤岗的人口为109.9万人。也就是说，新世纪以来，鹤岗常住人口减少了9万人，相当于减少了8.2%。

　　作为黑龙江省的地级市，鹤岗无疑是其中之一，但并不是唯一。首都经济贸易大学吴康副教授的一项研究显示，2007~2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。

　　此前，北京城市实验室（Beijing City Lab）创始人龙瀛曾在一次演讲上分析过收缩城市的现状，并提供了一张收缩城市的图，字越大表示这个城市2000-2010人口流失的比例越高。

　　根据中国五普、六普两次人口普查数据，中国区域经济50人论坛成员、上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良的研究团队研究了中国城市收缩的空间格局。他在接受第一财经采访时表示，研究发现，从五普到六普，也就是从2000年到2010年，中国 337 个地级/副省级行政区中，约26.71%的城市发生了人口流失，也就是发生了收缩。

　　张学良说，26.71%的收缩型城市，集中分布于中国东北和长江经济带地区，主要包括甘肃、贵州、重庆、湖北、安徽、福建、江苏、辽宁，以及黑龙江北部、内蒙古北部和中部、四川东部。

　　与之相对应的非收缩城市，也就是人口增加的地区，则多集中在长三角、珠三角、京津冀及中部地区部分省市。

　　从全市收缩和市辖区收缩两个维度来看收缩型城市的话，又会发现，这些地级/副省级行政单元中，全市和市辖区人口同时增长率为正的城市数量最多，包含 226 个样本，说明中国大部分地级及以上行政单元处于人口集聚的状态。

　　而全市和市辖区人口增长率均为负的城市，也就是狭义的收缩城市，包含 26 个样本，占收缩城市比重的29.89%。

　　这些狭义的收缩城市较多地分布于湖北、四川、安徽和黑龙江四省，以湖北黄冈市、随州市、恩施自治州，以及四川广安市、资阳市、广元市的收缩最为严重。

　　张学良说，在中国快速城镇化过程中，市辖区人口的减少更大程度上预示城市经济和消费活力的下降，未来将面临更大的经济社会发展风险。

　　资源枯竭型城市走向收缩

　　关于城市为什么走向收缩，专家分析称，资源枯竭是其中一个重要的原因。

　　比如，典型的资源枯竭城市——甘肃玉门，这是中国第一口油井的诞生地。随着石油资源的枯竭，油田基地搬离，市政府西迁至70多公里外的玉门镇新城，数万居民弃老城外迁，昔日辉煌的玉门城如今弃楼遍。玉门也于2009年被确定为全国第二批资源枯竭型城市。

　　另外，近三年出现人口流失的城市集中在黑龙江、吉林、辽宁，资源枯竭成为主要原因。以鹤岗为例，鹤岗一度是黑龙江省四大“煤城”之一，煤炭产业过去一直是鹤岗产业结构的主体。

　　但如今，曾经的“煤城”走上了“脱煤”之路。据报道，自去年8月底以来，具有百年煤炭开发历史的黑龙江省鹤岗市已关闭10处矿井。按工作安排，鹤岗市2019年底前还将关闭3处年产15万吨以下的矿井，按国家规定时限引导有序退出矿井6处。

　　数据显示，2017年该市的多个主要工业品都出现了负增长。其中原煤负增长9.3%，洗煤负增长7%。

▲表：2017年鹤岗主要工业品生产情况（来源：2017年鹤岗市统计公报）

　　除了鹤岗，黑龙江鸡西也曾被称为“百年煤城”，是典型的资源型城市。2011年受煤炭形势较好影响，该城市煤炭产业占到整个经济总量的24%以上。此后受全国煤炭市场下滑影响，该城市煤炭产销量价齐跌，加之多年来自身结构性、资源性、体制性矛盾等诸多因素，全市经济一度在地平线附近徘徊。

　　其次，大庆曾因石油产业闻名全国，从2001年以来GDP增速至少10年持续保持两位数增长，但却于2015年以-26.83%的GDP跌落神坛。数据显示，2014~2017年间，大庆市每平方公里土地的人口密度减少了约450人，城市GDP下滑34%，人均GDP下降了39%。城市收缩现象非常明显。

　　重工业城市，无法适应产业转型升级的需求，不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。

　　有专家统计，在辽宁的12个普通地级市中，除了辽阳、丹东、盘锦和葫芦岛这5年的城区人口出现增长外，其他城市都是下降趋势，其中鞍山、营口减少量超过10万人，本溪也减少了8.95万人。

　　这反映了能源依赖型城市的发展轨迹。这些城市大多属于资源枯竭型城市，再加上体制机制的不灵活，在市场化的冲击下，城市转型十分艰难。

　　厦门大学经济学系副教授丁长发说，在计划经济时代，这些传统重工业城市获得了大量的要素资源，所以发展得很好，但在改革开放时代，大量的要素资源包括资金和人才等都转向市场经济比较活跃、比较有弹性的区域，原来的重化工业城市由于体制机制的固化，在上世纪90年代后期就面临了一轮较大冲击。

　　近年来，随着能源经济的下行，这些城市又受到一波较大的冲击。而且由于工业化和城镇化较早，人口出生率比较低，加上近年来经济下行，人口外流比较明显，很多城市人口的收缩也就显得十分明显。

　　此外，产业结构上来看，不仅是资源枯竭性城市，上世纪60年代三线建设时期重点建设的不少城市，也在面临着收缩的局面。武汉大学历史学院副院长杨国安告诉记者，这一时期经济布局是行政命令的体现，并不符合经济自身发展规律。例如，三线建设中的一些企业，到了改革开放后就逐渐转移到自然发展条件更好、交通区位更好的大中城市去了。

　　除了绝对的收缩，还有很多城市面临着相对收缩。譬如，上个世纪80年代，东北的鞍山、抚顺、齐齐哈尔等都是城区人口过百万的大城市。彼时，南方的苏州、厦门、宁波等都是人口只有几十万、十几万的中小城市，而深圳在40年前更是一个小渔村。但现如今，南方这些城市都变成了几百万乃至上千万人的大城市，而鞍山、齐齐哈尔的城区人口规模变化不大。

　　张大伟说，随着城镇化的发展，尤其是目前新的户籍政策下，很多二线城市户籍大幅度放开，人口会加速一二线城市集聚，未来收缩型城市会更多。尤其是很多北方中小城市的人口会继续外流，人口、产业和投资等都会出现收缩。

　　面对部分中小城市收缩的情况，日前发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》提到，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

责任编辑：陈永乐