误解鹤岗房价背后的真问题 周俊生 鹤岗，黑龙江的一个小城，这几天因为网上出现的一张房价的照片而成了“网红”。在这张照片上，标明了鹤岗一个小区出现的房价，一套140平方米的住房，只要10万元左右就能买下，而价格最低的房子，虽然面积也相应缩小了，但2万元不到就能搞定。折算下来，这些住房的价格每平方米大概不到300元。 在很多城市的居民为高房价所苦的背景下，鹤岗出现这样低得像“白菜价”的房价，未免令人大开眼界，也让人觉得不可思议。在舆论炒了几天之后，鹤岗市官方于日前首次发声，表示这些这种情况确实存在，但它们大多是前几年积累下来的棚改房。事实上，这些棚改房是提供给征地拆迁对象的回迁房，需要满五年才能正式上市交易。因为目前还未满五年，所以存在交易风险，故而价格畸低。因此所谓“一万五一套房”只是个别现象，而鹤岗的楼市总体上仍然是供需平稳的。媒体的采访也证实了官方的说法，在街边的信息栏上可以发现，低于10万元一套的房子在鹤岗虽很常见，但这些房子大多远离市中心，基本上是近几年建造的保障房，并不是标准的商品房，而目前当地在售的二手商品房的价格，每平方米仍要两三千元。 看来，公众对鹤岗的房价确实有所误会。而这些误解背后，则是对类似鹤岗这样的城市，经济可持续发展的关注。即，当赖以支撑城市经济的资源出现枯竭时，城市怎样才能保证可持续发展？鹤岗是一个以煤炭立市的城市，曾经是黑龙江省的四大煤都之一，煤炭开采已有百年历史。丰富的煤炭资源成就了鹤岗，也使这座城市形成了围绕着煤炭而产生的单一经济模式。这种单一经济模式对鹤岗的影响不仅在于经济增长，还渗入到了城市居民的日常生活。当煤炭资源出现枯竭的时候，因为经济转型的滞后，如何保证城市的持续发展，就成了当地政府必须面临的严峻课题。 近年来，鹤岗的许多煤矿因为无煤可挖而关闭，这不仅导致当地的经济增长失去了支撑，也导致了人口、社会结构的失衡。有统计资料表明，最近几年，鹤岗的常住人口正在逐年减少，这显然限制了包括住房在内的整个城市的消费。近年来，我们在报章上经常读到海南等地出现大量来自东北的“候鸟型”居民，其实对他们而言，当家乡的经济发展受到阻碍之时，到外面的世界寻找机会，是一种理性的选择。 一个城市的常住人口减少之时，房价自然会出现下跌，这是正常现象。需要警醒的是，随着常住人口的不断流失，城市的社会经济发展出现停滞甚至后退。目前，国内很多城市都在出台政策吸引人口，其目的自然也是为了保证人口的增长，以增加当地的经济增长潜力。这些城市最常用的手段，是给流入人口提供购房便利，有的城市甚至可以让新市民半价购房。但是，如果这个城市失去了发展动能，这些“看上去很美”的政策，很难产生长久的吸引力。 依靠单一的资源发展经济的城市并不少，它们迟早也会承受资源枯竭带来的压力。对于这些城市来说，积极推动经济转型、摆脱对原有资源的过度依赖，已是当务之急。由政府积极引入新资源，开发新市场当然是一条可取之道，但是，当国内越来越多城市通过这种方式竞争的时候，这些陷入发展瓶颈的城市很难有优势。更为亟需的是，这些城市的政府应该相信市场的主观能动性，尊重市场的自我修复能力，而不是高居于市场之上，采取包办代替的做法，造成市场对政府的依赖。否则，即使解得了一时之困，长久来看，新生的资源所产生的经济动能会再度枯竭，城市仍将徘徊在老路上而难有发展。 [详情]
位于黑龙江省东北部、缘煤而兴的资源型城市鹤岗近日因几万块钱就能买套楼房的消息引发全国关注[详情]
鹤岗楼房已成“白菜价”？ 真相原来是这样 近日，黑龙江省鹤岗市几万块钱就能买套楼房的消息引发关注，鹤岗市的房价被大家称之为“白菜价”。那么，这样的房价真的存在吗？ “白菜价”房源是否存在？ 在某二手房网站上，记者看到，鹤岗市九州松鹤小区，一套50平方米的毛坯房，售价2万元，折合每平方米4百元。总价2万多、3万多的房源还有很多，折合下来也就是每平方米几百元。 记者来到了九州松鹤小区，找到了一户正在售卖楼房的业主。 记者：“就卖2万块钱？” 鹤岗市九州松鹤小区业主范会学：“装修完的能稍微贵点，3、4万块钱的，像我这没装修的毛坯房，我着急出售，2万左右就想卖。” 在网上售卖的低价房，还有很多来自东山沿河北小区，同样是不到50平方米的房子，只卖3万多元钱。 鹤岗市东山沿河北小区业主袁浩：“想把这套房子卖了，46.3平方米，卖3万5到4万间。” 袁浩的房子是6楼，非顶楼，按照他售卖的最高价格，这套房子折合每平方米才8百多元。记者又来到了另一户业主家里。 鹤岗市东山沿河北小区业主汝兴云：“因为我的楼层比较好，我还有装修，我这个房子也得16万。” 汝兴云的房子是60平方米，按照13万元的价格，折合每平方米2100多元，和之前的房子比起来，同在一个小区，每平米就高出了1000多元钱，差了一倍多。 “低价房”非在售商品房，交易有风险 在采访中记者了解到，这些所谓“白菜价”的低价房，并不是通常意义上的商品房。据这些业主介绍，这些房源都是当地的保障性住房，居民都是从棚户区改造后回迁过来的。有些业主因为回迁时都分到了二、三套，甚至更多的楼房，所以会选择卖出一、二套。 鹤岗市保障性住房服务中心副主任周志刚：“实行政策，有照房屋拆一还一，无照可居房屋也是拆一还一，这样有些人家平房面积比较大，这样可以按照政策给回迁到相应的楼房，这样一户居民可能给分到两户或者三户楼房。” 据了解，鹤岗市从2008年开始进行棚户区改造工程，到目前共拆迁了97000户平房，建成房屋当中有78000户已经具备交付使用功能，共有73000户居民办理了回迁入住，还有20000户左右居民选择了货币补偿。 而根据《黑龙江省人民政府办公厅关于印发黑龙江省中央下放地方煤矿棚户区改造工程项目暂行管理办法的通知》中，第7条第44款明确规定：参照《经济适用住房管理办法》，棚户区改造安置入住不满5年的不得直接上市交易，入住满5年的可直接上市交易，但应补交免收的相关税费。而在鹤岗市，目前交易的这些低价房，都是入住不满5年期限。 鹤岗市保障性住房服务中心副主任周志刚：“他们现在卖这些房子基本上入住5年之内，有很多都没有办理产权证照，属于一种民间私下交易行为，这种行为可能存在一定风险，或者说存在一种潜在风险，对于我们来讲，是不鼓励、不提倡这种买卖行为的。” 当地商品房市场价远高于“低价房” 鹤岗当地房产的市场价格是多少呢？记者走访了鹤岗市中介市场和鹤岗市住房和城乡建设局。 从中介市场的登记房源信息来看，鹤岗市大部分二手房价格都在每平方米2000元以上，地理位置好的高档小区能达到每平方米3000元到6000元不等，位置偏远的楼房价格还会低一些。 鹤岗市住房和城乡建设局房产监察科副科长肖玉：“房价发生比较明显变化应该从2013年到2014年，这个是历史房价峰值，应该比目前每平方米均价高出1000元左右。2014年之后，近3年，2016年到2018年市场均价，商品房每平方米维持在3000元左右。像小区环境好，高层住宅，地段好的地方，价格要高，都在3000元以上。偏远地区，像多层住宅，这个价格可能是2000元多。”[详情]
鹤岗房价300元每平背后：一座煤矿城市的兴衰，及与其起伏的人 鹤岗这座曾因煤炭名噪一时的城市，为鹤岗提供了大量的工作岗位。上世纪八九十年代的鹤岗，几乎家家都有劳动力在煤矿上班。一旦踏入这一行，一辈子在这一行。直到有一天，煤矿衰落下去。 文| 每日人物宋美璐邱灵芳编辑王辉 300元每平，1.5万一套。“白菜价”的房市，让沉寂的鹤岗市一跃而出。 鹤岗因煤炭兴盛，也因煤炭衰落。身为鹤岗人的他们，也随之浮浮沉沉。 有在矿上工作了一辈子的老矿工，也有在煤矿行业衰落后离开家乡，远赴五千公里外的新疆工作的技术员，还有在青岛安家落户的年轻人。 当然，不乏一些年轻人选择留下。房屋中介小李觉得，日子好不好全看自己奋斗，“南方的房价太高了，在家陪着父母就挺好的。” 鹤岗卖房广告 几十年一线矿工，想过出去但没有出路 “现在已经赔钱卖了，还是卖不出去。” 张军标价6.5万58平的房子已经在售房网站上挂了3个月，迄今为止没有接到一个咨询买房的电话。 挂售的这套房子是老房子拆迁给的。张军说，当时只能换20平，要想换大点的，得自己补差价，但拆迁只能补房，不补钱。 张军想把这回迁的房子留给儿子住，前前后后补了8万元，在兴安区换了个58平的商品房。 计划赶不上变化。儿子从哈尔滨科技大学毕业后，没有选择回家乡工作，“在鹤岗，年轻人大学毕业后，10个中能有1个回家工作都不错了。”张军表示理解孩子的想法。 “现在房间闲置，每年的水暖费都要1500元，卖不掉只能硬挺着”，张军说，“只要有人愿意交水暖费，就可以让他免费住。” 鹤岗这座曾因煤炭名噪一时的城市，为鹤岗提供了大量的工作岗位。上世纪八九十年代的鹤岗，几乎家家都有劳动力在煤矿上班。一旦踏入这一行，一辈子在这一行。直到有一天，煤矿衰落下去。 张军是土生土长的鹤岗人。1989年初中毕业后，去了煤矿上做一线工人，当时的他是家里唯一的经济来源。 张军最开始是在国营煤矿厂工作，但总是被压工资，一压就是四五个月甚至半年。有时候吃不上饭了，矿厂就开了个合作社在外面进一些粮食、生活用品等发给工人去抵扣工资。 后来承受不了长久的压资，张军转到了当地的私营小煤矿工作。不过，私营也会压工资，但不像国企，“顶多压个一两个月”。 鹤岗煤矿 在煤炭业兴盛的时候，这些私营矿厂有着更高的工资，同样意味着更高的风险。 张军经历过煤炭的兴盛期。最好的时候大概在2007年左右，“工资能开到6000元一个月。”好景也只持续了三四年。后来，私营小矿厂一个个关闭，张军也到处换来换去，有时一年只能干半年活。 2009年是张军最为困难的时候。“孩子上初中，学费都快负担不起了”。 家里的唯一劳动力的张军，必须寻找除了煤炭行业以外的途径来养活家庭。去建筑工地打零工、站在街角等活是张军生活的常态，“哪里有活，我就去哪里。” “不是没想过出去，但是年纪大了，其他地方没熟人找不到什么工作。”张军说。 80年代高材生迫于生计远赴新疆，仍想回鹤岗 随煤炭行业的兴衰，被直接影响的还有53岁的赵京。 和张军一样，赵京也是1989年进入煤炭厂工作。不同的是，这个80年代的高材生从事的是矿厂技术员的工作。 不用经常下矿，工作轻松。在父辈和一线工人来看，赵京的工作足够安全也足够体面。如今回头来看的赵京不这么认为，“没钱没地位的，没什么可骄傲的”。 对赵京来说，选择煤炭这条路似乎是自然而然的事情。 赵京的父亲是煤矿厂里的老工人。大学选专业时，父亲让他选了采矿专业，这在当时是抢手的金饭碗。 “选了这个专业就局限了，再跨行也不太可能了”。赵京毕业后，顺理成章进入一家国有的煤矿企业。 这一干就是几十年，赵京经历了鹤岗煤炭的起起伏伏。 他的印象里，煤炭业兴盛的时候，除本地人，还有许多其他地方的人拖家带口的来矿厂上班。但煤炭的兴盛，没有给他带来生活的改善，“在国企工资不会因为行情好多发多少工资。” 反倒效益不好的时候，更让赵京感受刻骨铭心，“好几个月不发工资，谁能承受的了？” 被压工资的那段日子，赵京称自己压力也很大，但没有办法。矿务局也没钱，逼也没用，只能找亲戚借借渡过难关。 与张军不同的是，他从没想过转去私营矿厂。“私营矿厂工资高点，但效益不好的时候，一年能休半年。”他始终认为，国营矿厂的安全稳定更重要。 近年来，鹤岗的煤炭资源越来越少，很多小煤矿一个个关闭。这时候，许多人为了更高的收入选择外出务工。 “看不到鹤岗的前景”，赵京也在2011年加入离乡的行列。当时自己的女儿还在高中。 不过，离开鹤岗的他仍没跳出煤矿。他先后辗转山西、新疆等各地的矿厂，“人到40多岁想转行很困难，你的经验、人脉都在煤矿这块，离开煤矿什么都得从头开始，风险太大了。” “天天就是三件事，吃饭睡觉工作。”赵京这样描述自己在外的生活，无聊且平淡，“各地的人都有，南腔北调，唠嗑也没法唠。” 工资没太多，“一个人在外面没什么活动也没地儿花，挣的钱就都转回家里。”赵京说。 鹤岗火车站 鹤岗这座煤城，张军也曾一度离开。 2014年，张军去内蒙古工作过一段时间，从事的也是煤炭开采的相关工作。 除去每月开销，张军富余4000元左右，这是他在鹤岗工资的两倍。不过，张军只工作了一年就回来，“舍家舍业的”，张军这样解释回来的理由。 回来后的张军再次进入矿厂，但落败的煤矿，没能让他的境遇变好。“每年能干上6个月的活都不容易。”停矿的时候，张军去打些零工。 相隔5500公里的赵京，对鹤岗仍想回到故乡。 “再过几年到退休的年龄，还是回鹤岗，毕竟家人朋友还都在那里。”赵京不无感慨道。 想过留下却不得不离开的年轻人 一辈子煤矿工作的张军，不希望儿子再回到煤矿上。最大的担忧，就是安全。赵京说，“我们这个年代的人，什么煤矿事故都见过”。 不过，和大多数年轻人一样，赵京的女儿在大学毕业的时候，选择离开了家乡，目前在北京工作。 2010年，郭潇从佳木斯大学毕业后，回到鹤岗备考当地的公务员。她是家中的独女。 公务员失利后，她选择了一份办公室文职。做了几个月后，郭潇觉得看不到什么前途，决定去别的城市看看。 2012年，郭潇在青岛找到了一份房地产规划工作。 刚开始，郭潇还不能承受青岛的房价，只能选择租房住。母亲李兰英和老伴，每年过来看看女儿，呆不了太久。 “我们只有一个女儿，自然想留在孩子身边。” 母亲李兰英说。 打拼了6年后，郭潇在青岛买了自己的房子。这一年，她把父母接到了青岛。 在青岛，做饭、打扫卫生、遛弯、看电视、看书等串联起，李兰英一天的生活，“女儿晚上下班回家，一家人一起吃个饭，聊聊天，一天就过去了。” 但这里人生地不熟，李兰英平时也就和小区邻居聊几句。由于和邻居文化背景不同，也只能聊点家长里短。 两相对照，李兰英很难割舍对鹤岗的感情。“生活有乐趣，生活圈子大，平时可以和兄弟姊妹朋友们聊聊天，聚聚会。 有时想家了，李兰英会通过电话、微信和鹤岗的亲戚朋友们聊聊天，交流感情。 每年暖和的时候，李兰英总会回去看看，“鹤岗现在年轻人都快走光了，希望鹤岗经济能好一些。” 鹤岗对张军、赵京、李兰英而言，无论离开还是留下，有着难以言说复杂的情感。 当然也有房屋中介小李这样的年轻人，仍留守当地。他说，日子好不好全看自己奋斗，“南方的房价太高了，在家陪着父母就挺好的。”[详情]
鹤岗房价调查： 一个月工资能买一套房？ 鹤岗人甚至觉得，房子多了也是烦恼，因为还需要负担取暖费、水电费 邵海鹏 临近谷雨时节，江南早已“百般红紫斗芳菲”，而地处北纬48°的黑龙江省鹤岗市，4月18日，天地陡然降温，刮起了六级大风，空中也顺势飘起了雪花。而这里，前一天还风和日丽，小区的老人们在太阳底下慵懒地晒暖、唠嗑。 风云变幻的，还有这里的楼市。 作为黑龙江省的地级市，鹤岗早年因煤矿而知名于全国，在省内与双鸭山、七台河、鸡西齐名，并称黑龙江四大“煤城”。近日，鹤岗又因“一万多元一套”的“白菜价”住房，猛然蹿红于网络，名扬全国乃至域外。 第一财经记者近日实地探访鹤岗发现，尽管“白菜价”的低价房源的确存在，但放诸全市，这并不代表当地房地产价格的平均水平。仅是交易房源本身棚改房属性、小区所处位置不便、位于没有电梯房的顶层等因素导致的个例。 而放诸全国，出现人口外流的鹤岗，房地产交易不活跃，难以支撑房价，房价较前些年有比较大幅度的回落，也是资源枯竭型城市产业转型过程中的一个阶段性表现。 国家发改委近日发布了《2019年新型城镇化重点建设任务》，指出“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，收缩型城市的城市定位，后续理应是紧凑型城市，关键是要对市区各类资源进行整合，防范城市规模过大，同时积极做好既有存量住房的改造。当然，很重要的还是积极导入新的产业，导入产业工人，以此来培育集聚人气。 “一个月工资都能买一套房” 最近火遍全网的文章称，黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕，“房价已经跌到令人难以置信的程度”。 文中以图为证，称“3月鹤岗楼盘的均价是1240元／m2，其中九州兴建小区周围300元／m2，320平方米的复式高层只要15万元”。 事实果真如此吗？ 鹤岗城区呈现狭长的腰带形。站在城市地标新世纪广场的道路上，尽管天气转冷，也挡不住老人们一大早就出来跳广场舞的热情，有围观的，有跳舞的，不亦乐乎。 到了早上九十点，宽敞整洁的道路上，车流、人流开始渐渐多起来。 旁边就是时代广场的商厦，也有不少名牌手表、服饰店开店营业。一切如常，偶尔路过的外来者很少能感觉出这个城市正在“楼盘大甩卖”。 4月17日，当记者来到兴建小区、松鹤小区（棚户区改造工程），看到广告栏上、墙壁上、电线柱子上均贴有甩卖房子的告示。不过，到了18日，绝大部分告示已经被清理干净，只能依稀辨认。 在当地人看来，整个城市的经济已经今非昔比：在过去，经济景气的时候，商场、餐馆都是人头攒动，人们还是有着相当的消费实力，房价也由此而推高。 尽管经济有所放缓，但生活依然要继续，没有超出经济实力的高昂房价，以及房贷大山压迫，这个四线小城市的生活压力并不大。 不论是中介还是当地居民，均对第一财经记者表示，这些低价房源是当地的棚改房，房屋属性与一般商品房有明显区别，而且地理位置并不好，还位于顶层——由于没有电梯，上下楼并不方便。 “当地老百姓一般都不会购买居住的，小区居住的人员，多为原先的棚户区居民，经济条件有限。”多数人这样告诉记者。 记者调查发现，在当地，多个小区的二手房房价在2000元／m2上下。据了解，在鹤岗，欧洲花园、书香苑、财富家园、永丰国际城等知名度高一些的楼盘，入住率、保值率较高。 对当地房地产市场较为熟悉的王贺（化名）告诉第一财经记者，鹤岗之前房价最高的时候，确实达到过4000~5000元／m2的水平。当然那个时候是多方面因素推动，一方面是社会经济发展的支撑，另一方面也有当地人将房子作为投资渠道的考虑。如今随着当地房价走低，对于那些高位接盘的群体尤其是炒房者来说，也就意味着财富有所缩水。 王贺还认为，对满足自住需求的老百姓来说，不论是刚需还是改善型，即便是房价下降也影响不算大。因为总体降幅有限，只要不是炒房群体，那些购房的业主关注更多的是周边配套是否完善，最终还是为了居住和生活便利。 不止一位当地居民向记者反映，目前，鹤岗当地人，不论是投资还是棚改后分到的房子，差不多都有2~3套。 孙嘉（化名）是鹤岗当地人，子女在外安家立业，为了帮助子女照顾孙辈，前些天刚从外地回来。他手头上就有不止2套房子。其中一套房子所在的小区，位于顶楼7层，将近70m2，包过户，只需要2.8万元，折算下来为近400元／m2。而底层的房子，每平方米的房价在1500元左右。 他说，如果照2.8万元的总房价，在外地工作的子女，一个月的工资都能抵一套房。 房子多了也是烦恼 鹤岗是一个怎样的城市呢？ 作为黑龙江省辖地级市，鹤岗北面与俄罗斯隔江相望，东南临松花江与佳木斯接壤；2017年总人口100.9万人。 针对煤炭行业“小、散、乱”和安全事故多发现象，黑龙江省2018年以来启动煤炭行业淘汰落后产能化解过剩产能专项整治工作，要求省内鸡西市、鹤岗市、双鸭山市、七台河市4个煤炭主产城市年产15万吨以下的小煤矿2018年年底前全部关闭退出。 事实上，房价下降的背后，主要原因是棚户区改造的小区增多，再加上当地的经济支柱煤炭行业整顿，外来人口及本地人口纷纷外流，导致房子供过于求，价格自然而然就下降了。 孙嘉告诉第一财经记者，对于原先居住在棚户区的老百姓来说，过去羡慕那些住在楼房里的人，如今随着棚户区拆迁安置，有相当一部分的老百姓都乔迁新居。棚改后，老百姓分到的房子也变多了。 当然，“上楼”也是要付出代价的，比如原先居住80m2的平房，只会折半给到40m2；如果想要更大面积，则需根据户型，再按照1950元／m2进行补款，同时每平方米再交300元的各种费用。 鹤岗人甚至觉得，房子多了也是烦恼，因为还需要负担取暖费、水电费。好在可以租给其他人，只要年租金超过取暖费即可。这也就是网上所传的只要交取暖费，就可以拎包入住的真相。 不过，从租户的角度来讲，生活成本也因此大为降低。这是不容易为外界所感知到的。 对于鹤岗等城市的房价，严跃进表示需要客观看待。他认为，东北很多城市的房地产市场基本上比较冷清，最主要原因是人口外流明显。 严跃进说，此类房价本身也不具有代表性。不过，也要看到，东北这两年也有一些城市开始崛起了，类似佳木斯、牡丹江、丹东等，此类城市过去楼市表现也很一般，但现在伴随基础设施改善等因素，其实表现很不错。 “城市发展和房价都是一个动态的过程，不用太悲观。”他说。 在严跃进看来，城市空心化或收缩型城市应该积极培育新产业，比如，积极发展林区产业，包括林区旅游和林木加工、冰雪、工矿区景区、东北亚相关贸易平台搭建、中医中药等产业；其次可适当研究一些新产业，即充分利用土地资源，发展新型制造业等。同时加大棚改力度，必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素，这样才可以形成更好的购房吸引力。 就资源型城市的转型，记者致电鹤岗市委宣传部，不过，截至记者发稿，对方拒绝对此做出回应。[详情]
房子白菜价，一个东北小城的困境 来源： 正解局 “不用谈经济学，房子卖的出去前提是有人住，有人住的前提是当地经济能养活你，如果你连饭都吃不上了，房子就是坟墓！” 在遥远的中国东北边陲，一个地级市的房价刺痛了大家。 在黑龙江鹤岗市，三五万的房子，随处可见，320平的复式高层只卖15万！注意！这是一套的价格，不是一平方米。 这个价格低廉到令人难以置信！可谓不折不扣的白菜价。 在几乎人人为房价焦虑的今天，为什么鹤岗的房价这么低？到底发生了什么？这究竟是好事还是坏事？ 1． 真的是白菜价，一点都不夸张 在中国，地级市有三百多个，黑龙江的鹤岗并不算起眼。 这座东北小城与俄罗斯隔江相望，总人口一百万出头，市区人口大概六十万。在更深入地了解它之前，先看看它的房价，到底是多么白菜。 我分别查询了安居客、房天下、58同城等卖房平台，总体的情况是：目前鹤岗在售的新楼盘，价格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五万一套的价格在出售，算下来每平米不过六七百块。 比如，在一个名为“九州松鹤”的小区，一套位于6楼的50平、一室一厅的毛坯房，总价只要1.9万元，算下来相当于380块一平。 鹤岗市有6个区，安居客上的数据显示：4月份当地的二手房挂牌均价是1555元/平；均价最高的是工农区，1881元/平；最低的是南山区，只要496元/平。市场情绪是两个字：观望。 在房价动不动就是几万块一平米，通宵排队抢号新闻层出不穷的今天，面对鹤岗的房子，许多人的心情是：“难以置信”、“太夸张了，不敢相信。”有网友甚至称：“正好有鹤岗的同事，说亲戚家房子出租，冬天只要租客付取暖费就不收房租了。” 不过，也有不少网友说，这些便宜的房子，一般都是“棚改房”，办房本、过户手续麻烦，有些还没有电梯，所以才卖得这么便宜。然而，简单查询一下就可以发现，在鹤岗市中心，繁华地段，精装修，也不过两三千一平。 当地房价之低，还可以从一个新闻看出。 大约一个多月前，鹤岗还出了一则新闻：给新招的警察送房送车。3月5日，鹤岗公安局发布文件表示，只要考上当地警察，符合条件，就会送一套房、一台车！部分名校博士生，还能每年发5万块，连发5年。 虽然说求贤之心，跃然纸上，但从另一个角度想，如果当地的房子像其他需要抢的城市一样，鹤岗还会出手这么大方吗？ 一平米的空间，堆个一两百颗白菜不成问题。一颗白菜三四斤，一斤也就三五块钱，用白菜价来形容鹤岗的房价，毫不夸张。 2． “断崖式下跌” 鹤岗房价为什么这么低，到底发生了什么？ 根源在经济！ 鹤岗的经济曾经一度很不错。从数据看，近二十年来，鹤岗的GDP总体呈上升趋势，2012年达到最顶峰357.6亿元，居民可支配收入、社会保障、财政收入都有显著改善。 但好日子在2012年结束了。 当年下半年开始，用国家统计局鹤岗调查队、鹤岗统计局一份研究报告里的话来说就是：鹤岗经济呈现断崖式下跌。 此后，鹤岗经济总量连续两年近10%的负增长，长期徘徊在黑龙江十三个地级市中的末尾区域。从2012年到2017年，五年时间，鹤岗的GDP总量减少了21%。 图片来源：国民经略 当地的财政收入在2012年至2015年也连续四年负增长。而且“负”得有点吓人：-0.4%、-17.0%、-16.7%和-14.6%。 总体来看，老百姓的收入虽然还在增长，但增速明显慢了。2015年，当地采掘业职工的平均工资甚至比2011年还少了6020块！ 不过幸运的是，到2016年鹤岗的经济虽然仍呈负增长，但终于止住了剧烈下滑态势。 3． 人走了，购买力也就走 经济不好，人也留不住，这可能才是鹤岗最棘手的问题。 从《黑龙江省统计年鉴》中可以看到：鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长。1997年，当地人口110.9万，2017年只有100.95万了。近20年间总户籍人口减少了近10万人，人口在持续净流出。 从当地人的反映看，鹤岗的常住人口，可能比户籍人口还要少。一个数据可以佐证：2012年，当地小学生人数为42035人，2017年仅为26285人，5年时间，小学生人数减少了37%，这说明实际人口流失只会更加严重。 来自国家统计局鹤岗调查队、鹤岗统计局2018年的一份研究报告显示：近五年来，当地人口增长率下降呈扩大态势，劳动力人口减少12.1%，人口持续处于净流出状态。 其实，整个东北的人口形势都不太乐观。据统计，在2014年-2017年，城区常住人口连续下降城市的前20名中，东北三省就占了16席，鹤岗自然是其中之一。 图片来源：城市进化论 人人都明白的道理：人走了，购买力也就走了。去年1月，有人在公开发表的论文中直接这样描述鹤岗： 城市老龄化严重，出生率下降严重，城市内大多为空巢老人与留守儿童，许多外出务工的年轻人不愿意再到这个没有发展机遇的小城市。 鹤岗在中国，最多只能算是一个三线、甚至是四线、五线的小城。 拿它和全国、东部省份相比，就能看出差距。2017年，鹤岗GDP接近283亿元，城镇常住居民人均可支配收入是2.1万多，农村的则是接近1.4万。 （图片来源：国民经略） 同一年，中国城镇居民人均可支配收入3.6万多，农村的则是1.3万多。也就是说，论人均，鹤岗的城里人，比全国平均还低了1.5万。 如果和东部发达城市比，差距就更大了。比如拿江苏比，2017年度，江苏有7个城市镇居民人均可支配收入超过4万元。在江苏地级市中排名倒数第一的宿迁也有2.6万多，比鹤岗多了近5000元。 鹤岗的经济总量甚至抵不上东部发达地区的一个镇。比如江苏苏州盛泽镇2017年的GDP就有400亿，比鼎盛时期的鹤岗还多了四十多亿，更不用说今天了。 4． 因煤而兴，因煤而困 鹤岗的经济为什么不景气？这与煤炭有关。 鹤岗是一座典型的煤炭资源型城市。它与鸡西、双鸭山、七台河是黑龙江四大煤城，已探明的煤炭总储量高达20多亿吨。 多年来，当地经济高度依赖煤炭。虽然早在2011年，鹤岗就已经被国家列为资源枯竭型城市，地方政府也是多方努力，但一煤独大的产业结构至今没有根本性的改变。 我国资源枯竭城市分布图 （图片来源：国民经略） 目前，鹤岗当地的煤炭产业依然比较“落后”：产业链条短、煤炭转化基本停在洗煤、炼焦、发电等粗加工阶段，精深加工产业严重滞后。 据媒体报道，当地的煤炭企业，效率低，冗员严重，曾经出现过许多令人啼笑皆非的事例，有兴趣者可以自行查阅《黑龙江重工业之殇：龙煤西钢两大“窟窿”如何补》、《龙煤人工成本高企成巨亏黑洞 30亿输血饮鸩止渴难治本》等权威媒体报道。 而且从总体态势上看，鹤岗与另外3个煤城的差距也在不断拉大。拿鹤岗与双鸭山对比就可以发现，2006年，两城经济总量相差38亿，十年之后的2017年，相差已扩大到180亿。而当年，这四个城市发展速度相差并不大。 有人在查阅1991—2014年鹤岗的各项经济、工业数据后，得出的结论是：鹤岗已经陷入资源诅咒困境，“经济发展对煤炭资源仍处于高依赖，发展前景并不乐观。” “因煤而兴，因煤而困”，这句话是鹤岗的写照。 2012年9月，建设中的鹤岗征楠煤化工基地 （图片来源：新华社） 当然，需要强调的是，虽然鹤岗已经存在资源诅咒的现象，但困境并非不可改变，一切事在人为。2017年，鹤岗GDP的增速达7.3%，位居黑龙江省第1位。 目前鹤岗还没有公布2018年的GDP、居民收入等数据。但鹤岗的市长王秋实在年初做政府工作报告时曾提及，初步统计，2018年鹤岗GDP同比增长5%，城镇和农村居民人均可支配收入也都分别增长6.5%、7%。 看样子当地困难的局面在慢慢缓解，但还没有彻底缓过劲来。在这里，我们也期待它重新崛起，虽然路还有点长。 “不用谈经济学，房子卖的出去前提是有人住，有人住的前提是当地经济能养活你，如果你连饭都吃不上了，房子就是坟墓！”当地的人一句大白话道出了鹤岗房价低的真谛。 网上曝光的鹤岗部分房屋价格 现在，我们假设有一个城市，那里的房子白菜价，但是经济有点不景气，产业转型还在阵痛中，收入也一般般，许多人往外跑，正在“收缩”。 而事实上，像这样正在收缩的城市，根据首都经济贸易大学吴康副教授的研究：2007—2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”，它们都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。 那里的房子，你敢买吗？我是不敢买。[详情]
黑龙江鹤岗官方回应“一万五一套房”：是个别现象 中国之声报道：两室一厅2万9一套，一室一厅1万5一套……近日有媒体曝出，黑龙江省鹤岗市部分小区大量出售住房，房价只有每平米几百元。一时间“一线城市一平米，煤城鹤岗一套房”引起社会热议，一些深受大城市高房价困扰的网友在评论中开玩笑称要去鹤岗“组团抄底白菜房”。 当地房价真的已经跌破千元吗？“白菜房”是否真的引发抢购？昨晚，鹤岗市相关部门就此问题回应称：低价房只是个别现象，当地楼市供需平衡，房价较为稳定。 “二手房几百元一平米”引热议，“白菜房”有人抢购吗？ 鹤岗市民牛女士告诉中国之声记者，这种“白菜价”的棚改房在当地已经见怪不怪，但由于位置偏远，房产证办理周期长，虽然价格很低，但真正买的人并不多： “都是特别边远地方的顶层，普通老百姓也不会去那买房子，棚改回迁原来的平房住户，一人分好几套，完了就往外卖。” 网上曝出的白菜房大多在鹤岗市郊，每平米只有300到500元不等。而牛女士在市区的一套房子刚刚卖掉，93米卖了23万，同小区另一家190米的房子卖了40万，均价都在2500元左右。但相比四五年前，四五千元的价格，现在的房价也确实跌了不少： “高层卖不出去，有一阵棚改都不盖新房了，高层收下来分给棚改的，把价格都给拉下来了，他们三四千买的，几百块，一千多就卖了，把房价给拉下来了。这两年价格也特低，我朋友也都有房子在卖，别说价格了，都无人问津。” 和牛女士的说法差不多，鹤岗市保障性住房服务中心副主任周志刚也表示，网上报道的低价房是个别现象，房源位置、户型不理想，现在当地二手房价格也在2500元以上： “我们了解这只是个别现象，价格较低的是比较偏远地段的拐角房或顶层房，这种低价房可能就那么一户、两户。鹤岗市商品房最高价格近几年是5000元左右，二手房应该是2500到3000多。” 针对网上报道的棚改房入市交易问题，周志刚表示，根据相关文件，一般回迁房办理产权证的周期是一到两年，目前市场上的棚改房大多是未下证的房源，一家有多套的可以进行交易： “不具备办证的情况下，他把房子就出售了，他可能急需用钱，棚改政策给了两套房，住不了这么多，这样的话就卖掉一套，现在我们看到的出售的以这种情况多一些，国家和省里的规定没有明确禁止这种房屋不允许买卖。” 为何会出现如此低价？官方怎样回应？ 鹤岗市常住人口101万，其中市区人口61.7万，近年来也一直处于煤炭资源枯竭城市的转型过程中。而当地房价走低，需求减少，除了网络报道中提及的经济转型和人口外流，周志刚告诉中国之声记者，近年来当地加速棚改房建设，解决了九万户住房困难群体的需求，保证了供需平衡，也是主要原因： “商品房你卖到五千我也得买，我得住。但现在因为有了棚改惠民政策，我就可以等着我家房子拆迁后再回迁有房，这种情况下可能会使得房价无形中走低。” 对于鹤岗城市房价走低，有媒体分析说，应客观理性看待，同一城市不同区域的房价差异是客观存在的，而非房价本身出现大波动。但从长远来看，像鹤岗这类收缩型城市必要时也需研究人口回流、高铁开通等因素，积极培育新产业，从而形成更好的购房条件。 国家发改委在今年4月首次提出“收缩型城市”概念，而根据《黑龙江省统计年鉴》，鹤岗市近年来户籍人口自1997年的110.9万走低至2017年的100.95万人，20年间减少9.95万人，是较为典型的收缩型城市。另据研究表明，从2000年到2010年，我国约26.71%的城市发生了人口流出。如何更有效地盘活存量、科学规划，促进住房供给的多样化分层，是未来仍需面对的问题。[详情]
鹤岗官方回应“网曝一万五一套房”：只是个别现象，当地楼市供需平衡 据中国之声报道：两室一厅2万9一套，一室一厅1万5一套……近日有媒体曝出，黑龙江省鹤岗市部分小区大量出售住房，房价只有每平米几百元。一时间“一线城市一平米，煤城鹤岗一套房”引起社会热议，一些深受大城市高房价困扰的网友在评论中开玩笑称要去鹤岗“组团抄底白菜房”。 当地房价真的已经跌破千元吗？“白菜房”是否真的引发抢购？昨晚，鹤岗市相关部门就此问题回应称：低价房只是个别现象，当地楼市供需平衡，房价较为稳定。 “二手房几百元一平米”引热议，“白菜房”有人抢购吗？ 鹤岗市民牛女士告诉中国之声记者，这种“白菜价”的棚改房在当地已经见怪不怪，但由于位置偏远，房产证办理周期长，虽然价格很低，但真正买的人并不多： “都是特别边远地方的顶层，普通老百姓也不会去那买房子，棚改回迁原来的平房住户，一人分好几套，完了就往外卖。” 网上曝出的白菜房大多在鹤岗市郊，每平米只有300到500元不等。而牛女士在市区的一套房子刚刚卖掉，93米卖了23万，同小区另一家190米的房子卖了40万，均价都在2500元左右。但相比四五年前，四五千元的价格，现在的房价也确实跌了不少： “高层卖不出去，有一阵棚改都不盖新房了，高层收下来分给棚改的，把价格都给拉下来了，他们三四千买的，几百块，一千多就卖了，把房价给拉下来了。这两年价格也特低，我朋友也都有房子在卖，别说价格了，都无人问津。” 和牛女士的说法差不多，鹤岗市保障性住房服务中心副主任周志刚也表示，网上报道的低价房是个别现象，房源位置、户型不理想，现在当地二手房价格也在2500元以上： “我们了解这只是个别现象，价格较低的是比较偏远地段的拐角房或顶层房，这种低价房可能就那么一户、两户。鹤岗市商品房最高价格近几年是5000元左右，二手房应该是2500到3000多。” 针对网上报道的棚改房入市交易问题，周志刚表示，根据相关文件，一般回迁房办理产权证的周期是一到两年，目前市场上的棚改房大多是未下证的房源，一家有多套的可以进行交易： “不具备办证的情况下，他把房子就出售了，他可能急需用钱，棚改政策给了两套房，住不了这么多，这样的话就卖掉一套，现在我们看到的出售的以这种情况多一些，国家和省里的规定没有明确禁止这种房屋不允许买卖。” 为何会出现如此低价？官方怎样回应？ 鹤岗市常住人口101万，其中市区人口61.7万，近年来也一直处于煤炭资源枯竭城市的转型过程中。而当地房价走低，需求减少，除了网络报道中提及的经济转型和人口外流，周志刚告诉中国之声记者，近年来当地加速棚改房建设，解决了九万户住房困难群体的需求，保证了供需平衡，也是主要原因： “商品房你卖到五千我也得买，我得住。但现在因为有了棚改惠民政策，我就可以等着我家房子拆迁后再回迁有房，这种情况下可能会使得房价无形中走低。” 对于鹤岗城市房价走低，有媒体分析说，应客观理性看待，同一城市不同区域的房价差异是客观存在的，而非房价本身出现大波动。但从长远来看，像鹤岗这类收缩型城市必要时也需研究人口回流、高铁开通等因素，积极培育新产业，从而形成更好的购房条件。 国家发改委在今年4月首次提出“收缩型城市”概念，而根据《黑龙江省统计年鉴》，鹤岗市近年来户籍人口自1997年的110.9万走低至2017年的100.95万人，20年间减少9.95万人，是较为典型的收缩型城市。另据研究表明，从2000年到2010年，我国约26.71%的城市发生了人口流出。如何更有效地盘活存量、科学规划，促进住房供给的多样化分层，是未来仍需面对的问题。 [详情]
鹤岗楼市惊现“白菜价”的警示意义 【潜河流韵】 如果鹤岗楼市出现“白菜价”，只是一个偶然现象，那并不可怕；可怕的是，它是第一个被发现的“蚁穴”。 储著胜 近日，一个东北边陲的地级市鹤岗成了社会各界关注的焦点。据报道：该市今年3月份住房均价为1240元/平方米，其中九州兴建小区周围仅为300元/平方米，320平方米的复式高层只要15万元。 一个偏远的四级小城市房价低人们并不感到奇怪，但低到这个程度还是大大超出了许多人的心理预期，因此，楼市“白菜价”的议论一时四起。 如何看待这一现象？在回答这个问题之前，有必要先了解一下近十几年来我国房价是怎么上涨的。虽然各地楼市具体情况差异很大，但就全国而言，走“牛”是大趋势，其主要驱动因素有：城市化的加速推进、货币持续超发、居民投资意识全面觉醒、土地财政以及国人根深蒂固的购房置业传统。 近几年来，随着经济增长转向中低速、人口红利消失、老龄化社会来临、对美关系面临挑战等，上述驱动房价上涨的一些因素正在发生变化。 先看城市化进程。上个世纪八十年代，我国城市化率不到20%，改革开放40年平均每年增长1%，现在已近60%。随着城市化的持续推进，农村人口大量进入城市，使城市住房需求急骤增长。如今，城市化高峰期已过，而十几年的楼市大跃进，使城市住房供应量的增长速度大大超过城市化率的增长速度，楼市供求关系开始出现逆转。 再看货币发行。伴随着经济的高速发展，我国货币政策多数时间偏向于“积极”。这种选择在为经济高速增长提供充沛动力的同时，也使我国货币长期处于超发状态。截至2018年6月，M2的供应量已高达177万亿，20年间增长了17倍，而同期GDP总量仅增长10.3倍。现在经济高速增长时期已过，中低速发展时代来临。相应地，货币政策开始转向“稳健”。这样一来长期直接推动房价上涨的货币之“水”就在很大程度上受到了制约，再加上一系列资金进入楼市的限制性政策的执行，房价也就很难继续“水涨船高”了。 接着看居民投资。市场经济体制在我国建立，不仅推动了经济的快速发展，也使居民投资意识全面觉醒。在众多投资项目当中，房地产因为长期走牛而成了人们的首选投资标的。房价与楼市需求之间相互影响，最终形成正向循环关系：房价越涨越高，而楼市需求也越来越旺。由于房价过高导致一系列负面效应出现，政府部门不得不采取各种限制措施。经过长期、持续的调控，近两年房价持续上涨的势头终于得到彻底扭转。居民投资房地产的意愿开始下降，楼市需求随之出现收缩。 最后看“土地财政”。地方政府为促进经济发展，过去十几年先后进行了大量的资金投入，而这些资金很大程度是靠卖地收入来解决的。这就形成了所谓的“土地财政”现象。地方政府长期来缺乏抑制楼市的积极性原因也在于此。如今，高质量增长取代高速增长成了新的经济发展模式，地方政府“土地财政”将难以为继，改变也就不可避免。 上述这些变化，最终导致的结果只有一个：我国延续已久的房价上涨格局可能已走向终结。由于我国地域辽阔、社会经济发展很不平衡，因此，各地楼市会继续存在很大的差别。不过，这并不影响我们对其总体运行趋势有一个基本的判断。 鹤岗是一个偏远的、人口已现净流出、资源衰退型小城市，自身并不具有广泛的代表性，特别是对于像深圳这样人口仍在净增长、竞争能力强、充满生机与活力的国际性大城市来说，更没有什么参照意义。但是，要知道：“千里大堤，毁于蚁穴”。如果鹤岗楼市出现“白菜价”，只是一个偶然现象，那并不可怕；可怕的是，它是第一个被发现的“蚁穴”，后面还跟着更多的“蚁穴”，若如此，楼市这个“大堤”就非常值得大家警惕了。 因此，对于鹤岗小城发出的楼市预警信号，我们一定要予以高度重视。 （作者系证券时报记者）[详情]
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