房贷总额53万亿，人均负债14.7万，中国房地产未来在何方？_新浪财经

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　　举一聊三 | 房贷总额53万亿，人均负债14.7万，中国房地产未来在何方？

　　来源：巨浪视线

　　受到中国传统“家”文化的熏陶，承载了人类社会基本的生存发展保障“衣食住行”中的房子，一直备受中国人的关注。中国老百姓对房地产的关心，也横跨了至少两代人，持续了二三十年的时间。

　　随着2020年的新冠疫情造成的影响逐步减少，正常的社会活动和经济行为也在逐步恢复，老百姓的关注点又开始聚焦在房子这件事上。疫情肆虐，经济受损，充满了迷雾和变数的房地产市场下，中国房地产行业将何去何从？

　　本期《举一聊三》栏目，邀请到了中国外汇投资研究院院长谭雅玲、《财经》杂志副主编苏琦与主理人褚琳一起来聊聊中国房地产的未来。

　　房贷总额53万亿，人均负债14.7万

　　中国房地产未来在何方？

　　2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%，我国居民的总负债超过了200万亿，人均背债14.7万，国民储蓄率从51.8%降至45%。高负债的年轻人还撑得起房地产的未来么？

　　褚琳：刚才大家谈到了很重要的一点，也是老百姓很关注的话题就是房地产。未来这个房地产市场会怎么样？我们的房子现在的供需关系是怎样的？

　　谭雅玲：供需关系还是供给大于需求，跟价格太高有关，该有房子的人买不起。再一个，政府现在调房地产，其实更重要的是调结构。过去我们可能以产权房为主，激发了投机性，激发了市场的投资热情，这样就把房子的定位和方向给弄乱了，他不是一个以实际需求为主的房地产的结构。

　　现在政府的导向应该是以居住为主，以保障房为主。我觉得我们现在要从美国模式转向德国模式，美国模式可能就是以产权为主，而德国模式是以居住权为主。所以我们跟德国的GDP占比房产的市值差不多，我们是64，德国是62，但是德国的安全系数，它是不能上市交易的，所以它的风险相对会比较小。而过去几年，我们的房地产炒得有点过头了，把房地产定位成为核心产业，这是一个错觉。

　　因为房地产本身应该算第三产业，第三产业是要配合第一产业和第二产业的，你占了第一产业和第二产业的土地，那你要为第一产业和第二产业创造价值，帮助第一产业和第二产业发展。但是房地产已经抛弃了第一产业和第二产业，甚至在资金链、银行的贷款等方面，是抢占第一产业和第二产业的资金，这样的话就起到了破坏性的作用。

　　苏琦：它不仅抢了第一产业和第二产业的基金，它还让第三产业的成本特别高。比如说租金高的话，怎么搞第三产业？而且一个城市的居住成本这么高，也不利于创新。

　　谭雅玲：把房价弄上去，相关的价格都会上去。

　　苏琦：而且都是虚高。

　　褚琳：刚才一个基本的判断是供大于求，但是这么多年主要城市都是限购的，是把需求压着的，如果放开了之后还会供大于求吗？

　　谭雅玲：现在价格不行，一般的老百姓谁买得起？价格在那儿摆着，尽管房子有供给，但是大家买不起。我们有14亿人口，但是我们的房屋大概是有15亿至16亿。

　　苏琦：这个我有不同看法，首先你不能把三四线的算进来太多，算进来太多没有意义，主要看沿海。沿海的话我觉得无论从绝对还是从相对，还是一个偏紧的状态。因为人口，包括年轻人的集中度在沿海。

　　但是我想说什么呢？如果你觉得房地产现在是一种畸形的状态，那记得中国有句话叫做“病来如山倒，病去如抽丝”。你所有开的药都不可能短期见效，比如说首先在大城市你会发现就不太盖居民住的房子。

　　谭雅玲：对。

　　苏琦：商业地产收的税更高，所以这是一块。然后居民的房子里面更不愿意盖非商品性的保障房，这是纯花钱，那个能挣钱。另外对于地方政府来说形成很良性的循环，在他看来良性的循环是什么呢？我把地卖出去，土地财政这一块也不好改正。接下来我们的年轻人的心里一辈子租房住，他好像有点接受不了。

　　褚琳：传统的观念，“居者有其屋”，这个很难改变的。

　　苏琦：而且本身很多福利也不挂钩，买了房子是落户的第一步，你在出租屋里落户，好像都没有过。

　　一个人300套房

　　“温州炒房团”还炒房吗？

　　当年，上海陆家嘴102套住宅在三天内被温州人一抢而空，成交额近亿元；杭州西子湖畔，每平方米逾万元的“黄金房产”的业主绝大多是温州人。如今，国内消费低迷，房地产市场也盛况不在，曾经风光无限的“温州炒房团”现状如何？

　　谭雅玲：我们的舆论导向应该是特别重要的。我有时候走到一些地方，有人问我说：“谭老师，没有办法，只有投资房地产，投别的都不行”。那只能说明你个人没有能力，因此你要学习，要增长能力，而不是看着房价高了就卖，就挣钱了。

　　还有一个特别错误的逻辑，房价高了，你就挣钱吗？你卖得出去吗？我记得在很久以前了，房子开始调控的时候，“房子是用来住的，不是用来炒的”就是我本人的原话，2016年的12月份在清华讲课用的这句话。

　　在温州讲课，意大利的侨民回来了，他在温州有300多套房子。我记得当时在温州政府的图书馆里讲完课，那位华侨说：“谭老师，我就是回来卖房子来了，一套都没有卖出去”。你觉得房价涨了，想要套利，房价这么高，谁买你的房子？根本卖不出去。

　　褚琳：温州炒房团在您这儿得到印证了，真厉害，一个人300套房。

　　谭雅玲：对，房价那么高，你来卖房了，我没有钱的时候我就傻，就买你的房子？我觉得这个道理和逻辑就造成了一种错误的概念和意识。

　　苏琦：我们有时候也不能光讲市场的不理性，市场不理性都是建立在个人理性的基础上，最后形成了合成谬误。我觉得历史上有几波造成了这个问题，首先对民营企业给它打开正常的投资渠道还是太慢、太晚，到现在也不能说很足够。为什么有温州的炒房团？他外贸攒的钱，接下来再做外贸，利润也薄，只能做这个房地产。

　　第二，不仅温州，那时候山西煤老板在北京也是成层成层的买。

　　褚琳：他买在温州可能卖不出去，他买在北京真的能卖出去。

　　苏琦：他的资金当时就是没有特别好的出处。我们的一个失误是说，当讲到它要脱实向虚的时候，实体经济可能为他们提供了投资机会、投资渠道不是太多。第二，本身我们的房地产太实务化，您也是研究房地产金融的，我觉得房地产金融化程度其实不够，只有一个投资就是买房。

　　谭雅玲：所谓的房地产金融化，信贷的60%到70%是锁在房地产上，信托的90%是锁在房地产上，只能拿这个数据来论证。

　　苏琦：对。

　　褚琳：老百姓很难作为一种投资的方式来购买。像您说的，一个人就能买300套房，其实他有大量的现金是需要投资的，但是可供选择的投资渠道实在太少了。

　　苏琦：对，别的金融产品也不行。另外一点，我们除了房地产之外，我们要反思为什么没有别的产业形成大规模的分流呢？这又回到科技创新能力、消费等，也就是消费型企业能不能起来？我觉得“病去如抽丝”，一方面要多盖保障房，一方面要通过别的渠道分流。再一个，真正的经济能够更均衡的发展，能够有更多的合理的投资渠道，但这些都不是一时半会能够解决的。