深陷“安邦泥潭”八年 万通地产终退出北京CBD地块

　　普洛斯为何接盘？

　　撰文 | 麦可 来源：大摩财经

　　繁华奔流的北京国贸CBD，紧邻东三环和中信集团总部“中国尊”的Z3地块，在昔日安邦的阻碍下撂荒沉寂多年后，终迎来重大变动。

　　万通地产（600246.SH）3月7日公告显示，其与物流地产巨头普洛斯达成正式协议，完成Z3地块项目公司“金港通”35%股权的转让。按照去年10月31日双方意向协议的约定，这笔交易推进的重大前提包括“金港通”应获得Z3地块的土地使用权证。

　　公告称，万通地产将从此交易中回收现金7.5亿元，获得投资收益4.4亿元。万通地产最初投入资金为9.8亿，持有金港通35%股权，后由于中小股东质疑，只能在2013年和华润信托合作，以类证券化方式退出自有资金，但又保留控制权：即双方以7：3结构成立北京阳光正奇投资管理公司（阳光正奇），以11.9亿的价格出让了其中34%给阳光正奇管理的五家合伙企业。

　　然而，华润信托也没能熬住，2017年退出。之后万通地产找来了中植系接盘华润，上述五家合伙企业中有四家的89%股权由中植系持有99.93%股权的国富汇金持有。中植系持有的这部分股权已在意向协议签订后于去年12月以16.7亿元转让给普洛斯。

　　因此，万通地产3月7日公告的交易实际上为35%股权中剩余的部分，亦即35%股权的交易总价约为24.2亿（16.7亿+7.5亿）。金港通在2018年底的总资产为28.9亿，评估价值65.4亿。

　　公告显示，受困多年迟迟不能开发Z3地块的万通地产为了脱身，曾与国企、外企、国内外开放商、各种基金和金融机构商讨出售这35%股权，最后普洛斯的出价折合成写字楼价格为每平方米58500元。

　　交易完成后，金港通的股权结构将变更为：普洛斯35%、中金佳业34%、中金1%、西部国际金融（香港置地集团子公司）30%。中金佳业为中金发起并管理的合伙企业，2017年起，中植系的国富汇金也已经取代部分原LP成为中金佳业主要出资人，中金佳业现有工商资料显示国富汇金持有56.2%股权、万通地产持有23.61%。

　　普洛斯为国际物流地产巨头。值得注意的是，万科牵头的中国财团从新加坡政府投资公司等手中以115亿美元对价整体收购普洛斯，万科出资24.5亿美元占股21.4%。不过，万科虽然成为普洛斯第一大股东，但并未控制普洛斯董事会。

　　风雨Z3

　　国贸桥东北角的原中服地块是北京CBD最为核心的黄金地块，2010年底轰动一时的“世纪大拍卖”中被拆分成Z3、Z4、Z5、Z6入市。其中，万通地产牵头的联合体在2010年底的CBD“世纪大拍卖”中以逾25亿元拿下Z3地块，“东至Z4地块、西至东三环北路、南至Z5地块、北至景辉街”。

　　安邦则是当时CBD土地拍卖的最大赢家。除Z3地块外，民生银行（安邦为第一大股东）拿下Z4地块准备盖总部大楼，安邦保险牵头的联合体拿下Z5地块，远洋集团（与安邦同为CBD开发公司的股东）牵头的联合体拿下Z6地块。次年的第二波CBD地块拍卖中，安邦牵头拿下Z9地块，北大方正牵头的联合体（包含安邦）拿下Z10地块。

　　Z3地块总土地面积过万平方米，计划修建商业金融写字楼和配套商业。万通地产联合体付款后于2011年底和政府签订了土地使用权出让合同。然而，土地的一级开发商北京商务中心开发建设有限责任公司（简称CBD开发公司）却因自身经济利益未被满足不愿将土地交出。CBD开发公司的股东为安邦保险（持股53%）和远洋集团（持股47%），由安邦控制。

　　尽管万通地产联合体的出资人们均各有背景，中间做出了各种努力，但Z3地块仍然长期无法开工，让参与其中者颇感无力。直到吴小晖出事、安邦被接管后，远洋集团在2018年以代管方式接手处置安邦的地产业务。

　　但此时，经历Z3地块多年风雨的万通地产去意已决。

　　万通困局

　　万通地产是总部位于北京的老牌民营房企，上世纪90年代初由著名的“万通六君子”（即冯仑、潘石屹、王功权、刘军、王启富、易小迪）创办。万通地产曾在海南市场掘得第一桶金，但在海南地产泡沫破灭后，其他创始人逐渐离场，万通地产进入冯仑时代。

　　近年来万通地产日趋落伍，2015年冯仑也退出，与万通地产渊源颇深的王忆会成为万通地产的实际控制人，其通过嘉华东方控股和万达控股持有万通地产65.96%的股权。王忆会也在2017年引入了中植系作为

　　近两年，万通地产虽然业绩有所回暖，但土地储备基本停滞，最近已几乎无新开工项目。去年万通地产干脆打算以31.7亿元收购一家新能源电池公司星恒电源，实现主业转型，但这项交易最终没有成功。

　　因此，万通地产撤出CBD项目并不令人意外。

　　万通地产近年来与万科、普洛斯均有过交集。万通地产曾在2016年将自己的物流仓储等工业地产项目出售给普洛斯，同年，万通地产还向万科出售了杭州一项目。2017年，万通地产在西安、河北香河等地与万科达成合作共同开发地产项目。

　　不仅如此，普洛斯近期还成为了万通地产的股东。王忆会控制的嘉华东方控股和万达控股所持万通地产此前已几乎全部质押，今年二月，万通控股向普洛斯以4元/股转让了万通地产10%股权，对价为8.2亿元，普洛斯由此成为万通地产第三大股东。此外，万通控股还在去年11月和今年1月向普洛斯做短期融资，质押了所持万通地产11%股权。

　　然而，普洛斯作为物流地产巨头，较少涉足商业地产。其落入中资财团手中后，此番接手金港通35%股权，目的何在尚不清楚。

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责任编辑：李铁民