100个楼盘宣布停贷！商品房预售制，该取消了

　　原标题 100个楼盘宣布停贷！商品房预售制，该取消了

　　短短两三天的时间，从刚开始的14个楼盘，到32个再到52个，业主选择集体停贷，已经成为了全国性的现象。

　　今天，这个数字来到了一个新的高度，100个楼盘。

　　100个楼盘宣布停贷

　　7月13日，微博上的《全国业主发布强制停贷项目统计表》再次刷新，最新的数据显示，业主停贷的烂尾楼盘，已经达到了100个。

　　根据图片显示，这100家断供楼盘中，河南占比最高有32个楼盘烂尾，其次是湖北有15个楼盘烂尾，再是湖南有14个，江西有5个，河北、江苏各4个，广东、广西、重庆、山东、辽宁、陕西各3个，山西、云南各2个，吉林、四川、安徽、福建各1个。

　　其中，烂尾最多的就是恒大的楼盘，高达31个。

　　据克而瑞数据显示，截至2021年末，郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁等地的已停工或延期交付楼盘占比最多。

　　其中，最多的郑州，有问题没交付的项目，高达25249套，占到了成交套数的28%。也就是说，去年郑州每卖出3套房子，就可能有一套是烂尾楼。

　　长沙有问题没交付的项目，更是比郑州还高，高达28139套，占到了成交总数的21%。那就是每卖出4套房，就有一套要烂尾。

　　广州去年也有12%的成交面积，属于有问题没交付的楼盘项目。

　　所以，后续因烂尾楼停贷的楼盘数量，可能还将进一步上升。

　　饭都吃不上，谁还在乎征信

　　其实，昨天有很多文章已经写过，不少法律专家表示，根据现行法律，购房人如果未经法院判决、或没有达成停贷协议，贸然停贷自己就成了违约方，征信会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。

　　但业主们显然并不惧怕，不少停贷告知书中，业主都写道：“我们还要租房、养娃、赡养父母，生活已经无比艰难，这个时候我们不可能再给烂尾楼还贷，毕竟饭都吃不上，谁还在乎征信。”

　　他们的底气则在于，这么多人一起停贷，还能同时被强制执行不成？大不了，到时候再闹。说白了，他们相信法不责众。

　　一位业内人士表示，这已经不是法律框架内博弈的逻辑了，这是摆烂式的博弈。然而烂尾楼的业主就和村镇银行的储户一样，他们原本并不是底层，而是中产。但是房地产和金融系统的监管缺失、信息不对称，把他们从中产逼成了无产甚至负产。他们的维权方式自然向下看齐，从法律框架内转移到了法律框架外。

　　预售制才是祸根

　　表面上看，烂尾楼是开放商们的无序扩张，和银行的监管不到位酿成的后果。但实际上，预售制才是最终促成这一切的催化剂。

　　预售制，最早由“香港地王”霍英东提出，当时的名字还叫“楼花”。直接意思就是，房子未盖成，或者还未动工，开发商就有权对外销售商品房。这个制度的绝妙之处就在于，房企做得越大，越轻松，因为客户付的定金越来越多，房企自己投的钱不必见涨，就可以轻轻松松扩大规模。

　　1994年，中国内地正式引入“楼花制”，也就是预售制度。结果，内地房地产发展速度秒杀香港，短短几年，开发商数量爆发式上涨，达到10万之巨。

　　一开始，预售制也确实带动了，城市和经济的高速化发展，也某种程度上提高了商品房的供应效率。

　　但慢慢的，大家开始发现，预售带来了巨大的杠杆效应，让开发商用极少的自有资金，大举拿地，催生了巨大的楼市泡沫，而风险和资金利息则转嫁到了购房者的身上。

　　此外，商品房预售的买卖双方，存在信息不对等的问题。开发商拿到了钱，就万事大吉了，反正房子已经预售了，质量好不好也就不管了。而已经交了钱的购房者，是天然的弱势，对开放商也没有多少约束的能力，最后拿到手的房子是好是烂，只能是靠人品。

　　为什么不取消？

　　这种人人喊骂的模式，为什么不能跟限购一样，强制取消呢？

　　的确，这些年有些城市也在努力，比如2020年，海南提出全省只卖现房，2021年北京、杭州等地，在土拍规则中，引入“竞现房”条例。

　　但更多的城市不敢这么做。

　　对于地方来说，高周转的好处，是提高了土地出让效率，短时间内获得更多卖地收入。

　　如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？

　　当然，预售资金监管，为预售制难以取消之下的替代选择。

　　如果按照“自有资金+预售资金”，无论如何，项目是绝不会烂尾的。但是，预售资金是一个以亿为单位的数字，懂金融的人都知道，几十亿的资金放在任何地方，哪怕是一天，利息都非常可观，这在当下利润稀薄的楼市，无疑是狼群中的肉。

　　这两年，开发商在逃避监管上，比孙猴子的招式都多，甚至有的开发商还研究出了“葵花宝典”。

　　比如跟政府、银行打通关系，让他们做担保；争取把所有项目放在一个银行，打包监管，利用项目不同的开发进度，盘活资金；用第三方监理单位提供的报告，忽悠监管部门；着急起来，还可以威胁银行，不给解冻监管资金，就断绝合作关系……

　　只有你想不到，没有他们做不到。到头来，受苦的还是买房的业主们。

　　结语

　　如果预售许可制真的废除，那么高周转催生巨无霸房企的故事，也就告一段落了。

　　一位业内人士对此表示，预售制执行了这么多年，开发商也积累了足够的资金实力，预售制也算完成了自己的历史使命，不宜再过度占用民众资金，其他行业也基本没有预售制的存在。

　　如今，预售制也该废除，让期房和烂尾楼彻底成为历史了。

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责任编辑：蒋晓桐